2017年房地产调控政策密集发布，2018年则是新时代下二次住房制度改革与房地产长效机制加速建立之年。
20年前，1998年的房改方案开启了中国商品住宅的时代闸门。住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌当时作为主要执笔人之一，与100多人的房改起草小组成员历时大半年，最终形成一份沉甸甸的房改方案。
如今，又到了住房制度深化改革的时刻。
“中国最近20年成就离不开住房制度改革，这个改革抓住了房地产作为新的经济增长点和新的消费热点。但1998年房改主要是破除了旧体制，还没有真正地建立起新体制。20年后的今天，中央提出新时代要加快建立住房制度，就是要建立起多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。”顾云昌在接受中国房地产报记者采访时表示。
顾云昌认为，中国大力发展住房租赁市场，并不是说租赁市场占市场多大份额就是我们的目标，能买得起为什么不买？租房市场主要针对的是农民工同志和刚毕业大学生等短期买不起住房的人群。中国租赁市场发展离不开投资房客。
“世界上发生的金融危机都和楼市不健康有关”
中国房地产报：中央政治局会议及近日住建部在部署2018年工作时均提出，2018年将深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。怎么看这轮改革的影响力？
顾云昌：1998年住房制度改革主要是破除了旧体制，破除得比较彻底，原来的福利分配已经取消了，但是还没有真正地建立起新体制，立新方面做得还不够。所以20年后的今天，中央提出新时代要加快建立住房制度，我归纳为“两多一并”，即多主体供应、多渠道保障和租购并举，这是新住房制度的框架。
加快住房制度改革的目的就是建立“两多一并”新制度，在新的一年中如何在这方面加快推进住房制度改革，最终还要通过改制和立法，即建立新制度、完善新制度，颁布《住房法》，这是一个目标。
中国房地产报：《住房法》提了很多年了。
顾云昌：我上个世纪80年代在住建部工作，就提出建立《住房法》，然后是建立《房地产法》，哪知道房地产出现问题后，《房地产法》先立了起来，《住房法》到现在都没有声音。许多国家都有《住房法》，但是我国现在还没有，这是个很大的缺憾。住房制度改革的很多成果应该写入《住房法》，用法律办法将其固定下来。
中国房地产报：房地产长效机制建设也提了好多年但进展不快，为什么？
顾云昌：确实，最早2011年就提出了建立房地产长效机制，但六七年过去了收效不大。我们往往因为市场变化了（比如市场低迷了），就忘了建立长效机制了；市场问题严重了就又想起建立制度。
这次是一定要加快建立房地产长效机制，我归纳为“1+3”，1指的是住房制度本身的长效机制；3指的是财税制度、房地产金融制度和土地制度。三方面都要发力才是真正构成长效机制的全部内容。仅建立住房制度，不足以让房地产市场真正建立发展，落脚点要放在全体人民住有所居，同时，促进楼市稳定健康发展。
房地产市场是否健康直接关系到金融风险问题。只有房地产市场平稳健康发展了，才能化解金融风险。历史证明，近期世界上发生的金融危机，如美国次贷危机、1997年亚洲金融危机、1991日本楼市泡沫破裂，无不和房地产市场不健康发展有关系。
中国房地产报：预计房地产长效机制建设什么时候能完成？
顾云昌：最晚2035年应该能全部建立起来，包括住房制度、保障制度、土地制度、金融制度等有关房地产的各方面机制。2035年我国经济发展目标是，基本建立现代化经济体系。而现代化经济体系离不开房地产住房市场体系的完善。当然，还可以争取更快一些，比如5~10年时间。
中国房地产报：2018年最有可能在那些方面取得实质性进展呢？
顾云昌：我认为还是租赁市场和共有产权房建设。
现在中国保障房市场最大问题在于，保障房应该针对中低收入家庭，但什么是中低收入家庭没有清晰的界限。在不同城市收入多少可以申请保障房，一直没弄明白，也可能中国家庭收入不清晰，所以通过摇号制分配，应该实行排队制度，有计划、有次序，而不是摇号。
中国房地产报：大力发展住房租赁市场特别是长期租赁是房地产市场发展重点，预计租房市场会在中国房地产市场占多大比重？
顾云昌：在中国占30%比重就了不起了，中国租房市场主要是在大城市、特大城市发展空间大。中国老百姓都希望有自己的房子，城市居民中99%的人都有自己的房子，为什么还要发展租赁市场？是因为我国确实发展不平衡，也确实需要发展，如农民工同志、刚毕业的大学生都不可能短期买的起房子，所占比重较大，所以租赁市场必须发展起来，但是他们也都希望有自己的房子，只是不能一蹴而就。
并不是说租赁市场占大比重就是我们的目标，买的起房的为什么不买？买房出租是应该鼓励的，但是不能炒房，要区别投资和投机，这是不同概念，投机是炒房，投资不是炒房而是合理合法的投资。中国住房租赁市场发展离不开投资房群体。
“2018年是房地产小年”
中国房地产报：对2018年楼市走向，市场看空者居多，但也不乏乐观的声音。你是怎样预期的？
顾云昌：我的观点是2018年是房地产小年。从房地产市场发展周期规律，房地产市场已经下行，所谓下行就是增长速度放慢，一二三四线城市楼市销售热浪已经过去了。2018年房地产销量不可能超过2017年。
从整个货币环境、金融环境、行业规律看，房地产市场都不可能永远是大年。货币金融环境不可能再放松，房贷利率和首付比例一再提高，这对楼市是很大的抑制效应。
也有人认为，2018年是政治大年，新的一届政府希望2018年有个好的开局，从世界看好像经济都在好转，所以也不乏乐观声音。
但我认为，我国房地产市场有其自身规律在，而且政府一再强调楼市调控不放松，销售热浪已经消退，小年的可能性大。不少企业已经做好了过冬的准备。
