“层出不穷的创新金融产品密集出现，说明REITs已经越来越近了。”国泰君安分析师刘斐凡认为，“这些资产证券化的尝试是在为REITs铺路，而长租公寓要想大规模发展，最核心的环节仍然是REITs的落地。”
2017年12月28日，深圳证券交易所（以下简称‘深交所’）透露，广东海伦堡地产集团有限公司的非公开发行住房租赁专项公司债券项目获得通过，债券募集资金中的5.5亿元将专项用于投资建设三个长期租赁住房项目。同一天，上海证券交易所（以下简称‘上交所’）也披露，龙湖地产申报的50亿元住房租赁专项公司债券获中国证监会核准，标志全国首单公募住房租赁专项公司债券正式落地。
据中国房地产报记者了解，自去年10月份新派公寓资产类REITs产品亮相以来，各大开发商包括保利地产、招商蛇口、龙湖、旭辉、海伦堡等不断探索资产证券化新产品。
其中，保利地产及旭辉分别发行了央企、民企首单长租公寓储架类权益型REITs，招商蛇口发行了首单储架式长租公寓CMBS，同时还注册了首单银行间市场住房租赁ABN。
截至去年12月底，已有接近400亿元的资金通过交易所、银行间的渠道输向长租公寓市场。有消息指，发改委也将组织符合条件的企业发行企业债券，用于发展住房租赁业务。
“层出不穷的创新金融产品密集出现，说明REITs已经越来越近了。”国泰君安分析师刘斐凡认为，“这些资产证券化的尝试是在为REITs铺路，而长租公寓要想大规模发展，最核心的环节仍然是REITs的落地。”
而在旭辉领寓CEO张爱华看来，类REITs发展出乎意料，按照行业发展速度，预计一年左右就可实现真正的REITs。
监管机构力推 住房租赁市场多元融资深交所披露的信息显示，海伦堡地产的5.5亿元住房租赁专项公司债券将投向三个长租项目。包括位于上海的自持性长期租赁公寓，规划建筑面积约2.5万平方米，预计可解决约800名周边从业人员的办公、居住一体化的需求。
龙湖地产则在去年12月5日就发布了《公开发行2017年住房租赁专项公司债券募集说明书》，计划发行50亿元住房租赁专项公司债券，首期募资约30亿元，其中21亿元用于7个住房租赁项目的建设。
去年12月28日，上交所表示，龙湖的住房租赁专项公司债券已获该所预审核通过，并获中国证监会核准，标志着全国首单公募住房租赁专项公司债券正式落地。
可以看到，近几个月以来，证监会在推动金融创新、服务住房租赁市场方面，态度颇为积极。2107年10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行，拟发行金额为2.7亿元。这是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。
10月23日，首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——保利租赁住房REITs获得上交所通过，发行总额不超过50亿元。12月1日，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过，发行规模60亿元。12月26日，中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——“旭辉领寓类REITs”获上交所审议通过，注册规模30亿元，涉及10~15个项目。
两市交易所变着法的推陈出新，上交所相关负责人表示，该所将进一步加强市场服务和业务创新，并欢迎其他符合条件的住房租赁企业参考相关模式探索开展资产证券化融资，借助资本市场实现企业良性发展，为社会提供更多的租赁住房。
金融创新为REITs探路除了交易所市场，银行间市场也在努力进行金融创新，虽然起步较晚，但规模却不容小觑。
去年12月11日，招商局集团与建设银行举行了长租住房租赁业务战略合作签约暨银行间市场首单长租公寓ABN发布仪式。据了解，由建设银行主承的“飞驰-建融招商住房租赁资产支持票据”(简称“飞驰ABN”)在交易商协会成功注册，注册金额200亿元，首期拟发行40亿元，期限15亿元，采取定向发行方式在银行间市场发行。这是银行间市场首单住房租赁资产证券化项目，这也是国内目前注册(备案)规模最大的长租公寓资产证券化类金融产品。
有市场消息显示，发改委也将发行用于发展住房租赁业务的企业债。
短短四个月的时间，仅仅是交易所市场和银行间市场就为住房租赁市场提供了接近400亿元的融资支持。用张爱华的话说，近两年关于租赁市场如此密集的政策利好发布还是头一次，租赁市场从顶层设计上获得了政策红利。
刘斐凡认为，金融机构定点支持长租公寓，不断推出新的资产证券化产品可以看作是在为REITs做准备。
招商蛇口董事总经理许永军也坦言，CMBS是公司稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点的重要探索。
刘斐凡指出，中国的住房租赁要想取得长足的发展，REITs是不可或缺的关键环节，而REITs的落地也将推动中国房地产行业进入另一个发展里程。“美国上世纪70年代末以及80年代推出的REITs和MBS，使得美国房地产即使告别战后一代的人口高峰，依旧创出历史新高。”
租赁回报依然是最大问题不过从目前来看，虽然REITs破冰之路提上快车道，而在离正式上市中间依然存在资产增值速度过度快于静态租赁回报的“拦路虎”，这一问题所导致的的结果是资本因看中物业的升值空间而流入市场。
数据统计显示，过去十年，北上广深房价每年复合涨幅基本都达到了10%，再叠加3倍杠杆，则利润达到30%以上。而目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在1.5%左右，资产价格涨幅远远大于资产租赁回报，这会引导社会资本把重心放在追求资产价格的时间差和短平快回报，而非长期持有运营收益。
在明源地产研究院副院长刘策看来，国内推行REITs目前最大的难点就是基础资产收益率，其中包含税收、制度等各个方面的原因。根据成熟国家的经验，REITs每年至少要给投资者提供8%左右的回报，而国内的这种租售比还不高，尤其是住宅只有1.5%~2%，难以满足REITs的要求。
不过有利因素正在积累，比如说目前租赁用地的拍卖，包括集体土地允许推入市场。中国房地产报记者了解到，今年1月3日，上海土地市场迎来了2018年的首次拍卖，最终青浦、宝山和崇明的三幅租赁住房用地全部零溢价成交。
对此，刘策认为，低溢价率的租赁土地进入市场，把租售比提升到更高的水平，基本上满足REITs的需要了，“所以我觉得目前这些政策的出台，确实使得此前制约REITs核心发展的因素——基础收益率太低这样一个魔咒打破了，慢慢地出现一些有利条件。”
