一座城市的崛起与发展，科学的规划起到至关重要的作用，规划有问题，小则影响城市的健康发展，大则可能沦为鬼城。
郑州市的郑东新区，7年之前，由于超高的空置率，一度被外国媒体称为“中国最大鬼城”，后来的郑东新区并未成为“空城”，而是顺势崛起，郑东新区的“逆袭”之路值得高度关注。
郑东新区给我们的启示：交通体系、产业和市场的空间区位应高度趋同。
图片来自百度地图
封闭四边形区域为郑东新区范围，而中间的两条南北线段，左边为京广高铁，右边是京港澳高速公路，铁路和公路两条“大动脉”，均处于新区内，“米字型”高铁站郑州东站，坐镇新区内偏南的位置。这样“紧实”合理的交通布局，是最容易发展的格局。若城市的的框架拉的过大，新区与老城区距离太远，交通布局又不契合，一定是另一番场景。
京津冀一体化是一盘大棋
京津冀协同发展重要的布局之一是雄安新区，它改变了整个区域的格局，过去城市关系中，真正可以称为核心城市的只有北京、天津、勉强加上弱势省会城市石家庄。未来会变成四个核心城市；北京、天津、雄安新区、和石家庄。
四个核心城市将起到支点的作用，将整个区域支撑起来。当然更重要的前提是雄安新区和石家庄要迎势而起，只有自己发展到一定的高度，才能有效带动周边区域的发展。以石家庄市为例，它的使命是带动衡水、邢台、邯郸等三个地级城市的发展，邯郸市和邢台市比较特殊，由于区位的缘故，既在京津冀城市群，又被纳入了中原城市群。
京津冀协同发展中的区位关系
保定这座古城有些特殊，整个京津冀的格局中，作为首都卫星城的保定，与北京和雄安之间关系相对复杂，由于存在卫星城的基因，不能脱离北京谈保定。
2014年“政治副中心事件”，2014年的3月份，财经杂志称，京津冀三地已经达成共识，初步确定将河北保定市作为“副都”的首选地。自此沉寂已久的保定沸腾了，接下来首先迎来的竟是全国的“炒房客”。不久之后“副都”传闻被官方辟谣，沸沸扬扬一个月的保定，逐渐恢复以往的平静。当时“保定政治副中心”传闻中，还附带这样一句话：部分国家部委的下属事业单位以及教育机构将率先搬迁。
三年后，2017年的4月1日，国家宣布成立雄安新区，而雄安新区的大致范围就是原保定市所辖县雄县、安新、和容城。以前它们一直都是保定身边“默默无闻”的小弟，从新区宣布成立的那一刻起，已不可同日而语，同时晋身为“新贵”城市。雄安新区很重要的一个定位，承接非首都功能。
北京的首都功能是：政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。北京首都功能以外的功能即为非首都功能，这个很好理解，也就是和上面四项功能不相符的功能。
按照国家发改委有关人士说法，非首都功能包括：一批制造业、一批城区批发市场、一批教育功能、一批医疗卫生功能、一批行政事业功能。细心的朋友可能会发现，行政事业功能和教育功能的疏解与三年前保定“副都”传闻中疏解的内容是一致的。是不是可以这样猜想，三年前“新区”确实定在了保定市区？答案是否定的，当时非常可能只是一个初步设计，基本不会考虑选择保定城区。因为保定主城区建设已基本成型，各方面的条件无法满足新区的发展，重新规划设计难度巨大。选择一个相对开发程度低的区域才是最佳方案。在这样的背景下，雄安新区横空出世。
其实新区位置的选择，是有考虑过其它三个区域；北京东面的河北区域、霸州市区域、保定市的定兴县和易县区域。新区的位置一开始是选在了位于北京正南方向的霸州，后来由于地质原因，定在了目前的雄安位置。我们只能感叹城市的命运，在不经意间也会改变。
雄安新区作为北京的“两翼”之一，它和北京市副中心共同组成北京的两个“翅膀”，我们知道北京副中心是京津冀协同发展的示范区，通州和北三县的协同发展也备受瞩目，通州的面积加上北三县的面积是2184平方公里，而雄安新区的远期规划面积是2000平方公里，可见“两翼”在未来规划中的面积不相上下，区域规模上两个“翅膀”的大小几乎是平衡的。
保定遇见雄安
雄安新区成立后，保定和雄安的关系，笔者留意到有正反两种声音，一种表示保定将会复兴，借势雄安发展。还有声音认为新区的成立会对保定是利空。
笔者认为中短期内，雄安新区发展阶段对于保定市是利空，当雄安新区建成并具备了辐射能力，更长的时间维度来看对于保定是利好。
利空的理由很简单，目前的雄安新区还是一片“荒芜”，刚刚进入规划起步阶段，其建设过程对于人才、资本、和高级产业的吸引力无疑是超强的，这方面保定显然处于下风。
以京津冀协同发展为背景，优质资源有限的条件下，优势资源齐聚雄安，雄安的资源聚集多了，相应保定获得的资源就会减少，此消彼长。长期来看，当雄安新区拥有了强二线核心城市的规模和能力，甚至超越强二线城市水平时，其溢出辐射效应将会显现，当一些资源溢出到保定区域，实际又形成了对保定的利好。事实上保定所在位置距离雄安很近，想不被辐射都很难。
图片来源：高德地图
高德地图上测距可知，以雄安新区起步核心区大王镇为起点，直线到达保定高铁站——保定东站的距离约32公里。保定目前分为五个区，主城区为竞秀区和莲池区。新三区包括清苑区、满城区和徐水区。
雄安新区到达新区徐水区的距离约25公里，这个距离已近到完全进入了雄安新区的辐射能力范围。甚至未来可能不分彼此，什么意思呢，前面提到雄安新区的远期规划是2000平方公里，假设雄安新区是一个规则的圆形，可以算出其半径是25公里，徐水区部分区域恰好在这个范围里，换句话说保定部分区域未来有可能并入雄安新区，新区存在与保定这种剪不断的“近缘”关系。
有一组数据可以说明雄安新区面积还需扩大，目前雄安涉及到的三个县域面积加起来共计约1500平方公里，与远期规划中的2000平方公里，还差约500平方公里，未来一定有新区域并入雄安新区。雄安新区的西面，部分区域是有可能的，包括其东南方向区域，最有优势的方向还是雄安北。雄安向东发展的概率不大，向东就是霸州，霸州区域还是因为地质的问题。事实上霸州所处的位置十分有优势，这也是当初新区曾计划定在这里的重要原因。
轨道交通方面，保定和雄安的联系密切，规划中的两条城际铁路，京石城际和固保城际以后将两座城市联通，目前运行的津保铁路已形成串联保定、雄安和天津的重要“大动脉”。
保定楼市
有人说决定房价涨不涨看人口，而涨多少看市场供应，这个说法笔者认为有道理，但也有一定的问题，这只是客观理性的分析市场。
那些非理性影响市场的因素，很难量化计算，比如人们对于房价上涨的预期。保定市的人口确实是增长的，区域内的人口是净流入，包括小学生人口增速的数据指标，都还可以，但是与京津冀其它大多地级市相比处于劣势。人口增长决定了这个区域的房价是要涨的，我们选取了自2008年至今的二手房房价数据。分析的样本来自1524个小区。
数据来源：中国房价行情网
保定二手房供应价格数据从2014年3月起，开始了上升的行情，这个节点正好是在保定“副都”传闻出现的时候，传闻不仅影响了新房市场，对于二手房市场同样产生了影响。
均价的情况并不能反映人们对真实的市场价格的感受，价格整体感受比实际价格要低。但不妨碍我们观察房价发展的大趋势，自2014年开始至今房价也是一路走高。保定房价上涨有以下几个因素。
城市的轮动效应
当北京天津房价出现明显上涨，保定与之形成价格差，资金像水流般一层一层流入不同的洼地城市。此轮的行情均体现这样的特点，廊坊和保定的市场行情出现的相对较早，因为接壤京津，房价上涨会更快的传递到这些区域。后来唐山的补涨行情，也属城市的轮动，只是行情来的更晚。
营销炒作
保定楼盘传统的销售模式为开发商自有销售团队进行销售，目前保定早已出现众多的分销公司，形成了全民营销的态势。分销公司获得新楼盘的代理权后，会大规模的营销造势，炒作一些概念，比如京津冀一体化，雄安新区的利好等。
房地产市场更加规范
曾经保定房地产市场相对不规范，楼盘很多是先内部认购，销售之后再补证，而随着房地产市场越来越规范，市面上五证不全的商品房几乎绝迹，从而造成了上市供应量减少，以2016年为例，五证齐全的上市销售的项目并不多。供应量的减少会导致价格的上行。
结语
刚刚过去的2016年，保定市一些价格在15000元∕平米以上的新盘销售已显疲态，典型的价升量不升，价格虽然上涨但成交量并没有跟上，这样的市场存在问题。接下来一段时间内保定房价将会盘整下降，回调至合理的价格区间。保定未来的规划和发展，须要找准符合自身特点的定位，只有产业、资本、人口齐聚于此，保定的复兴方可期待。
