撰文丨黑风岭巡山Mr.Sun 本文转自“ FX168”,ID:fx168caijing,不代表地产情报站观点,欢迎关注。
房价跌过吗?
跌过
据证券时报10月12日报道:有40家上市房企已披露季报,它们2017年1-9月份共借债5828亿。同时据Wind数据显示:A股136家上市房企2016年年末的债务总额为4.92万亿(不包括恒大等港股房企)。
光A股上市房企的债务已达5万多亿,全国房企的债务已经创下新高。同时证券时报称:40家上市房企已披露融资成本均高于5%。
在2007年,2011年部分房企为了还债,纷纷降价卖房。而现如今,全国楼市已经锁盘近一年,8月份全国15个主要城市的房价同比去年全部回落。
图片来源:凤凰网
锁盘一年、房价同比下降,意味着今年肯定有部分房企没怎么赚到钱,那么从2017年年末到2018年这些房企为了还债,会降价卖房吗?
房企疯狂借债,陷永续债黑洞
根据2016年年报数据测算,截至2016年底,上市房企资产负债率80%的占24%。其中负债1000亿元以上房企就有12家,例如万科、保利地产负债分别为6689.97亿元、6556.62亿元。
同时,2017年由于政府强力执行限购政策,新房成交量惨淡,房企均面临回笼资金大幅减少的财务压力。虽然各大房企2017年度的准确负债率要等到明年年报出来才知道,但房企的资产负债率在2017年进一步上涨几乎是板上钉钉的事。
从房企重启有“黑洞”之称的永续债就能看出部分房企资金压力非常大。
永续债,又称无期债券,最典型的特征就是:不规定到期期限,持有人也不能要求清偿本金,只按期取得利息。同时在会计账目里被列为权益而非负债。
永续债不规定到期期限,不用偿还本金那不是很好嘛?怎么叫“黑洞”?你想一下如果你借给一个人钱,不规定他的还款日期(他可以终身不还),那么为了保障你的资金安全,你就会采取高息模式来对冲不还钱的风险!
同时在具体市场操作中,永续债利率还会重设,若不能在一个时间段偿还债务,那么利率将会重设(一次比一次高),一般来说,三年后所支付利率就能达到9%,甚至更高。所以发行永续债被称作是“饮鸩止渴”。
众所周期,恒大和碧桂园过去曾发行过数百亿元的永续债,但恒大已经赎回永续债。赎回800多亿永续债,债务游戏高手恒大急于从永续债中脱身!
所以,一般情况下,只要能通过其他方式凑集到资金,房企是不愿意触碰永续债的。而现今证券时报称部分房企在巨大资金压力下已经在发行永续债。
国庆都没人卖房,用什么还债?
据报道,国庆8天长假北京合计新建住宅签约222套,二手房住宅31套。同比跌幅达到了65%,创下2009年以来的最低值。同时上海国庆8天新建住宅也只签约了178套!
很简单,房子卖不出去,开发商就回笼不了资金,但每天贷款利息都在上涨。
据网易财经统计,今年国内房企的平均融资成本均高于5%,以中南建设为例:中南建设银行贷款2.1亿元,利率为5.23%,发行10亿元3年期公司债,利率为5.15%,20亿元中期票据,利率为7.5%。
而融资成本最高的一笔为债权转让融资10亿元,期限为3年期,利率为9%。
若不能及时卖房回笼资金,一个月的利息就要吃掉一个楼盘的利润!
2007、2008年的房企债务危机
07、08年由于发生金融危机,在政府4万亿政策出台之前,几乎所有房企都借不到钱。为了偿还债务,甚至为了维护公司日常经营,防止破产,众多开发商纷纷选择降价出售。
据中国新闻网2008年的报道,北京东四环百子湾的金都心语项目开盘价为8000元,东三环首城国际中心为10800元,西玉泉路附近远洋·沁山水为1000元,这些新开楼盘低于周边房价2000—4000元。
由于前期扩展过猛,债务过大,孙宏斌的顺驰就没熬过2007年,被迫卖给了港企路劲基建。
而且,在国庆节前央行公布的降准消息,也只是定向降准,要求资金更多投到三农和制造业,依旧是严控资金进入房地产。
那些融资成本高于10%的房企,在这波楼市淡季中肯定非常不好过。
总之,若由于偿债压力过大,明年部分房企还是有可能选择降价出售的,这样刚需能得到优惠,同时也不至于危及金融市场安全,似乎是个房企、刚需、国家三者共赢的局面。
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