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预期、预期、预期，重要的事说三遍！
预期已经打乱房企的正常战略布署，传统的思考路径已经改变，未来来得不寻常！我们到哪里去寻找新常态的正确房企战略?
可能有人会说，我们是民企，学旭辉。错了！旭辉正在学保利呢?干嘛费这个劲，拐着道学。
先来看一张选择题图片：
A、B、C、D、E、F四个选题，请问，保利地产最接近哪一个?
为什么会有这道选择题?大家对保利地产的印象还是很模糊，什么都有，什么都做，但要说到行业第一，一下子还真想说不出来。
所以，坊间流传一个段子，有关路人甲和保利地产董事长宋广菊的对话：
路人甲：保利是什么?什么都不是呀?哪一个行业能占世界第一?保利地产的豪宅、商业、酒店、商办，哪一个是行业标杆?
宋广菊想了一会儿，吐出5个字：保利是个P！
路人甲很吃惊，因为P的谐音，以为宋广菊爆粗口。这就是轰动一时的P营销。
路人甲明白了：保利地产什么都不是，并不重要；规模第一，必须滴。
说实话，保利P营销还是让人看得不太明白，特别是当下，保利地产怎么干，不一定是标准，但一定是旗帜。所以，我们接合三季报，顺着截图，找出答案。
第一个问题：还要不要规模?
从三季报的反馈来看，要，而且是坚决地要。
老实说，三季报打头的两张表，表面数字其实不好看。
一是营收下降；
二是ROE降低；
三是经营现金流净额由正转负，且比同期下降175.88%。
这三个方面数字连着看，貌似负债率很高，股东回报降低，管理层不作为。
是不是这样呢?要看保利地产对当前和未来形势的分析。来看看他们是怎么说的。
保利的分析是谨慎偏乐观：
全国市场三季度的销售增速持续放缓；
新建住宅价格增幅均有所收窄；
全国房地产开发投资增速降低；
全国房屋新开工面积增速降低；
市场租售并举，启航租赁市场。
分析的结论是：中央政府稳定当头，房地产信贷去杠杆，限购、限贷、限售、限商；长期机制正在探索。
具体到租售并举、共有产权怎么干?有没有对投资者交待的商业模式，保利地产并没有说。事实上，大家都还在探索阶段。
问题来了，保利地产还要不要上规模?还是集中优势资源探索新事物?
看了下张图表，我们就能找到答案。
看了这段季报数字，我们就清楚了：保利全力在冲刺规模。
前三个季度居然拓展了133个新项目，即便是减掉整合中航地产的20多个项目，也算不少。总之，前三个季度，保利就六个字：加仓、加仓、加仓。
在连续两年降杠杆后，保利重启扩张之路。保利是个P的宣传背后，隐藏一张扩张脸。换句话说，同行看不清前方路况，保利全力冲刺规模之路。
第二个问题：规模和风险
不要以为保利地产是央企，就可以任性。各家都有难念的经。如果拿今年三季报的报表去国资委汇报工作，估计领导的脸色也不会好看。更主要的是，保利头上也有各种金刚圈。不信的话，还看看下面这段话：
看到了吗?资产负债率的数字非常巧，居然是79.94%！差一点点就到80%了。这个真不是偶然，绝对是刻意为之。
上下几句话串起来看就更明白了：
1.公司净利润仅增长0.39%；
2.毛利率勉强增长2.1%（同行都在下降）；
3.强调去库存，强调回款。
强调规模扩张，认为当下是机会，这是保利地产的战略判断。但是，规模扩张必然扩表，各种指标自然不会太好看。最主要的是，国资委非常看重风险，对资产负债指标盯得严。
房地产行业又有自己的特点，卖得越多，营收当期不能结转，负债率越高；负债率越高，越影响发债。这是一个怪圈！
怎么样破局?保利地产选择了联合开发。所以，它会尽可能走表外，不合并报表。这就是保利地产扩军备战、破局的关键。
但是，我们在接下来的季报中，又发现一组反常的数字。
来看看下表，既然是合作开发增多，少数投东损益应该增加才对，三季度显示，少数股东损益大幅下降。是不是很奇怪。
还有，投资活动现金流显示，对合作项目的股权投资在减少。
还有一点，几乎全行业，甚至包括万科、恒大、碧桂园、融创都在使用的永续债，保利都没有碰一丁点。
从缩表降负债的角度考虑，保利既然是扩军备战，合作开发破局，财报上反应出来的是逆向现象，是不是有点奇怪！
保利地产究竟在搞什么东东?我们接着往下看三张表，看看能不能发现其中的奥秘。
先来看第一张表，资产负债表。
卖得越多，负债率越高。怎么解决呢?做大分母—资产，只要分母跑过分子，负债率就能降下来。这就是上表中一系列异常现象的原因，最终都是围绕资产做大做文章。还有一点，把央企发债的优势淋漓尽致发挥出来。保利能找到便宜的钱，这才是扩张备战的根本。也就是说，要提前锁定低成本资金。
再来看第二张表：利润表。
这里我们提出一个概念：增长是硬道理，如何增长是软实力。
老实话，扩张期的保利，报表难看也属正常，但保利能把难看做成说得过去，实属不易。这就要靠非营业收入变魔术。必竟，各种考核指标在头上压着，央企也有央企的难处，都有难念的经。
但是，为什么少数股东收益在减少，没有同步增长?难道也要和万科一样，一方面合作开发，一方面要当独狼。秘密就在下面的现金流量表中。
从枯燥的数字里面，我们总是能捕捉到很多先行政策信号。聪明的朋友们，欢迎后台留言，我们一起探讨。
回到文章开头，您认为保利地产是什么?如果不是上面提供的6个答案，您感觉最合适的比方，又是什么?
