2016年房地产销售额一路高涨突破10万亿大关，暴涨34.8%，历史性的高达11.76万亿元，占全国GDP的15.81%，房产市场一片繁荣。
然而，从2017年3月开始，持续性的严厉调控，使得房产市场迅速降温，尤其是创新型“限售”政策，开发市场被打入冷宫。据诸葛找房数据研究中心监测，过去一年，全国已经累计有60多个城市出台相应调控政策，政策数量多达200多条，40多个城市采取“限售”政策，如果说人们对于房产开发已经麻木，那租赁市场肯定是目前最火热的话题。
7月18日，住建部会同八部门，联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并同时选取了北京、上海等12个城市作为租赁试点城市，打出了租赁市场的第一枪，为租赁市场开启了政策支持。
7月24日，上海拍出两块住宅用地，与以往不同的是，这两块土地从性质上就定义为“租赁用地”，为租赁市场开启了土地支持。
8月9日，杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团在杭州市人民政府会议中心举行签约仪式。杭州市政府联合阿里巴巴集团将创新打造全国首个智慧住房租赁监管服务平台，为租赁市场开启了技术支持。
10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过，这是国内首单央企租赁住房REITs，也是首单储架发行REITs，为租赁市场开启了资金支持。
至此，短短3个月的时间，租赁市场发展所需要的政策、土地、技术、资金已全面实现，租赁时代站在风口，迎来重大发展机遇，但租赁的到来实在被动，为了缓解过快增长的房产开发市场而被迫进场。此外，租赁市场在中国属于新生事物，各方面还有待完善，这样一个加持国家政策光环的新生市场，能否来接盘房产开发市场？
开发商数量及从业人员锐减，行业暴利不再
2016年，北京为了调控过热的房地产市场，颁布了930新政。由于该政策为常规调控政策，虽然对市场造成一定影响，但并未能消除炒房热度，房价依旧在非理性上涨。
2016年12月，中央经济工作会议召开，定下“房主不炒”的总基调，2017年3月北京颁发317新政，此后，全国政策频出，人人谈房。但如果调控继续如此高压下去，那么2016年及2017年一季度将成为开发商暴利时代的回光返照，而事实上可能确实如此。
数据来源：国家统计局
从建筑企业个数上来看，从2013年开始，企业数量稳步下跌，开发企业生存空间不断被压缩，房地产开发走过“躺着挣钱”的黄金十年，迎来竞争的白热化阶段。
2017年，部分企业开启“全民营销”，疯狂增长销售额，很多企业更是打出“宁肯累死自己，也要饿死竞争对手”的口号，房企竞争已经到了你死我活的地步，而市场的残酷程度，远不止几个策略、口号而已。
表：房产开发企业销售额市场占有率
从克而瑞研究中心公布的数据来看，房产开发企业销售额市场占有率上面，TOP3企业的销售额占比在2015年的时候仅为7.7%，2017年前三季度已经高达12.6%。
前10月，碧桂园、万科、恒大三家企业销售总额已经高达13402.2亿元，预计年底行业集中度将进一步扩大。仅两年时间，TOP3房企的市占率几乎翻番。
大型开发商拥有更低的融资利息，更精准的拿地策略，更短的开发周期，更大的品牌溢价率，尤其是恒大与碧桂园，已经入驻全国200多个城市。很多闽系、渝系房企也以自己大本营为中心开始四处扩散，地方性小房企被大企业吞并或许只是一个时间问题。
数据来源：国家统计局
从城镇化率变化情况来看，截止2016年，我国城镇化率已经达到57.35%，且增长速度逐年降低，房产市场需求来源于人口净流入，房产市场一直伴随城镇化的快速发展而繁荣。城镇化率的不断走低，使得房产需求减少，市场的缩水以及拿地成本的增长，使开发商的资金流及运营面临巨大挑战。
小型开发企业运营压力剧增，行业马太效应愈发明显。小型开发企业为求生存被迫转型，大型企业为了扩大市场份额牺牲了太多了利润空间，为了提高公司盈利，降低负债率，也在积极谋求业务转型。
在此背景下，万科推出长租品牌泊寓并大力进行推广，龙湖推出长租品牌冠寓并定下2020年租金20亿的目标。被政策压迫下的开发市场又遭房企失宠，前景渺茫。
租房万亿蓝海已成型，资本涌入使租赁站在风口
根据链家研究院发布的《租赁崛起》报告中数据显示，目前中国的租赁规模仅有1.1万亿人民币，仅占房屋交易规模的5%，远低于美国的50%及日本的89%，照此来看，未来中国的租赁市场还会有极大的发展空间。
同时链家研究院还预测，截止2020年中国租赁市场规模大约为1.6万亿，这一数字在2030年会超过4万亿。租赁蓝海即将爆发，租赁市场将进一步改变年轻人的生活居住方式。
数据来源：国家统计局
而从中国统计局发布的房地产投资及住宅投资增速对比情况来看，一直以来住宅投资与整体开发投资同步涨跌，且住宅投资增速略低于整体开发投资，但在2017年2月，住宅投资增速高于整体开发投资增速，未来住宅投资恢复正常和稳定后，增速会回落，投资减少使新增住房面积减少，房价稳定下供不应求，租房成为城市流入人口的不二选择。
我们再从90平米及以下住房投资累计增长率及144平米及以上住房投资累计增长率来看，2016年5月份之后，90平米以下住房投资额持续走低，而144平米以上住房投资反而不断提高，未来市场上新房将会以大户型居多，而刚需小户型可能就要先从租房开始。
但租房市场其实一直都存在，作为房产市场的后备军一直在不温不火的发展着，那么这一次，它可以接盘开发冰封后的房产市场吗？
小编认为，能！肯定能！
1、各方势力的涌入，为租赁市场注入了大量的资源。以阿里巴巴和京东为代表的互联网巨头先后与杭州、北京签订住房租赁监管服务平台；以魔方公寓、新派公寓为代表的新兴互联网长租公寓公司迅猛发展；以建行、中国银联为代表的资本力量先后与大型开发商、政府签署合作协议，入市租赁市场；以光明集团为代表的非房产开发企业自建租赁住房。
2、各类企业发行REITS，资本市场为租赁发展保驾护航。租赁市场一直不被看好的原因在于其回笼资金慢，运营成本高，且需要重资产运营，但在成熟市场，租赁物业以其稳定的租金收入和资产增值空间作为REITs的底层资产，由于REITs面向公众投资者，租赁企业得以通过REITs实现了“由重转轻”。因此REITs的推出可在一定程度上增加租赁住房的供给，扩宽租赁运营企业融资渠道、创新房企的盈利模式。一个好的REITs环境，能极大的推动阻力市场的发展。
2017年1月，国内最大的长租公寓运营商之一的魔方宣布“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”已成功设立，各投资者已完成认购交易，募集资金总额为3.5亿元。
8月，自如也发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元。不同于以往ABS产品，自如1号底层资产主要有两个方面：一为预付房租，二为自如长租公寓衍生服务收入。
10月，保利地产发布公告，其计划与中联前源不动产基金管理有限公司联合发行的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上海证券交易所审议通过，REITs总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，优先级、次级占比为9:1。
开发市场被打入冷宫，租赁市场迅速发展，“租售同权”下，租房福利制度逐渐逼近购房，随着租赁制度的不断完善，未来租赁或成人们进入城市生活的第一站。
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