2017年12月07日 18:25:08 地产情报站

编者按

2017年注定是一个让所有买房人铭记的一年!承受2015-2016年房价翻倍疯长之痛,多少人遗憾,多少人欢喜;遭遇“史上最严厉房地产调控”,房价掉头向下,宇宙中心北京等一线城市打破“房子永远不会跌”神话,多少人悔恨,多少人无奈……2018年,开发商还能顺利挺过“小年”吗?房价是否还会继续下跌?我们应不应该买房?什么时候是最好的买房机会?

诸葛找房、微博房产、乐居、安居客、房地产和互联网研究院、好房值得买、地产情报站年度策划联合出品。联合推出年度盘点和预测专题——《2018楼市大猜想》。百位房产大咖与专家给你买房一线情报和观点!

苏伟杰:调控蔓延至三四线城市直至稳定

——2018楼市大猜想年度策划

文 / 苏伟杰(诸葛找房创始人&CEO)

2017年,市场整体呈一个波浪形势。在宽松的货币政策影响下,一季度一线城市房价上涨,调控加码后房价缓慢下跌,投资需求外溢后引发三四线城市开始上涨,很多城市甚至是暴涨。

从整体市场来看,虽然近乎一整年都在经历调控,但受三四线城市房价上涨影响,2017年仍然是房产大市,统计局数据表明1-10月份房产销售额已经超10万亿,同比增长12.6%,东部地区商品房均价已经破万。

三四线城市去库存效果明显。数据表明,目前全国的库存量已经降至4年以来的最低点,但购房需求并没有得到抑制,有些三四线城市的销售面积下降,并不是购买需求减少,而是新房库存告急,二手房又限售,市场有价无市。

2017年是政策爆发的一年,从限售、限贷到限售、加大土地供应,尤其是北京市政府综合利用金融、土地、财税等手段调控市场,效果显著,未来会在此基础上加强住房市场监管和整顿,保证市场稳定健康运行。

截止到2017年10月份已经有12家房企破千亿,预计破千亿房企数量能到15家,从发展模式上看,2017年开发商并购扩规模,转型求多元,以收并购著称的融创跃居第四,万科大步转型物流及租赁。

2018年,对于三四线城市仅仅通过限购、限贷等调控手段将火热的市场进行表面降温并不是终点。还要将房住不炒的观点彻底贯彻下去,从根源上对市场降温,而这需要一定时间,因此对2018年来说,调控仍然是主旋律。

一线城市自2017年3月加大调控力度以来,效果显著,尤其是北京二手房均价已经下跌至年初水平,预计2018年三四线城市在高压调控下很可能会微跌后进入稳定期。

企业发展方面,马太效应越发显著,2017年已经开始出现了项目甚至企业收并购现象,预计2018年收并购规模会扩大,碧桂园、万科、恒大在去年突破3000亿后今年向5000亿发起冲击,目前来看,三家突破5000亿已是大概率事件。同时暴利期过后房企更多会通过提高房子品质及提升社区服务水平吸引用户。

新房市场方面,由于2017年购房热情较为浓厚,一线城市更多购房者看位置和房屋总价、品质、升值能力等,造成城区新房疯抢,郊区房子难卖的两级分化状态。

三四线城市主要是看土地供应,国土部要求库存6个月以下的加快土地供应速度,2018年一些热点城市的新房供应可能会有明显上升,供应量上升,可能会造成价格的小幅上涨。

2017年很多城市进入存量房时期,并且一二手房价格倒挂,由于一线城市土地供应有限,二手房仍然是市场流通主力,但由于今年很多需求提前释放,所以2018年在政策继续打压投资的情况下,二手房市场会保持稳定。

购 房 建 议

1、目前房价止涨甚至缓慢下跌的城市,已经进入了买方市场,购房者有了更多的议价权,可以好好选择自己喜欢的房子出手。

2、投资者需更加谨慎。从目前调控情况来看,是全面的抑制投资需求,政策还在继续加码,旅游、养老等产业地产的投资价格要高于传统的学区投资价值。

3、买房要理性,不要加太高杠杆。国家调控的决心已定,房价未来一段时间不会出现大涨现象,因此购房时要结合自身经济实力选择。

相国良:2017年新政前房价暴涨真相

——2018楼市大猜想年度策划

作者 / 相国良(资深地产媒体人)

2015年,楼市放松调控政策而产生的副作用肆意蔓延,超过以往任何一次,一线城市房价经过2015年2016年的连续跳涨,在2017年一季度前涨幅翻倍也许都不止。

一、本轮楼市启动前的调控神反转真相

往事如镜,历历在目。本轮楼市启动的前夜到底发生了什么,可以追溯到2014年。

1)库存堰塞湖

2014年9月中旬,国家统计局发布“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”数据。其中,截至8月末,商品房待售面积56160万平方米,比7月末增加930万平方米。若按照当年前8月的销售速度,去化周期为10个月左右。

这一数据看似平淡无奇,但对比历史数据不难发现,自2012年4月以来,上述指标已经连续29个月保持上涨。其中,与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比,至2014年九月,全国商品房待售面积增幅达到86.4%。

2012年-2014年9月:

全国商品房库存几乎翻倍;

与2010年年中相比,四年时间,全国商品房库存增加了约190%;

35个城市新房去化周期为17.5个月。

但在统计数据的背后,真实情况可能更为严峻。当年在对库存的统计中,并未将保障房纳入其中。

住建部的一位专家指出,不少城市的保障房建设规模较大,但由于未能较好对接需求,导致难以消化。该专家表示,若将一些地区两限房、经适房等带有商品房性质的房屋计算在内,楼市的库存数据还会增加。

库存的巨大堰塞湖,是当年调控剧情大反转的核心理由。

2)GDP与经济下行巨大压力

2015年年初回顾2014中国GDP的成绩,统计局公布首破60万亿,达到636463亿元,同比增长7.4%,增速滑落至1990年以来的新低。

1990年以来新低是什么意思,翻译过来是创造了中国GDP 24年最低。

另外,2014年我们解释经济低迷,GDP和经济低迷的核心原因,引用了一个新的词汇:新常态。

GDP和库存的压力,促使2014-2015年初政府连续出台房地产调控新政,松绑楼市。

这是真的松绑,标志是完全在信贷上“真调”。

2014年930新政:

对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

2015年330新政:

央行降息;二套房首付比例四成;公积金贷款首付比例下调;二手房营业税免征年限五年改两年。

回顾本轮楼市的调整,我们得出的结论是:

大的经济环境决定楼市调整政策的走向;

信贷政策是否是真收紧,是调控是否“真调”还是“空调”的核心观察指标。

二、盘点2017年的三句话和一段数据

2017年到底是真调还是空调?

2017年的房地产盘点,只有三句话加一段数据,这些就够了。

*三句话:

2017年的经济(GDP)发展,政府和人民很满意。替2018年说一句,预期很不错,新一届不用太担心。

房地产库存已经不再是金融风险的一个巨大炸弹,拆弹已经完毕。三四线城市2015年-2016年功不可没。替2018年说一句,三四线城市注意了。

最高指示的原话是“房子是用来住的,不是用来炒的”。这句话的意义,决定了2017年必然是房地产发展载入史册的一年。有了方法论和价值观,再远都必然抵达光明的目的地。

*一段数据:

从全国看,房地产销售面积与金额再次刷新历史同期记录,预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史记录。2017年1-10月份,全国房地产开发投资90544亿元,同比名义增长7.8%;房地产开发企业土地购置面积19048万平方米,同比增长12.9%;商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2%;

房企也将收获历史最丰收一年。截至到10月底,房企年度目标完成平均已经超过90%。部分房企已经完成年度任务。千亿房企数量在2017年将超过15家,2017年虽然调控严格,但房企依然收获了历史最丰收的一年。

结论:2017年,金融和经济来自房地产的风险没有了,动了信贷,调控来真的。

三、关于2018年楼市的9个观点

1、一线二线城市调控继续从紧,政策没有需要放松的理由,今年开发商都还可以,楼市最艰难的时刻还没有来临;

2、国际和国内所有趋势都支持信贷进一步收紧,加息周期的来临,利率水平回到2013、2014年是不确定的事;

3、住建部和国土部牵头的楼市供给侧提速,也来的是真的。换届之后的各级政府,都在不遗余力。北京政府的土地供给,环比增幅已经快300%,政府的加速供给,让2018年供应短缺的局面必然扭转。还是拿供给做文章的,先分析分析数字和执行力再讲;住建部换人之后,明显工作力度大为提升,灭火速度值得点赞;

4、楼市真分化,开发商集中度进一步提升,房地产日子不好过的,是你家的日子,不是千亿房企的日子。一二线和三四线漫灌之后,大潮褪去的过程中,谁更有风险?现在该为三四线继续投资买进的捏把汗。

5、“宇宙中心”北京的房价都打破了只涨不降的神话,而且一回调就是20%+,燕郊和环京回调50%的水平,这次一定会“疼”死一批人。害怕倒是不害怕,高位站岗跌掉的首付毕竟只是数字。快速下跌的房子,说不在乎的,那都是自欺欺人,不过请看开点,还有太多人长期看好,现在还不是让你绝望的时刻。

6、本轮调控的核心直指“去投资化”,这是中国楼市的症结。投资的人群一夜不接受巨额损失,且不收手,中国的楼市就永远不会“健康发展”。任志强说的供应的问题,在投资需求泛滥的情况下,无解。

中国需要一场自上而下推动的楼市暴跌全民大教育,不过不用担心,前两年翻倍涨的房价,你回调个50%真的就受不了了?这点回调对比上涨幅度,只是“小意思”。回调和崩盘就没有任何关系,中国楼市暂时没有崩盘的风险。

7、房地产长效机制在路上就还依然可以吓人,房产税在路上也可以吓唬人,房地产也是一个心理博弈市场。房地产尽管说是市场经济,说到底还是心理市场和信心经济;

8、房地产已经发生了深刻变化,2017年是租售并举的开局之年,2018年是产生实效的一年,中国房地产制度已经从顶层设计开始变革,落实“房子是用来住的,不是用来炒的”谁藐视他,谁就会错失整个时代。

9、观察一下年底中央经济会议的政策风向,这是决定中国经济未来走向的重要会议,经济风向决定中国战略走向,和做公司一样。房价能预测是骗人的,看大周期吧,经济有大周期,房地产也有大周期。

购 房 建 议

1、2018年楼市的回调对刚需是一个不错的上车机会,要买还是一线城市,远离炒作和投资泛滥的三四线城市;一线城市的核心高品质小区,地铁因素是核心因素,租赁时代会更加强化地铁这个交通便利价值。

2、不要加杠杆,放弃投资逻辑。信贷压力的进一步提升,也许不足以让我们舒服的度过高额杠杆周期,降低杠杆少负债,生活可以更从容一点。

3、房价回调的城市,买二手房就是淘房的策略,一定有特价和非常适合你的好房在一定周期里出现,保持密切关注,准备好你的资金;

4、关于北京,注意是一个非常特殊的城市。京津冀的城市群战略,北京的产业和人口纾解,都是来真的。去中心化的策略,必然带来核心区域老破小价值的进一步萎缩,即使带有学区“护身符”。北京多个中心的定位,摊大饼时代结束,原有的中心论已经不适用。多中心和新城在崛起。环京限购限贷,虚高的房价泡沫会回归到当地居民能买得起的水平,2018年是挤泡沫的重点区域。珍惜自己的资格,不要用投资逻辑在环京浪费了你的宝贵“第一次”;商住还是远离一点吧,能买住宅为什么买商住。

5、买房如果去除投资和理财属性,回归居住功能,你才能看清房子到底是什么。扣除土地成本和投资属性,居住价值和价格严重背离;其次,住有所居的幸福感,在可以承受的价格情况下,早买早享受人生。

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