碧桂园物管上市白忙活,或倒在关联交易欲甩锅给监管

碧桂园物管上市白忙活,或倒在关联交易欲甩锅给监管
2017年12月12日 20:07 富凯财经
富凯摘要:港股上市公司碧桂园自行撤回旗下物业公司分拆上市的申请,公告表示是因审核监管机构政策变动。

作者|川扇假,微信公众号:富凯财经(ID:fukaicaijing)

一句政策变动真是让人觉得胆战心惊,难道要“变天了”?

被誉为“物业第一股”的碧桂园,早在2015年就披露分拆物业服务上市的意向,并在2016年宣布,旗下非全资附属公司碧桂园物业服务,已就其首次公开发行A股并于上交所上市向中国证监会递交申报文件。

12月5日中国证券监督管理委员会网站发布消息还显示,碧桂园物业更新了IPO招股说明书申报稿,拟发行不超4010万股,拟募集11.25亿元,用于投资信息化升级改造项目、社区智能化改造项目、市场拓展项目与社区服务中心项目。

然而一个星期不到故事就这样突然结束了。

那么问题究竟出现在哪里呢?

是房地产的错吗?

房地产调控趋紧只要长着眼睛都能看出来,但以此来概论整个房地产行业受到压制就显得太过偏颇了。

与碧桂园物业经营领域相近的南都物业,已经在12月5日已先于碧桂园物业宣布IPO过会。首发获通过,离A股上市仅一步之遥,有望真正成为“物业第一股”。

此次南都物业的过会一定程度上解答了市场对于物管公司在A股上市可行性的质疑,可以说极大的加强了大型房企分拆物管服务资产境内上市的信心和动力。

自2014年彩生活在香港上市以来,碧桂园、中海、保利等大型房企瞄准中国房地产后市场巨大潜力,相继分拆旗下物业管理资产向“轻资产”运营模式转型,此前物业公司更多倾向于在香港上市,随着国内资本市场的完善,也为物管企业提供良好的证券化和融资平台。

南都物业招股说明书显示,截止2017年6月,在管的物业项目合同面积为3820.48万平方米,计划募集资金4.11亿元,用于物业管理智能化系统、社区O2O平台、公寓租赁服务等项目。近三年的营业收入分别为3.91亿元、4.71亿元、5.78亿元,净利润分别为3149.59万元、5427.19万元、6296.48万元。

与南都物业相比,碧桂园物业截止2016年12月,公司管理部分签约管理面积约为2.1亿平方米,计划募集11.25亿元,用于投资信息化升级改造项目、社区智能化改造项目、市场拓展等项目。近三年营业收入分别为12.07亿元、16.72亿元和23.58亿元,净利润分别为1.20亿元、2.31亿元和3.58亿元。

根据某指数研究院的说法,碧桂园物业在2017年行业百强企业综合实力排名中名列第三名,而南都物业,抱歉,名单太长找不到了。

但就是这样一家逾八成收入来自浙江地区,被一些媒体调侃员工社保都交不齐的公司,却打败了女首富旗下的物业公司,争得了“物业第一股”的名头。

人家就算规模再小也是浙江南都房地产服务有限公司旗下公司,是根正苗红的房地产企业!

是“A+H”的错吗? 

A+H概念股这两年突然火热,各路神仙大佬把A+H吹上天,认为随着中国在新兴市场的主导地位确定,中国A+H股将成为未来全球资本市场的最重要的增量来源,有望成为全球最具性价比的投资品种等等。

A+H分别是A股和H股的简称,是既作为A股在上海证券交易所或深圳证券交易所上市又作为H股在香港联合交易所上市的股票,但却被赋予了太多的色彩,导致公司不管是有意成为A+H股,还是无心之举,都受到了市场和监管层的重点关注。

如果碧桂园物业在A股成功上市,碧桂园将会拥有A+H的双融资平台,与碧桂园情况类似并且更为幸运的,要属东阳光科。

东阳光科是一家上交所上市的铝制品公司,有着这类企业相似的境遇,薄利多销到心酸。为了让企业活得滋润点,东阳光科大股东准备把旗下另一家港股上市公司东阳光药资产注入到东阳光科。

这样做一是人家东阳光药业绩的确好,去年营收9个多亿,净利润就是3个多亿,手底下还有独家药品,二是国内今年医药股走势弱,但是整体估值还是比港股高的,回到国内估值怎么也得上两个台阶。

然而令东阳光科憋屈的是,这个看似简单的大股东左手倒右手,恰巧遇上了A+H的浪潮,停牌期间啥有营养的消息都没有,就这样干耗了一年,川扇假曾经联系到东阳光内部人士,对方也是一脸的包子褶,今年资源涨价浪潮中,东阳光科因为停牌被投资者骂得狗血淋头,可是复牌真不是他们说了算的。

苦尽甘来的是,11月25日东阳光科终于公布了重大资产重组情况并且复牌,A+H什么的坎终于过了,却妥妥的迎来行情的下跌周期,继续被投资者骂得狗血淋头。

到底哪里出了问题?

既不是房地产企业资质,也不是A+H股的身份问题,碧桂园物业想把锅甩在监管层身上似乎有点说不过去。看看碧桂园物业的招股书,川扇假倒是认为,监管层的政策的确与碧桂园物业八字有点相克。

碧桂园物业管理下的很多物业实为碧桂园集团开发的地产项目,双方之间关联交易频繁而复杂,仅销售商品、提供劳务实现的收入和物业服务权益安排两项,关联企业为碧桂园物业营业收入贡献的金额就分别高达2.37亿元、3.67亿元、6.12亿元和1.80亿元,占营业收入的比例分别为25.86%、30.42%、36.60%和33.46%。另外碧桂园物业的应收账款中,应收关联方账款余额占应收账款比例,在2013年至2015年,分别为62.07%、70.95%、55.29%。

都是自家人,好借好还

与碧桂园物业形成对比的是,同样是房地产企业花样年集团旗下港股上市的彩生活,截至2017年6月30日,平台服务面积达到8.49亿平方米,包括自管面积4.2亿平方米,合作面积1.79亿平方米及联盟面积2.5亿平方米。其增值服务业务已成为公司第二大收入和利润来源,2017年上半年,增值服务业务的收入同比增长55.1%至1.11亿,贡献分部溢利6960万元,占比30.1%,毛利率高达84.5%。

一边是披着轻资产的外衣给老大当小弟,一边是社区运营模式创新带来的业绩提升,一时高下立判。

更别说关联交易的审核一直是证监会对发行人首次公开发行股票审查的重点。虽然关联交易从来都不是IPO的实质性障碍,但必须解决好并解释好“必要性”和“公允性”两个问题。如果上市公司与控股公司之间存在大量交易,上市公司向控股公司销售产品、提供劳务,对控股公司依赖性较强,则其市场竞争力相应会下降。

今年倒在关联交易石榴裙下的有元盛电子、基美文化、科惠医疗、环美园林......数不胜数啊,有数据统计,今年终止审查IPO企业存在的问题中,关联交易及关联关系存疑的占比就近20%。

再想看到碧桂园物业在国内A股上市,碧桂园成为A+H股的希望,川扇假认为不太大了,碧桂园物业方面已撤回招股书及相关资料,意味着此次上市已不会再继续。

而且碧桂园还把黑锅扔给了监管机构,这是摆明了老死不相往来。

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