房地产业在经历了2017年的频繁调控之后，2018年将是短期调控和长效机制建设并行，并向长效机制转换的一年。
在“从高速度向高质量转变”的新战略下，2018年应是降低对房地产依赖，落实房子新定位的关键年份。年关前后，高层屡次强调，要保持调控政策的连续性、稳定性，保持调控目标不动摇、力度不放松。同时，还要求2018年长效机制建设和住房制度改革要取得实质性进展。
“租购并举”的住房新制度将全面落地，租赁需求全面放量。在调控政策和金融政策“双紧缩”的框架下，楼市量价回调将在情理之中，商品房开发投资增速将依旧维持小幅回落或平稳态势。
根据CRIC的监测，2017年我国60个重点城市的商品房成交量平均下滑25%。但是，由于多数热点城市房价未有实质性松动，囿于调控陷入“松紧轮回”的惯性思维，不少居民抱有“未来房价还要上涨”的预期。近几个月，部分热点城市房价还有反弹，一二手房价“倒挂”更引致“抢购潮”，意味着投资投机需求仍在外围伺机而动。除了北京、深圳和合肥等少数调控效果显著的城市外，受“去库存”、棚改货币化利好，多数城市库存消化周期在6至10个月左右的低位。同时，部分地方政府借引入人才松绑政策、在楼市调控上做数字文章等，由此，调控仍不容喘气歇脚。
无疑，自2016年10月以来，在各大城市、都市圈全面布下的以“五限”（限购、限贷、限价、限售、限商）为主要内容的行政干预措施还会继续执行下去。而且，2018年还将坚持“冒头即打”、“打补丁”和“补漏洞”的调控策略，控制投资投机需求和非理性购房，稳定市场预期，为实现中央经济工作会议提出的2018年要完善房地产“长效机制”的目标创造窗口期。再看资金面，围堵资金违规进入楼市和“去杠杆”，将是2018年楼市金融政策的主题。
在调控政策和金融政策“双紧缩”的框架下，2018年全国楼市量价回调将在情理之中。而且，2016年和2017年商品房销售连创历史新高，2017年商品房销售规模比本轮周期启动前的2014年增长50%，其中有很多是透支需求或“加杠杆”刺激需求。
当然，由于政策紧缩，租赁挤压供应，限价导致开发商供应积极性下挫（2017年一线城市新房供应下降35%），2018年一线城市商品房成交也难有显著回升，成交量可谓“上有顶、下有底”。由于受益于“去库存”、产业转移及人才政策，二线城市是本轮楼市回升的大赢家，在2016年房价上涨TOP10中，二线城市占据7席。因此，二线城市是本轮调控政策力度最大的城市。2017年，70%的二线城市商品房销售量下滑，平均降幅高达24%，“新一线城市”（《2017城市商业魅力排行榜》评选成都、杭州、武汉、重庆、南京等15个区域中心城市为新一线城市）平均成交下滑40%。2018年，二线城市分化明显，中东部热点二线（如武汉、郑州、长沙、杭州等），因经济地位上升，产业特色鲜明，人才大规模引进，农民工回流，商品房销售缩量但仍在较高位。
整体来看，随着金融“去杠杆”持续推进，严格控制房贷规模和占比、围堵消费贷进入楼市，预计2018年全国商品房销售面积将同比下滑10%至15%。同时，盘活存量商业办公、工业厂房“改租赁”，也正在热点城市如火如荼地展开。
据此，预计2018年商品房开发投资增速将依旧维持小幅回落或平稳态势，随着“租购并举”住房新制度全面落地，租赁需求全面放量，将塑造全新楼市生态。
随着楼市长效机制的逐步建立，对于部分有“投资”需求的购房者而言，可选层面或减少，其实买房不仅仅局限于传统的房产业，随着科技的进步和经济的发展，也涌现出了一些全新的模式。
