当全国第50座城市公布了“限售”政策措施时，如果你还认为限售只是楼市调控“限字头”政策中的一项同等量级的限制措施，那你就错了。
现在已有专家抛出观点称，那些限售的城市，一方面是限制当下市场热度，另一方面也是为未来当地楼市的“冰冻期”做准备，毕竟房子不能卖，房价虽然无力上涨，却也失去了大幅下跌的可能性。
在这样的语境之下，限售更像是面向未来给城市贴上“准入”或是“慎入”的标签。
有人调侃说，限售的城市有可能是未来房价会大幅下调的城市；最有可能“崩盘”的城市是那些没有限购却先开始限售的城市；北京、上海、深圳等未出台限售政策的一线城市，或许藏着未来最大的上车机会。
虽然只是调侃，但其中也透着些道理。
| 限售城市，你已被抛弃？
不久前，一位在北京打拼多年的朋友心急火燎地找到我，还没来得及寒暄几句就直接提问：“限售到底是什么意思？”
这位朋友是在外企工作的普通白领，在北京工作10年买下一套不到90平米的房子。最近几年手头上又攒下200多万存款，他考虑要么在老家长沙买套房，要么就在北京换一套房。
今年8月份二线热点城市优质项目紧俏的时候，他就动心想在长沙买了。正准备出手的时候，一大波限售政策在前方高能预警，把他从买房投资的美梦中拉了回来。
但他没想明白的是，如果限售只是单纯的限制投机，那买了房不卖不就完了吗？放上两、三年以后再说，长期来看房价难道还能真降下来不成？
我说，限售没有那么简单，它是在给你一个心理预期，两三年后这个城市的房价会回归合理。
部分限售城市政策
一个比较明显的特征是，本轮出台限售政策的城市都存在库存严重不足的情况，省会城市的库存都小于6个月。比如，8月末，按当地官方监测数据显示，长沙新建商品住宅可售面积去化周期仅为5.1个月。而库存严重不足的直接后果就是一房难求后的房价上涨。
这样的结果令长沙等二线城市直接被纳入到住建部热点城市管理序列，随之而来的则是地方政府的调控压力。限售政策的设计，正是为了解决这个问题：它是短期内快速冻结交易、抑制房价上涨的最佳手段，同时，也是以时间换空间建立长效机制、保证未来相对稳定供应的有效方式。
尤其是在新房交易市场，由于购房者购买期房，获得房产证还需要近2年的时间，因此被限制出售的时间还要再加上2年，也就是说购买新房后，在长达4年甚至7年的时间里都无法将房子售出，投资带来的购房需求将受到进一步挤压。
这对于抗风险能力本身就低于一线城市的二、三线城市来说，似乎是最合理的“降温”措施。被贴上“限售”标签的二、三线城市，眼看着要被投资人群抛弃了。
| 万亿资金，涌向楼市
这位朋友的故事并非个案，他的背后是一个庞大的有攒钱生活习惯的群体。他们大多是30～50岁的公司白领、企业中层、事业单位的部门领导，收入少的月入2万～3万，多的拿着30万～50万年薪，上有老下有小，虽然生活富裕，但也不能随意挥霍。因为无论是教育还是医疗，都是悬在他们头上的达摩克利斯之剑。
因此，他们几乎每家每户手里都能攒下一笔钱，少则一百来万，多则二三百万，分散在股市、保险、理财等各类投资机构。但他们中的大部分人都考虑着能把这些钱集中起来，变成砖头、换成房子。
这部分资金加在一起，是一个庞大的数字。国家统计局数据显示，前三季度人民币存款增加11.68万亿元，其中，住户存款增加4.48万亿元。而在2016年底，北京、上海、广州三地的人均存款数量就全部超过了10万，其中北京以12.9万居各城市之首。
这些大额资金会有多少等着流入房地产行业？业内有人估算，全社会的存贷款资金量有接近40%流入房地产市场。
换句话说，期待进入楼市的购房需求一直存在。
这样的案例在今年8月份之后的市场上比比皆是。8、9月份部分拿到销售许可证的高端项目，售楼处的预约信息都要排到2周以后。我查询了一下北京住建委网站上的交易信息，9月底拿到销售许可证的住宅项目都有不同数量的“预约”房源。
“所以，我还是应该看看北京的房，对吧？”这位朋友心有不甘，总想获得一个肯定的答案。
| 一线核心资产，最后的窗口期
实际上，北京等一线城市今年房价一直较为稳定。今年8月份开始，北京、上海、深圳的房价出现小幅下跌，房价涨幅增速连续11个月下降。这说明之前的调控政策取得了一定效果，也说明一段时期之内，北京等一线城市很难再出台新的限制性措施。同时， 也是大量资金回流一线城市的窗口期。
以北京为例，截至9月20日，北京市的住宅库存量也仅余4.7万套。亚豪机构数据显示，2017年9月，北京住宅市场只有9个项目入市，其中有8个老项目后期，只有一个纯新盘。10月，北京住宅市场预计将有11个项目入市，同样有8个项目均为老项目后期。而同等类型、相似区位的项目获批的售价也出于逐渐上升的趋势。
而从土地供应来看，未来大批住宅以中小普通商品房为主，且多开发商高度自持。数据显示，2017年1月1日至2017年10月25日成交土地中，五环内可售住宅仅4块。而在全北京范围内，不受70/90政策限制的仅4宗。住宅面积不受限定的的改善型住宅面积仅有40%，改善型供应稀缺。
中原地产提供的数据显示，未来北京每10套房将有5套是共有产权+出租房，另外还有3～4套小户型刚需住宅。10套里面只有1套左右可能是3居以上户型。
其中，北京最受关注的居住区域朝阳区，3居以上的平层产品如今早已是一房难求。据北京住建网信息，2017年1月至今朝阳区新增供应平层商品住宅仅146套，其中四居产品供应量为0，而销售却高达1231套，供求比仅为0.12。
近期，位于朝阳区的龙湖景粼原著·玉府即将推出120-155平米的湖景四居产品。不仅在朝阳区看来极为稀缺，从孙河别墅区来看，此类改善型的四居产品在未来也基本难寻踪迹。据悉，此次只有80套房源供应。
龙湖景粼原著·玉府墅区洋房效果图
不过，调控窗口期内，即使是稀缺资源、优质产品，也难以开出高价。正如之前北京拿到销售证的核心区高端项目入市即“悄悄卖完”。在经历了上次开盘即售罄之后的再次入市，势必还将重演抢房的老故事。
所以，上车先，不用等风来。
