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第二期，我们邀请了亿翰股份董事张化东老师，给大家分析当下的热点话题“调控背景下的房地产新周期”
张化东老师演讲实录（一）
各位领导各位朋友，我是亿翰股份的张化东，这里受证通财富的邀请给大家做一个房地产行业的解读。
解读可能一共分为四块，首先我给大家要介绍的就是我们现在整个房地产的一个基本面的情况，今天我知道来的朋友有很多是专业人士，也包括开发商、领导，也包括我们一些研究机构的领导，也包括一些关心房地产的一些个人投资者，也可能包括一些想要买房子的朋友。
整个介绍以我们所能够理解的一些东西来进行介绍，专业人士可能多多包涵，我们毕竟一开始面对的朋友还主要是以想买房做投资朋友或者是一些做股票交易的朋友。
那么我下面就来介绍一下整个市场的格局情况，我们也清楚，实际上从16年开始，我们整个政策就开始有一些收紧。到现在为止，我们可以观察到的是大家所说的五限也好，六限也好，还是八限也好，有很多的这种限制性的这些政策，那么我给大家重复一下，基本上是限购、限贷、限价、限签、限商、包括限售，我们知道限购政策，本地户口只能买二套。
现在的政策也非常严格，基本上重点城市是执行认房又认贷的规则，整个市场实际上是被高度管制的。我们能够想到的一些政策基本上都有了，我们能够想到的去突破政策的这个办法或者是口子也基本上也都堵死了。
特别是现在也有一些限价的政策，比如说开发商拿预售证，政府要求它不能高于前期的售价，也不能高于周边的同样的类型房子的售价，所以说整个的市场实际上在重点城市是被高度锁定的。
包括价格的管制，包括限签，先签一些高价的房子，如果要推出来的话，那可能政府会给你一个相当长的时间周期，这些都是一些限制性的政策。
实际上在重点城市，我认为现在的价格水平已经被高度的管制，整个市场实际上是一个冰冻式的市场，整个市场实际上相当于是没有波动，是一条直线，是很平稳的。但是在中远城市的这个量缩的也比较厉害，这个我后面要讲。
然后，第二个就是在市场上参与的企业来做开发，他们的集中度是在快速提升的，我觉得这里有必要介绍一下。我们亿翰每个月会推出一个房地产销售排行，就是中国典型房企销售业绩Top200的排名，我们排名的影响力还是蛮大的。我们微信公众号亿翰智库，每个月的月底32号或者31号我们会推出中国典型房企销售业绩排名这个Top200，大家可以关注一下亿翰智库微信公众号。
那么整个行业的格局现在是什么样？我可以简单一句话就是50/50的这么一个规则，就是前50的房地产企业占市场份额的50%，这个已经是一个历年来的一个集中度的一个高峰。这基本上控制了一半的市场，这个市场的控制的力度也是蛮大的，所以说整个市场的情况还是被少数企业高度控制。
而且我可以告诉大家一下，今年到年底基本上前三强的市场占有率会到15%。我们可以看一下前几年我们前三强的这个市场占有率基本上是不到7%的。
这个50强的市场占有率也就是不到50%，不到30%，整个的市场的集中度提升比较快，那提升比较快的结局就是整个市场更容易被管制。
政府如果管制这些企业的话，只需要找到这50家企业或者找到200家企业，100家企业，做一些窗口指导，那么整个的价格水平都被管制住。而且我们也知道整个政府的这个管制的力度还是比较大的，在这里还需要强调一些东西，就是我们所说的高度管制实际上更加方便了。
因为大企业变多了，小企业都逐步退出了，所以说整个市场还是一个高度管制的一个市场。
我们也比较清楚，就是整个市场的情况。虽然说整个的房价在涨，但是地价的增速要比房价的增速要快，再加上一些对于房地产企业的针对性的税收制度，使整个房地产企业的利润率有一些反弹。
在16年到17年，实际上这个房价涨得还是比较快的，有一些反弹，但从历史上来看的话，实际上还处于一个下行的通道之中。地价的这个增速要比房价增速要快，那么开发商把现有的房子卖掉之后，实际上他很难再买回来同样的便宜的土地来做，也就是说他卖掉就卖掉，很难再进行补库存。因为按照现在的限价再加上土地的价格，我觉得是很难实现一个补库存的状态。
那也就是说开发商的开发意愿越往后面越低，特别是在重点城市限购和限价的条件下。
我这边讲一讲市场，市场一二线城市现在的量下来得很快，一二线很多的城市，他们的整个成交量和去年的高点相比的话，下降都是在一半左右，价格现在基本上是稳定住了，这个前提我刚才也讲了，是因为这个限价和限签的一些问题。
一二线城市的市场出现了一种现象，就是整个市场的热销的项目逐渐变少了，这个是大家需要特别关注的。我们可以看到在16年的时候，很多项目推出来都是200套房子，有1000人认购，五个人抢一套房子，然后大家摇号，摇到之后大家才能买到房子。
但现在重点城市特别是一线城市，房子推出来并不是每一套都能够卖得掉，虽然说也有一些热销，也有一些摇号，当然现在很多一线城市都需要公证需要摇号。但是现在来看的话就整个市场的热销说开盘去化掉90%，现在没办法保证。
这是什么样的问题，主要是因为我们对限贷的要求。大部分一线城市，买房子的话首付基本上是70%，而且现在因为房子比较好卖，价格限制住了，开发商对于付款的要求也有所提升，现在基本上付款基本上是要求三四个月就要把这个全款付掉。
从支付的角度上来说，并不是所有人都能够支付得起首付款，所以说热销的房子在一二线城市还是比较罕见。
这一点跟我前面在讲的是一样的，即使是把这些房子出掉了，他在获取土地方面也存在一些问题。当然了，从博弈的角度上来说，大家可以说是未来的偿债的压力会比较大。
实际上根据我们亿翰智库的研究来看，公司债是一年借多年还，多年还的背景下我们做了一个测算，2万多亿的公司债，实际上每年在偿债高峰的时候也就是4000亿的水平，那么分配到这么多家开发商手里边，我们觉得公司债的产量压力并没有我们想象那么大，所以说整个的一二线市场还是呈现一个冰冻的状态。
成交量在下降，价格实际上是不怎么涨，三四线城市的话，我们观测到了实际上量还是在往上面走，可能有些三线城市涨完了要缓下来了，但是有些四线城市五线城市，他的这个量也开始在往上走。
从15年年底开始一直到16年年底企稳，16年开始涨一直到17年，整个三四线的这个价格也开始往上走，最近实际上价格还是稳下来了，整个的这个价格波动的幅度并不大，基本上还是在这个高位在盘整。
我也要说一下，我们整个新开工和投资基本上是向上的，这个基本上符合我们年初的预期。实际上年初，我也看了很多宏观经济学家做的预判，最乐观的可能是百分之3到4；那么最悲观的一致预期是房地产投资的这个增速，大概是1或者是0。但是我们当初就非常乐观，即使是正常比较悲观的，我们大概是4，那么比较了乐观的我们觉得是会到7，那么保持中性的话，我们基本上是5到6的一个水平。
行情是可以持续的，这一点也得到验证，因为今年年初很多人还认为三四线的这个行情究竟是一个月、两个月还是五个月、六个月，好像大家对于这个三四线行情的判断还不是很一致。
但是我们当时预测这个三四线的起来会弥补到一二线投资增速的下降，这个也是我们的比较重要的一个观点。我们觉得到年底的话，全年的投资增速还是在这个百分之五点几，就是5%到6%的这个水平。在现在来看的话是不如很多的同行乐观。很多的同行，现在还是乐观说到年底还是会保持一个百分之7点几的，他们完全推翻了年初的这个悲观。
他们的调整可能都是以日来进行调整，但是我们基本上是年初会做一个判断，到年底我们大家再来看谁会比较准，这一点我们还是比较有自信的。
就是说整个市场的房产投资从考察的角度上来看的话比去年有增长，但是增长的幅度大概是在百分之五点几到百分之六左右，现在大概是百分之七点几，后面几个月的投资增速会慢慢的收窄，但是他还是有这个百分之五点几到百分之六的这个增长，我觉得这个是毫无疑问的。
我们再回顾一下过去的房地产变化历史，我们可以从里边看出很多东西。第一个回顾一下，从89年房改或者90年房改到02年06年土地招拍挂制度，实际上到07年整个的房地产市场需求还是比较旺盛的，整个市场的格局是在逐步打开的，房价是在逐步往上走的，大家也已经经历过这一段时间的单边上行。
我们可以看一下，到08年整个市场是出现了一个调整，我们研究一下08年的情况。全球经济危机我觉得有两点是需要我们关注的点，第一点是整个市场的情况，实际上08年的金融危机导致了货币是在首次收缩。整个货币的流动性都减慢，包括货币供应量。我们在下半年进行了及时的解析整个的货币供应量，实际上还没有提升上来，所以说我们在08年底09年初的时候，我们搞了4万亿，让整个货币供应量没有快速的得到一个提升。
外围经济不好，整个的经济的下降速度还是比较快的，我们也已经看到了，实际上当时的GD下来相当的迅速，这几个月之内还调整了不少。
整个的这个房产市场的调整是因为我们的一个因素是货币，一个因素是经济，这是我们房地产第一轮调整的情况。（未完）
注：根据张化东讲座实录整理，个别文字略有细微调整，不影响原有表述。
