无论我们是否喜欢，房价就是这么任性。房价是不是会继续涨，是卡欧斯非常关心这个问题，毕竟作为一个为新兴中产者服务的工作室，房地产这么重要的投资品，我们肯定会单独撰文分析。
本文作为一篇技巧文章，需要在一个共识假设下推进：一线和环一线城市的房价会继续上升。那么战略就很清晰了，买，并且尽快买。OK，here we go~
第一，为什么买不了房？——主要是首付不够。
对于想要买房的人来说，买不了房子大约两种情况：没有名额和没有钱。本文主要针对，没有钱的粉丝。
没有钱的粉丝，又分为两种：一种，现在没钱，将来有钱；第二种，现在没钱，将来也没有钱。第二种，请原地爆炸。
金融的本质是什么呢？金融本质是资本的流动，于是我们要想办法，把未来的现金流搬到今天来。
现在，按揭买房的思想，早已深入人心。按揭不是问题，问题是首付在哪里？其实，大多数人买房是卡在了，首付出不起的问题上。如今即便是在环一线城市，比如说佛山、东莞、苏州，最小户型的房子也要100万了。三成首付，算上杂费，35万，就是环一线城市的买房最低消费了。
第二，买房真的需要首付吗？
我先给一个断言，能买的房人，不必须首付。因为，你积攒一个首付，钱来自于你的未来赚的钱。而你借了钱，买下这块资产。慢慢还钱，钱也同样来自于你的未来赚的钱，钱的来源没有本质差别。
这时候，如果"房子的增值+房子的租金回报-房子的折旧>首付的利息支出"，你就攒钱攒亏了。甚至，有可能出现永远攒不够首付的情况。那么谁要首付呢？答案是银行需要首付。
在三成首付的条件下，银行以你的房产作为抵押放按揭贷款，银行可以承受至少30%的房价下跌，而不伤害贷款本金。而如果五成首付，则至少可以承受50%房价下跌。
按揭首付比例，实际上反应了银行征信能力的根本性缺陷。因为，首付作为防范风险的一种机制，每个贷款客户的情况不同。理论上，首付比例应该有所区别。然而，银行只能僵化地采用3成、5成、7成。
既然，首付不改变未来是否能买房的能力，只影响银行的风险，那么就应该绕过首付机制，让银行去承担风险，我们完全可以及早买房。
第三，债务极限，有多少钱就可以强行上车。
所有的企业，都不是死于债务过高，而是死于现金流枯竭。地产企业中国恒大厉害的时候，各种债务加起来过万亿，而它的净资产不过900亿。超过90%的负债率，恒大依然可以投资恒大冰泉、恒大足球、恒大健康，任性买买买，来源于恒大的优秀的现金流管理能力。
理论上来说，只要产生的现金流，能够覆盖掉所有的利息，那么在合理的债务结构设计下，就能使得债务形成永续的结构。这种状态下的企业，有一个响亮的名词，叫做僵尸企业。我们目标也是把自己搞成僵尸个人，用银行的钱来持有资产，并且尽可能把债务向未来展期。我们首先要得出，债务的理论极限水平。
所有的债务，产生的利息和所有产生现金流的项目刚好相抵。这就是你能承受的债务极限。
简单起见，我们假设，各种期限长短债务的综合利率为8%，假设我们每月的工资为1万元，那么我们的债务极限是多少呢？
我们假设，买房后你需要每月5000元各种开销，那么你的现金流就有5000元。假设，新买的房子每月可以住。省下每月2000元的房租，或是出租产生2000元房租收益。你就有7000元的每月净现金流。一年就是84000。84000可以负担多少的债务呢？按照8%的加权平均利率，理论上的极限是1,050,000。
换而言之，每个月加回房租以后，如果你有7000元每月，你就在理论上，在环一线城市和强二线城市具备了强行上车的条件，哪怕你此刻还没有一分钱的存款做首付！
第四，巧妙的债务结构，别让你的现金流被崩断。
大家知道，并不是只有资不抵债的企业才会破产，没有现金流就会破产。欠债还钱，天经地义。一旦一笔融资逾期，就会给我们的买房大业造成毁灭性打击。因此，我们要保证，每一笔债务到期时候，或者支付的过程中，不出现现金流的中段，这个具体安排要视具体情况而定。
我们遵循几个基本原则：第一，用长期债务置换短期债务；第二，用低成本债务，置换高成本债务；第三，永远不要碰高利贷，永远，永远，永远。
我们买房的过程当中，会遇到三种类型的债务，列举如下：
1.亲朋借款：期限短，利率低到无；
2.商业贷款：主要是消费贷、旅游贷款，期限中，利率较高；
3.按揭贷款：期限长，利率低。
我最近，帮助了一个朋友在佛山买房。虽然是佛山，距离广州市中心地铁仅需半小时。总价是100万，他月收入一万元，但他只有20万的存款，首付还差15万。另一个问题是，楼盘还在建设中，短期没有办法产生租金。
我们采用的方案是：第一步，首付还差的15万，优先考虑向亲朋借款和短期商业贷款，商业贷款采用先息后本的方式归还（比如蚂蚁金服）；第二步，两年以后，房子交付，开始产生房租收益，此时我们将先息后本的商业贷款模式，转换成中期的商业贷款模式。这个时候，朋友就需要归还中期的首付缺少部分商业借款和30年期的按揭贷款，详情如下：
15万的10年期商业贷款
65万的30年期按揭贷款
最终的结果是，他在只有20万的条件下，买下一套100万的房子，每月月供在在建阶段和收租阶段，每月的还款大约是5000元，完全可以承受。并且，不太影响生活质量。
来源：澄泓财经（id：chenghongcaijing）
