10月24日，市场表现最亮眼的就是房地产板块了，涨幅居首。
我们对于房地产板块的理解，主要是基于我们的选股原则“业绩拐点发现”，房地产是我们认为接下来有可能出现业绩集中大幅上涨的板块之一。那么，对于当前的房地产板块，尤其是在这次会议提出“房住不炒”的新精神后，这种走势能延续吗？
且听我们分析。
一、结算周期滞后18个月
房价近2年大幅涨价后，基本都涨了1.5倍以上。不过房地产公司由于结算周期滞后约18个月，因此涨价效益体现在财务报表上也滞后销售金额18个月，这点与其他资源类涨价体现不同，比如沧州大化的TDI涨价，业绩只需3个月就可以体现在营业收入于与净利润上。
一些前几年逆周期拿地的房产企业，即将逐步兑现业绩，我们预测这个时间点就在今年、明年。目前很多投资者还未足够重视、后知后觉，因此房地产业绩目前存在一个预期差问题，这点也给予了很大投资机会。
二、相对港股，A股优势明显
港股地产今年迎来一波大牛市，指数几乎翻倍，融创中国今年上涨5.7倍，恒大上涨5.5倍：
根据同花顺统计，共有132家房地产企业，总市值1.98万亿，当前市盈率22.5倍，市净率2.68倍。
大的地产公司享受到较高的市净率，如万科A市净率2.66倍，华夏幸福3.45倍，招商蛇口市净率2.57倍，港股融创中国5.97倍，中国恒大3.16倍。
港股融创中国、中国恒大经过近1年大幅上涨后，估值已经超过A股，居于这个逻辑A股的房地产个股也有补涨需求。
三、地产行业集中度大幅上升
类似供给侧改革效果，涨的不仅仅是价格还有市场份额。大鱼吃小鱼、小鱼慢慢被并购。近期涨的最好就是融资中国、中国恒大、万科A、碧桂园这些行业巨头。
不过随着这些龙头大幅上涨后，其他小的房地产优势也逐步凸显，随着结算周期大放量后，预计明年有一批5倍左右市盈率的房地产出现。如果给于10倍估值，那么空间可达100%，因此投资吸引力还是很大的。
以上是我们对房地产板块的主要逻辑，用一句话概括，就是“明年将出现一批5倍PE的房地产股票”。如果你对房地产感兴趣，接下来看我们的选股逻辑：
1.初步筛选
由于类似涨价个股，因此初步筛选时着重考虑市销率这个指标：如图下图，优先研究低市销率的个股，优先选择近期有增持、股权激励、员工持股等绑定大股东利益的，毕竟他们掌握了最新的经营数据，更清楚公司价值，市场也倾向有这类操作的个股。
2.具体分析
主要考虑以往几年的销售金额、权益土地、土地储备、毛利率、存货、预收款、在建面积、土地均价等指标，以上指标的目的主要在于用于测算2017-2018年的营业收入，根据营业收入与毛利率情况而得出2017-2018年的净利润，从而计算出相应的市盈率，给于相应估值得出股价空间，如果空间足够大、安全垫足够高，往往持有就可以等待超预期。
3.业绩测算
主要根据近3年的销售金额测算2017年-2018年的营业收入，比如当年营收的组成由3年的销售金额组成，销售金额体现涨价效益，2017年营业收入=2017年销售金额*X+2016年销售金额*Y+2015年销售金额*Z（X+Y+Z=100%），由于涨价，预计毛利率也可提升几个点。
算出毛利润减去总费用基本就是利润总额，再扣除少数股东权益占比，扣除企业所得税基本就是净利润啦。市值=净利润*估值。给于相应估值得出股价空间，如果空间足够大、安全垫足够高，往往持有就可以等待超预期。
四、房地产板块的风险提示
房地产板块的主要风险就是政策风险，刚刚结束的会议又提出“房住不炒”的精神，政策的变动很大的影响市场情绪。不过这往往也给予了更大的参与机会，即是风险也是机会。
其实，即便房价下跌，但是也影响不了房地产明年的业绩，原因就在于结算周期滞后18个月。关注我们的微信公号，储备好相关个股，等待时机参与。
来源微信公众号：澄泓财经（id：chenghongcaijing）
