摘要：德国住房模式以租赁为核心，形成“社会福利房-租房-购/建房”的阶梯化供应体系。
德国是租赁比率最高的国家。根据德国联邦统计局数据显示，德国租赁比率高达54.5%。超过一半的德国人都是通过租房来解决居住需求。而核心城市柏林租赁比率甚至达到85.8%，汉堡达到77.4%，不来梅达到61.2%。远高于其他发达国家及核心城市。
德国将房地产业作为福利产业而非支柱产业，保障居民的需求。德国的住房制度被认为是最成功的，一方面是因为住房供给充足，保障完善，切实解决居民住房问题；二是房价稳定，涨幅和波动远小于其他发达国家。德国模式的关键在于住宅供给充足、租赁保障完善以及打击投机和暴利行为。
图：德国租赁比率
图：德国核心城市租赁比率（%）
鼓励多方参与住房建设，保障供给充足
德国二战后初期，住房供给严重不足。1949年德国房户比不到0.65，面临严重的房荒，德国通过《住宅建设法》对社会住宅和自有住宅的建设给予贷款、补贴、土地供给、税收等方面的优惠，鼓励住房建设。1978年时，德国房户比达到1.21。住房供给出现富余，此后随着家庭规模小型化、移民潮（难民潮）等富余住宅被消化，房户比基本处于略高于1的合理水平。
图：德国年均新建住房套数（万套）
与新加坡政府垄断组屋建设不同，德国鼓励私人、开发商、合作社等多主体建房，而市政建房占比很小。根据德国统计年鉴数据显示，德国存量住房最主要的构成主体是居民家庭，占比64.3%，其中自住比例为41.9%，出租比例为22.4%。而专业供应商及小型物业企业、住房合作社、市政及教堂占比分别为23.5%、5.4%、6.8%。政府直接供给的比例非常小，通过给予其他主体贷款优惠、税收优惠等，鼓励其他主体参与住房建设。
而我们进一步估计租赁市场各供应方的供给比例为：居民家庭38.6%，小型物业公司、专业供应商40.4%、住房合作社9.3%、市政及教堂11.7%。其中，市政及教堂提供廉价的租赁住房；住房合作是集中建房、低价租赁给社员；而居民、专业供应商、物业公司则是以市价出租，享有物业增值的收益。德国租金收益率一直稳定在4%-5%的水平，而近期德国长期国债收益率只有0.35%，存款利率也只有0.3%，1995年以来多数年份在3%以下。因此业主有足够的积极性将房屋出租，获取稳定收益。
住房供应方 1：居民家庭
居民家庭是最重要的房屋供给方，占比超过64.3%，也供给了租赁市场38.6%的房源。1956年《住宅建设法》对自有住宅建设进行扶持，主要措施包括提供土地、提供贷款支持和利息补贴，给予税收减免等优惠。
目前，主要的扶持措施为：（1）建房费用可在最初使用住宅的8年内折旧40％，从而降低房主应纳税的收入；（2）申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除。此外，财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴，超过80%的德国人都可以享有不同额度的补贴。
德国支持居民自建住房的主要金融措施是住房储蓄制度。居民与银行签订住房储蓄合同，每月存入一定金额，存款额达到合同额的40-50%时，按照存款额、存款时间的长短等先后顺序，可获得贷款资格，贷款采取固定利率，存4%贷6%。
住房储蓄制度的其他奖励措施：（1）储蓄奖励：低收入家庭存款达到一定额度获得10%的奖励；（2）建房/购房奖励：通过住房储蓄建房，政府给予贷款总额一定比例的贷款补助。
住房供应方2：小型物业公司、专业供应商
小型物业公司和专业供应商供给租赁市场40.4%的房源。1950年和1956年为鼓励大型住房企业承担住房建设，《住房建设法》对私人主体兴建社会住房予以政策支持，给予长期低息贷款和补贴政策。但是约定在贷款未到期前，按照成本价房租租给政府指定的家庭，贷款到期偿还后，房租可以市场化。该项政策2001年废止，受资助的保障房基本转为市场房。构成住房供给的主要力量。
目前，市场化的供给方主要包括私人住房公司、保险公司、信用机构、房地产信托基金及其他住房物业机构，等等。以市场价租给租户，赚取稳定的租金收益。
住房供应方 3：住房合作社
住房合作社占租赁住房比例的9.3%。住房合作社普遍存在于欧洲。具体模式是集中建房，集中持有，低价租给社员使用。居民加入合作社，将钱存入合作社，存款达到一定规模后，获得租用合作社房子的资格。
具体方式是，加入合作社，建房前每个会员缴纳一次性会员费，用作建造款，不足部分由政府提供贷款，住房建好后，每个会员按月支付房租，房租较市场价低。房屋所有权归合作社，社员就有终身居住权，且居住权可继承。并且由于德国合作社较多，社员可以更换不同的合作社。若期间退出、搬迁，合作社将退还此前所有房款。
在70年代之前，政府对住房合作社提供非常大的支持，如100年无息贷款等；70年代之后，德国住房问题初步得到解决，贷款期限缩短到10-15年，并且收取利息。1990年开始，住房合作社开始市场化，政府支持减少，吸引了一部分纯粹投资人的进入，一部分社会合作社的建房也通过私有化转给社员。实际上，住房合作商的住房贡献远高于7%。
住房供应方4：市政、教堂的社会福利住房
市政、教堂提供的住房占租赁市场的比例为11.7%，是德国的“廉租房”，保障低收入家庭的居住需求。在二战后初期，市政住房公司除自己建设社会福利住房外，扶持其他私人主体建设社会福利房。目前，政府无须再提供保障住房。社会福利住房的租金相对市场租金有较大优惠，一般相当于市场租金的40-60%。福利住房面向低收入群体，没有住房，当前住房支出占收入的比重远高于30%，失业者、单亲母亲、残疾人等可以申请。
完善租赁保障体系，平衡购和租
德国如此高的租赁比率，其中一个重要的原因就是德国租赁保障非常全面。德国的租赁保障体制不仅确保居民租得起房，也保障了租房和购房在权益保障、心理地位上的相对平衡。
保障居民住得起房：一是为最低收入的家庭提供社会福利房，占德国总人口的7%左右，租金是市场租金的40-60%。二是通过住房补助金向低收入家庭提供货币补贴，使他们在支付房租之后，还可以维持基本生活。
具体为，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25％确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。补贴比例约占德国总家庭数的2%左右。这意味着德国在租房上的财政补贴并不多，租房家庭中，约85%的家庭无需依靠政府补贴，实现市场化选择。
保障租赁权益：
（1）租金管制：德国将租金增长率控制在经济增速之内。19世纪《住房租赁法》起初规定3年内房租累积涨幅不得超过30%，2012年12月规定房租3年内涨幅不得超过15%，2015年规定租金最大上涨幅度不得超过当地标准房租的10%。
（2）租赁合同保障：在期限上，房东不能随意解约。德国租房合同分为有期限和无期限两种，无限期合同保证了租房人能够长久租住一处房产。租房合同的一方若想终止合同，通常须提前３个月通知对方。如果租期超过５年，须提前半年通知对方；租期为８年，须提前９个月通知；租期达到10年或以上，则须提前一年通知。
（3）租购同权：德国没有户籍制度，只要居民合法纳税就可享有本地公共服务。且公共资源分配比较均衡，以教育为例：德国没有重点小学与普通小学之分，实施教师轮岗制，教育资源和师资力量均衡，同时对学校周边的租金严格限制，禁止随意涨价。
抑制投机行为
一方面，严格限制房地产开发商的定价行为，如果开发商制定的房价超过基准价价的20%，购房者就可以向法庭起诉，如果超过50%，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。基准价由评估委员会制定，保障了房地产价格的合理性。这相当于一定程度上对房地产市场实施价格限制，确保房价的稳定。
另一方面，通过税收政策限制投机行为。目前，德国很多州的地产购置税近5%，公证费为0.8-1.2%，交易费3.5%-5%；持有税为2%。购买和持有的税费都比较高。转售时，10年之内资本利得税为25%。超过10年无需支付资本利得税。
阶梯化供给下，房价没有下跌
德国以租赁为核心的阶梯化供给并不是为了抑制房价，而是保障中低收入家庭有房住且住得好。在德国高租赁比例下，德国房价并没有下跌，1970-2017年，房价上涨246.2%，复合增长率为2.0%。
且近几年上涨趋势明显，2016年涨幅达到6.5%。德国房价较低的增幅和较小的波动是德国货币政策、法律限制、按揭贷款体系等多方面因素造成的，但核心原因不是以租赁为主体的住房阶梯化供应体系。
德国《住房犯罪法》限制开发商定价不能超过基准价的20%，相当于一定程度上控制房价，对稳定房价非常有效。而根据调查和统计显示，德国住房自有率低的首要原因是居民也有购房压力。
德国房价虽然不高，但是由于德国银行厌恶风险，首付比例较高，德国银行根据购房者的收入、储蓄和实质性抵押品来确定首付比例，最低为20%，通常为40%甚至更高。
而德国住房储蓄制度也是存款额达到40%-50%时才可获得贷款，首付比例相对较高。而同时，德国租赁保障比较完善，真正实现租购同权，且租房相比买房更加划算，无须背负还款压力。因此德国人在需要背负较大贷款压力才能买房的时候，更倾向于租房。此外，德国以固定利率贷款为主、住房供给充足等原因，也对稳定房价起到一定作用。
对中国的启示
新加坡和德国的住房模式，为我国长效机制的建立提供借鉴意义。新加坡组屋制度为中国共有产权房的供给、定价、申请条件、退出机制等方面提供参考意义，尤其是严格退出机制、严打投机方面。德国模式为我国租赁市场的发展提供参考，建立市场化机制，供给端措施鼓励多元化主体参与，需求端完善公积金和补贴制度，保障居民住户房需求。
目前，中国房价高企，需要建立长效机制保障中低收入居民住房需求。长效机制的目的不是打压房价，而是实现住房阶梯化供应。房屋租赁市场是阶梯化供应中的关键一环，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，对城市发展、社会稳定等方面都起到非常重要的作用。我们持续强烈看好房屋租赁主题。
（报告来源：兴业证券）
