摘要：本月房企融资规模缩量显著，但值得注意的是，近期公司债发行有宽松迹象，与此同时，房企继续寻求多元化的创新融资。
资金环境综述：按揭利率继续收紧，房企寻多元化创新融资
2017年10月份，融360监测的35个重点城市533家银行首套房贷利率为5.30%，环比上涨0.08个百分点，连续10个月收紧，二套房贷利率5.66%，环比上涨0.06个百分点，连续6个月收紧，且近期有加快收紧迹象。除房贷利率收紧之外，信贷政策收紧还体现在停贷银行数的增加，10月份融360监测的533家银行中停贷银行42家，占比7.9%，自年初以来保持上升趋势，未来按揭贷仍然存在进一步收紧的空间。房企融资方面，本月房企融资规模缩量显著，但值得注意的是，近期公司债发行有宽松迹象，与此同时，房企继续寻求多元化的创新融资。
银行个人按揭贷分述：首套房停贷银行增加，二套房利率上涨加快
1.首套房信贷环境分述
2017年10月份，融360监测的35个重点城市533家银行首套房贷款利率为5.30%，环比上月上涨0.08个百分点，相当于基准利率（4.90%）的1.08倍，房贷利率连续10个月上涨，首套房信贷环境持续收紧。
从具体的利率分布来看，融360监测数据显示，本月在全国533家银行中提供优惠利率的银行有11家（11家银行均分布在上海），环比上月减少1家，占比2.06%，与去年同期的85.21%相比下滑83.15个百分点。在提供优惠利率银行中，2家银行提供9折优惠利率，2家银行提供9.2折优惠利率，1家银行提供9.3折优惠利率，6家银行提供9.5折优惠利率。
而从按揭贷利率变动的情况来看，在融360监测的533家银行中，本月共有21.95%的银行上调首套房按揭贷利率，环比上个月减少3.75个百分点，3.19%的银行下调首套房按揭贷利率，环比上个月微增0.75个百分点，绝大部分银行利率水平与上月持平，占比约71.29%。
具体来看各城市的利率水平，目前全国仅有上海、厦门两个城市首套房贷利率低于5.0%，其中上海是全国首套房贷利率最低的城市，为4.90%，略低于基准利率。而除上海之外，融360监控的其他重点城市首套房贷利率均高于基准利率，其中，武汉和郑州首套房贷利率最高，为5.60%。
从一线城市和重点二线城市的首套房利率变动来看，10月一线城市首套房利率较上月均有所上行，其中上海微幅上涨0.01个百分点，首套房利率相对较为稳定，北京、广州、深圳则分别上涨0.12、0.10、0.09个百分点。7个重点二线城市较上月均有所上行，其中涨幅较大的城市有青岛、大连、武汉、苏州，青岛10月首套房贷利率为5.50%，较上月上涨0.32个百分点，大连10月首套房贷利率为5.34%，较上月上涨0.31个百分点，武汉10月首套房贷利率为5.60%，较上月上涨0.24个百分点，苏州首套房贷利率为5.49%，较上月上涨0.21个百分点。
在首付方面，整体信贷环境保持平稳，首套房首付3成仍为主流。在融360监测的全国533家银行中，有80家执行2成首付比例，环比上月减少1家，占比15.01%，执行3成首付比例的有344家，环比上月减少5家，占64.54%。51家银行执行3.5成首付比例，环比上月减少1家，占比9.57%。除此之外，有42家银行停贷，环比上月增加6家，占比7.88%，停贷银行数量自年初以来持续增加，从侧面反映了信贷额度的收紧。值得一提的是，一线城市中北京地区银行额度收紧明显，在融360监测的北京地区30家银行中，本月有6家银行停贷，环比上月增加3家，占比20%。
分城市来看，10月，一线城市中广州、深圳保持3成首付不变，北京、上海则执行3.5成主流首付比例不变。重点二线城市中，南京、杭州、武汉、长沙、天津、青岛、成都、重庆均执行3成主流首付比例。
整体来看，首套房贷利率自年初以来持续上涨，继7月份突破基准利率（4.90%）之后，本月首套房利率创15年7月以来历史新高，收紧趋势明显。同时，流动性收紧趋势持续加强，部分热点城市银行信贷额度明显受限，停贷银行比例自年初以来保持上行态势。
2.二套房信贷环境分述
2017年10月份，融360监测的35个重点城市二套房平均贷款利率为5.66%，折合为1.16倍基准利率，环比上月上涨0.06百分点，与去年同期的5.39%相比，上涨0.27个百分点。总体来看，17年5月以来，二套房按揭贷利率持续上行，尤其是8月以来涨幅有所加快。
从具体的二套房贷利率分布来看，融360监测的533家银行中，除停贷的42家银行外，执行基准利率上浮30%的共有20家，占比3.8%，环比上月增加4家，执行基准利率上浮20%有173家，占比32.5%，环比上月增加24家，执行基准利率上浮15%的银行有70家银行，占比13.1%，环比上月增加26家。206家银行执行1.1倍基准利率，环比上月减少72家，占比38.7%，依旧为当前二套房市场主流利率。目前，二套房最低利率为基准利率，仅有1家银行提供，环比上月减少1家。
数量为61家，环比上月增加10家，首付6成的银行数量为84家，环比上月减少14家，执行7成及8成的银行数量分别为65家和31家。
从具体城市来看，融360监测显示，本月各重点城市的主流首付比例维持稳定，与上月相比，主流首付比例均无变化。在融360监测的35个重点城市中，10个城市主流首付比例为3成，占比28.57%，11个城市主流首付比例为4成，占比31.43%，执行5成首付的有上海、合肥和武汉，北京、厦门、杭州、天津、郑州、无锡和宁波等则执行6成主流首付，同时广州、深圳依旧集中于7成首付，南京、苏州则执行8成首付，首付要求在所有城市中最为严格。
上市房企融资分述：公司债有宽松迹象，房企继续多元化融资
1.上市房企债权融资分述
上市房企开发贷方面，2017年10月我们监测的重点上市房企共发生银行贷款23笔，合计贷款规模为146.58亿元，环比上涨3%，同比上涨8%。信托贷款方面，10月份我们监测的重点企业共发生信托贷款16笔，合计贷款规模97.90亿元，环比下滑28.5%，同比下滑44%。10月份委托贷款规模为29.6亿元，环比上涨6%，同比下降45%。
2017年1-10月，我们监测的重点上市房企累计发生银行贷款259笔，合计贷款规模为1990.43亿元，同比下降8%。信托贷款方面，共发生贷款156笔，合计贷款规模1149.17亿元，同比上涨24%。委托贷款累计487.99亿元，同比下降61%。
公司债方面，本月重点关注的上市房企成功发行公司债共6笔，募集资金规模82亿元，是上个月的3.04倍，同比则大幅下跌62%。而在公司债预案方面，10月份，我们监测到世茂股份1家企业公告了1笔公司债预案，单月数量较上月减少10笔，涉及规模5亿元，环比下跌98%，同比下降96%。中期票据来看，本月有世茂股份1家上市房企发布中期票据预案，合计预案募集规模40亿元，环比跌77%，同比下降86%。此外，本月新增华远地产、阳光城等3家企业成功发行中期票据，合计募集资金52亿元。
2017年1-10月，公司债方面，重点关注的上市房企成功发行公司债共30笔，募集资金规模377亿元，同比大幅下降91%。而在公司债预案方面，我们监测到40笔公司债预案，涉及规模1079亿元，同比大幅下降77.1%。中期票据方面，17年前10月上市房企发布中期票据预案共26笔，涉及资金规模782亿元，成功发行中期票据30笔，合计已募集资金531亿元，同比上涨56%。
海外融资方面，10月我们监测的重点企业共发生海外银团贷款1笔，合计贷款规模为10.2亿元，同比下跌67%。海外发债方面，本月重点监测公司未发行海外债。17年1-10月，海外银团贷款累计18笔，融资规模约134亿元人民币，同比下跌85%。而海外发债方面，累计发行海外债共10笔，涉及金额338亿元，同比下降43%。
资金成本来看，本月银行贷款、委托贷款、公司债发行成本均有回升，分别由上个月的5.14%、7.50%、5.02%上升至本月的5.77%、10.00%、6.14%，而信托贷款平均成本从上月的8.37%回落到7.17%。
2.上市房企股权融资分述
2017年10月有京蓝科技、新湖中宝2家公司公布2笔再融资预案，合计预案融资规模34.4亿元，其中京蓝科技12.7亿元，新湖中宝1.5亿元。此外，本月未有公司成功实施定增发行。2017年1-10月累计共公布42笔再融资预案，合计预案融资规模1561亿元。累计成功实施定增发行8笔融资，合计增发实施167亿元。
（报告来源：广发证券）
