摘要：目前市场正处在行业发展初期，整体收益率较低，各家抢占市场份额的初级阶段，未来在多元主体参与叠加政策利好持续加码的大环境下，行业龙头有望脱颖而出，形成相对稳定的市场格局。
今年以来，中央积极构建购租并举的住房体系，先后出台多个政策鼓励住房租赁市场发展。目前，中央已经从供给、金融、财政、法律等多渠道出台住房租赁市场鼓励政策，涉及加大租赁用地供给、鼓励房企布局租赁业务；盘活存量资产、支持REITs试点、给予税收优惠以及立法推进租购同权等多方面。
图：中央多维度支持租赁
租赁市场规模过万亿，未来发展潜力巨大
根据测算，租赁市场存量规模达万亿级别，体量巨大。统计局公布数据显示，2016年末全国流动人口总规模为2.45亿人。根据国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告》，2013年流动人口家庭中租住私房的比例为67.3%，本次测算仍沿用该比例，则流动人口中租房人口为1.65亿人。
户均人口方面，2015年流动人口在流入地的家庭规模为2.61人，根据2013-2015年家庭规模增长速度估算，2016年流动人口在流入地的家庭规模为2.67人，则目前全国流动租房家庭约0.6亿户。
高校毕业生带来的租房市场规模为每年0.15万亿元。从落户地就业的高校毕业生租房需求来看，近五年毕业生总人数为0.36亿人，假设其中70%在就业地落户且50%在租房，合计租房人数0.13亿。
根据调查数据显示，2017应届毕业生实际签约月均工资4014元，另外根据香草招聘联合房天下发布的《2017年应届生租房价格报告》，接近80%的应届生租房开支占月工资的比例在10%-40%之间，我们选取25%的均值计算，应届毕业生月均租房支出约1000元/月，按此测算落户地就业的高校毕业生带来的租房市场规模为每年0.15万亿元。
表：全国租赁市场规模测算
考虑到本地家庭产生的租房需求难以估算，暂且根据我国流动人口和高校毕业生人口预测，不完全统计我国租房人口接近1.80亿人，租房市场规模达1.38万亿元。
随着租房长效机制的建立，我国租房体系不断完善，对居民的租房保障更加多元和完备，外出农民工、高校毕业生等人口的租房占比有望提升，且流动人口逐渐向沿江、沿海、沿交通节点等地区聚集，特别是三大城市群内部城市和中西部省会城市，这些城市房价绝对水平较高，近年首次购房置业年龄推迟，部分需求转向租赁市场。未来租房比例将进一步提高，市场规模将持续提升。
各路资本涌入，房企积极试水租赁市场。
在如此大的市场空间下，各路资本纷纷进入租赁市场。特别是长租公寓领域，长租品牌不断涌现，比如魔方公寓、青年汇、YOU+等，另外万科、龙湖、保利、旭辉等开发企业也纷纷进入热点城市抢滩长租市场，长租公寓市场将得到快速发展。不同品牌长租公寓按照分散式和集中式分类，针对不同消费人群。
表：分散式和集中式代表品牌
按参与主体区分：目前集中式长租公寓参与者主要有三类：
第一类是房地产开发商，目前国内主要的房企基本都在布局长租公寓业务。第二类是代理销售机构，以世联行、链家自如等为代表；第三类是酒店，比如锦江之星，如家等；
表：房企试水长租公寓
从当前市场格局分析，目前分散式领域的自如友家以及集中式领域的万科泊寓已经率先完成一线城市的布局，并且逐步向二线城市下沉，未来有望率先成为行业龙头。同时，目前在一线和核心二线城市更多中小型长租公寓品牌以二房东的形式经营“小而美”的区域深耕策略。
目前市场正处在行业发展初期，整体收益率较低，各家抢占市场份额的初级阶段，未来在多元主体参与叠加政策利好持续加码的大环境下，行业龙头有望脱颖而出，形成相对稳定的市场格局。
租赁市场发展为REITs发展提供契机。根据测算，当前长租公寓运营投资回报率偏低，扣除税收和融资成本以后，理想净收益率在3-5%之间，并且存在前期资金投入大，成本回收周期长等劣势。一方面企业需要提高自身运营能力，真正赚到“租金差”；另一方面有效降低融资成本，探寻创新变现模式以及合理推出机制也是行业未来发展的主流趋势。
目前长租公寓的融资手段主要有以下几种：1）传统金融机构，目前已有部分企业获得了银行直接的信用贷款。2）股权融资，目前千间规模以上房源的运营企业就可以开始股权融资。3）资产证券化，ABS和REITs正逐渐成为公寓领域金融创新的重要手段，此前魔方公寓、链家自如以及保利地产均已试水租赁资产证券化业务，未来伴随着需求增长将有更多类REITs类型的业务落地探索。
长租公寓目前只是REITs的初级阶段，行业未来一定是通过REITS来实现收益，而不是出表方。可以预期，一旦REITs正式落地，通过REITs自持公寓将成为主流的运营模式之一。
乐观情境下，测算13个试点城市将拉动明年新开工和投资均增长约1-2%
整体来看，一线和核心二线城市正在加大租赁住房用地的供应力度，试点城市租赁住房用地供应量将明显增加。就目前自持地块的供应来看，总量仍明显低于计划，且部分城市推出地块位置较为偏远。从目前供应规模来看，未来几年还需要持续加大租赁住房用地的供给力度。截至2017年10月，北京、天津、杭州、广州、佛山、上海、成都、苏州等城市共计成交自持和租赁用地超100宗，可提供约400万平方米租赁面积。
表：北京、上海、广州未来五年住宅用地和租赁用地供应计划
北京未来五年计划供应租赁住房50万套，年均10万套，2017年供地计划中，租赁住房用地剔除公租房用地后，租赁住房用地供应200公顷，按照2.0的容积率和单套50平米的面积估算，对应约约400万方8万套住房。
上海在“十三五”期间租赁住房计划供应70万套（不涵盖保障房中的租赁性住房），年均14万套，“十三五”期间年均计划供应租赁租房用地340万方，今年以来已供应54万方，仅约占计划供应的16%。
广州未来五年计划供应15万套租赁住房，年均3万套，今年以来成交的自持地块带来的租赁住房不足2000套，远低于计划供应量。
深圳在2017年8月28日公布《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿），明确指出2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年。
13个试点城市将拉动明年新开工和投资均增长约1-2%。根据北京、上海和广州三个城市公布的数据，对于全国13个租赁试点城市未来租赁建设对全国新开工和投资产生的拉动进行预测：在100%完成计划的前提下，租赁建设对于全国新开工和投资的拉动分别为2.3%和1.7%；如果完成计划的50%，对于全国新开工和投资的拉动则分别为1.2%和1.8%。
从数据看出，乐观假设背景下，当前试点城市的租赁建设对于全国新开工和投资影响有限，未来伴随着政策执行力度加大以及试点城市范围铺开，租赁建设对于新开工和投资的拉动力度有望进一步提高。
（报告来源：招商证券）
