摘要：当前处在小周期衰退期。预计2018年房地产投资增速3%~5%，新开工、销售面积和销售额均负增长，增速为-5~-10%。
行业已迈入成熟期，市场容量虽大、但长期增长潜力不足
商品住宅开发经过近二十多年的高速发展，已成为年销售规模十万亿元、影响国民经济发展的支柱产业，从大周期的角度观察，已迈入了成熟期，市场容量虽大、未来仍有发展空间，但由于基数也大，因此长期增长潜力并不足。
1、行业基数高、长期增长潜力不足
新建商品住宅领域是行业最重要的组成部分，但由于基数高，未来的增长潜力不足：（1）商品住宅销售额增速波峰呈现回落趋势；
图：商品住宅销售额增速呈回落趋势
（2）即使按照最完美、最乐观的假设，所有潜在需求都能转化为有效需求，且不考虑保障房及住房租赁的冲击，从潜在需求看，假设新建商品住宅年平均增速5%，按前述改善性需求参照若美国人均居住面积得出的604亿平总需求将在2040年耗光；假设年平均增长10%，上述总需求将在2033年耗光。若按前述改善型需求参照英国人均居住面积得出的362亿平总需求，按年平均5%和10%两种增速下估算，则总需求将分别在2033年和2029年耗光。因此从增长潜力看，中国商品住宅开发的增长潜力不大了，临近增长的天花板。
2、中长期亦面临一定程度的隐忧
商品住宅开发经过近20年的高速发展，随着人口拐点出现、城镇化发展进入后半程，行业中长期发展面临一定程度的隐忧：
（1）人口出生高峰期已过：随着20世纪80年代人口出生高峰期的逝去，我国人口出生率呈现回落趋势，短期难以显著回升；
图：中国人口出生高峰期已过
（2）置业人口面临拐点：人们普遍将20~65岁的人口归为置业人口，将20~45岁的人口归为刚需人口。从置业人口来看，近三年增长已趋于平缓，同时置业人口占总人口的比重于2014年开始回落，置业人口面临下行拐点。从刚需人口来看，2011年为近十多年的高点，2012年步入回落趋势，预计在行业未发生明显变化的情况下，中短期趋势难以扭转。
（3）人口老龄化拐点已现：从抚养比的角度，非劳动年龄人口对劳动年龄人口的比率在2012年出现上行拐点，其中主要是老年人口数上升较快。
（4）城镇化进入后半程：虽然我国城镇化率仍有提升空间，但大部分省及直辖市已处于城镇化的后半程。
当前处于小周期降温阶段
本轮小周期衰退期始于2016年4月份（确认的时点为2016年6月），当前仍在处在这一阶段——基本面：新建商品房销售面积、销售额、施工、新开工等累计同比增速持续回落，最新数据较本轮小周期繁荣顶点均有大幅回落；资金面：房企到位资金大幅回落，按揭贷款利率呈现攀升趋势。
1、行业基本面大部分指标见顶回落
（1）销售增速保持回落态势
2017年1-10月，销售面积累计同比增速为8.2%，较2016年1-4月（本轮繁荣顶点的为2016年4月）回落28.3个百分点；销售额累计同比增速为12.6%，较2016年1-4月回落43.3个百分点，商品房销售处于显著降温态势。
图：商品房销售额累计同比持续下降
（2）新开工与施工均处于显著降温态势
2017年1-10月，房屋施工面积累计同比增速为2.9%，较2016年1-4月回落2.9个百分点；新开工面积累计同比增速为5.6%，较2016年1-4月回落15.8个百分点，均处于降温通道。
（3）房地产投资增速震荡回落
2017年1-10月，房地产投资累计同比增速为7.8%，延续2017年4月高点以来的震荡回落趋势。
图：2017年1-10月房地产投资累计同比震荡回落
2、资金面处于偏紧状态
（1）房企开发资金持续回落
2017年1-10月，房地产开发企业到位资金同比增速为7.4%，较2016年1-5月的高点回落9.4个百分点，其中，个人按揭贷款同比增速为-1%，较2016年1-5月回落59.5个百分点；定金及预收款累计同比增速为14.8%，较2016年1-5月回落20.4个百分点。
图：个人按揭与定金及预收款累计同比增速持续回落
（2）购房贷款利率持续上升
2017年以来房贷利率呈现上升趋势，根据融360数据，2017年10月全国平均首套房及二套房平均贷款利率分别为5.3%、5.66%，较2017年1月分别上升了0.84和0.26个百分点。房贷利率的连续上升反映出银行信贷收紧，居民购房需求继续受抑制，行业仍将持续降温。
3、预计2018年行业将进一步降温，部分指标将出现负增长
2017年以来，从中央到地方出台的“打压、收紧”为基调的调控政策已成为常态，而十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，更是体现出调控的多层次性与长效性，这意味着行业调控将维持，行业小周期衰退格局仍将延续，我们对2017及2018年行业基本面做出如下判断：
一、预计2017年房地产投资增速5~7%、新开工3%、销售面积6%、销售额9%；二、预计2018年房地产投资增速3%~5%，新开工面积、销售面积和销售额均负增长，增速为-5%~-10%。若2018年政策不能适时放松，2019年行业衰退将扩大。
（报告来源：国信证券）
