摘要：分析认为新时代房地产市场将呈现以下主要特点：调控政策将保持连续性和稳定性，不同类地方之间保持差异。
继续强调分类监管思路
12月23日，全国住房城乡建设会议上住建部部长提出，2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
我们认为部委领导表态与此前中央经济工作会议、政治局会议思路一致，体现保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。与此同时，住建部会议是对中央经济工作会议具体表达的细化，尤其是明确表达支持刚需、首改，但打击投机炒房。按照以上思想，我们预计二套以上政策不同地区会有明显差异，松紧程度根据各地形势而定；二套以上住房不论在资格还是贷款问题上都不会有任何松动。此外，库存较高区域政策仍将继续友好。
新时代房地产市场将呈现新特征
我们认为新时代房地产市场将呈现以下主要特点：调控政策将保持连续性和稳定性，不同类地方之间保持差异；住房制度改革将不断深化，租赁市场和共有产权住房发展将加快；不同类房地产开发企业发展差异不断拉大。
1、从“抑制房地产泡沫”到“差异化调控”
近期主要会议表态中已不再延续“抑制房地产泡沫”提法，替换为“差异化调控”。以上措辞转变，一方面是对当前调控形势的部分肯定，同时也是针对新时期房地产市场发展更合理的政策措施。
当前一二线城市销售2017年已有回落，部分三四线热点城市4季度开始降温。考虑到2017年行业土地购置有明显增长，我们认为2018年保证土地合理转化为新开工同时增加市场供应为主要方向，这样既有利于行业供需稳定，又有利于防止行业潜在失速。在当前基本面形势下，“大一统”的房地产调控并不适合。“差异化调控”提法有利稳定市场和同时更符合当前房地产基本面。
图：全国土地购置面积情况
图：地产投资增速下行是后期趋势
推动“住房制度改革”
中央经济工作会议未再延续2016年“房子是用来住的、不是用来炒的”的相关定位提法，取而代之的是“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”、“促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”等更为具体和明确的指导要求。
我们认为以上表达改变，体现出政府在行业定位上已经有统一且清晰认识。后阶段工作重心更多将立足落实。
此外从表达力度上，从2016年的“研究建立”基础制度和长效机制转为2017年的“加快建立”住房制度和“完善促进”长效机制。我们认为以上表达改变，体现出政府2018年有望在“多主体供应、多渠道保障、租购并举”三大层面发力。在长效机制方面，提法是“完善促进”。明确提出“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”
市场稳定将带来更强机构性机会
本次会议已经明确提出“针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。”
我们预计2018年分类调控和因城施策两大方向不会改变，“稳定房价”和“去库存”仍将同时存在。以上基本面特征会使得行业结构性机会明显。蓝筹企业在城市布局、项目获取、产品溢价、融资能力等方面仍然具备优势，集中度提升和龙头溢价的逻辑不会发生改变。
维持2018年行业下行，但不失速判断
对18年房地产开发投资增速的预测我们有以下几个判断：
（1）受需求端影响，房地产企业可能会延续17年调控环境下的运营策略，即侧重补充土地库存而非商品房库存。此外，我们认为单位土地成本将现同比上涨趋势。土地购置金额18年或呈现正增长。但由于三四线城市棚改同比17年放缓，所以我们预计土地购置金额18年增幅可能不会超过17年。
（2）一二线城市政策保持稳健，三四线城市棚改速度放缓，全国房地产需求增速有继续下探的趋势。受需求端影响，房地产供给端新开工面积可能随需求走弱，增速不及17年。全国施工面积大部分为上一年项目，新开工面积增速占比较小，新开工面积对全年施工面积有一定的下行压力但影响较小。建筑工程增速同比17年略有下滑但幅度不会太大。
我们预测18年土地购置金额同比增速10.25%，同比17年下滑10个百分点；建筑工程增速3.0%，同比17年下滑1个百分点；房地产开发投资其他构成增速保持原先平稳增速；18年房地产开发投资增速在5%左右，低于17年。
图：房地产2018年走势预测
（报告来源：海通证券）
