站在当下这个时点,谁输意味着彻底出局,他们再也看不到山顶的日出,再也无法君临天下。
不信?你看看曾经 NB 一时的招商、金地,再看看如今负重前行的中海、保利。
他们曾经都牛过,但往后可能再也牛不起来。
这是个大象跑得比蚂蚁快的时代。
在地产的江湖中,万科、恒大、碧桂园是象群中突围的三头巨象。房地产下半场,强者恒强,“万碧恒”的头象之争不可避免。
换个角度看世界,这同样也是郁亮、许家印、杨国强三位驭象人之间的博弈。
这当中,第一个放话的是杨国强。
8 月 23 日,碧桂园发布中期业绩,上半年销售规模达到 2889.1 亿元,同比增长 131%,销售面积达到 3226 万平方米,均创历史新高。为此,碧桂园把全年销售目标从年初的 4000 亿提升到 5000 亿。
当然,许家印同学且是那么好欺负的,碧桂园喊话一周后,恒大也把销售目标提高了。
虽然许同学因参加政协会议缺席恒大中期业绩发布会,但集团董事局副主席、总裁夏海钧与会上透露,恒大今年的销售肯定超过 4500 亿元,如果再牺牲一点效益,6000 亿也是非常轻松的事。
6000 亿是什么概念?要知道,海南省去年全年 GDP 总量也才 4044.51 亿!
相比于许家印和杨国强,郁亮和他的万科则略显低调,并没有喊出什么像模像样的口号。但你看过了郁亮上台后,万科的一系列动作,你会发现,郁亮并没有举手投降。
壹 三个男人的战争,谁都输不起
“万碧恒”三头大象有今天的成绩,离不开背后的一群男人。恒大是许家印,碧桂园是杨国强,万科以前是王石,现在是郁亮。
这些在地产江湖混迹超过 20 年的男人,如果没有绝对的好胜心,如果不在乎自身面子,谁都不可能有今天的成功。
换句话说,“万碧恒”龙头之争,也是这三个男人的战争。
1、郁亮:不能输,输不起
先说郁亮,虽说接班接了 20 年,但毕竟是初掌万科,用他自己的话“以前有把伞,现在没了”。会认输么?当然不会!
实际上,从郁亮接手万科董事会主席两个月多以来,万科已悄然发生巨大变化。
一方面,万科的业绩一路飘红,销售额、净利润均实现大涨,但另一方面,万科的资产负债率已创历史新高,截至 6 月 30 日,万科资产负债率高达 82.66%,而其流动比率却创下 1993 年以来新低,偿债能力变弱。
钱哪去了?很明显,拿去买地了。鉴于房地产融资渠道收紧、核心城市土地资源日益稀缺,现在拿地的方式更多是通过与存量资源所有者合作以及资产包收购。
就在 7 月份,万科以 551 亿元巨资接盘广东国际信托投资公司下属公司投资权益及相关债权。
此前王石还在的时候,郁亮有句名言“董事长的话要不要听?当然要听,但是三天后执行”,由此可见郁亮的稳健作风。但是掌舵万科后,如此激进的扩张,很明显,不想输。
不想输,也输不起。一心想翻越王石那座山的郁亮,若在自己手上丢掉第一的王座,显然是不好交待的。
2、许家印:命中注定,只要第一
再看看许家印,恒大好不容易在 2016 年首次越过万科,怎么会轻易让出第一的宝座?
今年上半年,虽然碧桂园销售额第一,但是在权益销售额上,恒大重夺榜首,达到 2291.6 亿元。
从年初开始,许老板就大刀阔斧对恒大实施战略转型,由“规模型”向“规模+效益型”发展战略转变,由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。
对于恒大来说,所谓的战略转变由主动和被动之别,甚至被动的因素会更大一些。
要知道,这么多年,恒大的超高负债率世人皆知,而降杠杆是整体国策,并不是许老板一家的事。以许老板的聪明,他不会不懂。
所谓的主动呢,最表面的原因是那一纸 3 年 888 亿的对赌,不降低负债,不释放利润,拿什么完成对赌。
你看吧,恒大 2017 年归属股东利润达到 188.3 亿,远超万科和碧桂园的 73 亿和 75 亿,各项利润指标均创上市以来最高纪录。
从骨子里,许家印就是一个一心要做第一的人。这是性格,也是命。
3、杨国强:嘴上不要,身体很诚实
最后说说碧桂园杨国强,老杨素来低调,女儿杨惠妍刚毕业就把股权全部转给她,有放权之势。但董事长低调归低调,公司可不低调,看看碧桂园这两年的强劲势头,拿地规模遥遥领先。
看看今年 1 - 8 月份全国房企拿地 TOP 5,碧桂园拿地权益面积遥遥领先,达到 3549 万平方米,已接近万科与恒大之和。
自从 2016 年以来,碧桂园的发展速度简直令人发指,今年上半年的销售额力压万科跟恒大,要知道,碧桂园 4 年前的销售额只有万科的三分之一。
以前的碧桂园重心还都在三四线城市,现在已逐渐向一二线城市蔓延,今年上半年一二线城市的销售占比已经达到 46%,这是明着跟万科抢地盘啊。
虽然碧桂园嘴上说不一定追求规模第一,但看看这气势,难道不是奔着头名去的么?
典型的嘴上说不要,身体很诚实。
想想之前与万科齐名的金地、招商,还有现在的中海、保利,都在这次长跑中逐渐掉队,规模上的差距也是越拉越大,基本告别龙头之争。
同样,对于上半场领跑的“万碧恒”,下半场的争夺将更短兵相接,前车之鉴犹在,谁也输不起。而且这个时点,输了可能意味着连追赶的机会都不会再有。
贰 房企下半场,规模之争仍是焦点
万科、恒大和碧桂园去年的销售额集体突破 3000 亿元,组成第一梯队,而且今年 1- 8 月三大房企的销售额已经都超过 3000 亿元,不出意外,未来的房企龙头将在其中产生。
从此前的“万保招金”到如今的“万碧恒”,地产市场已然进入下半场,曾经的“保招金”业已逐渐脱离第一梯队,补位上来的恒大跟碧桂园,已经严重威胁到万科的龙头地位。
万科在很长一段时间霸占着国内房企的头把交椅,这家全球的最大的住宅地产开发商,经过一场硝烟弥漫的股权之争,在去年丢掉了第一的位置;恒大凭借 2016 年年末的强势表现,实现超车;而碧桂园去年的高速增长一直延续到今年,夺得今年上半年的头名。
三家公司各有千秋,中国地产界从此前的“一超多强”变为“三强争霸”,但规模仍是房企绕不开的争夺焦点。这几乎也是业内共识,规模虽然不是万能,但是没有规模似乎是万万不能的。
只有规模效应的凸显下,才可以进一步降低自己的拿地成本、融资成本,并可以获得一些良好的并购资源,形成企业的联动发展。
就在恒大喊出 6000 亿目标的早些时候,碧桂园也把今年的销售额目标从 4500 亿提高到 5000 亿。碧桂园的自信源于上半年的优异业绩,2889 亿销售额力压万科、恒大的 2772 亿和 2441 亿,从去年的第三,一跃成为第一。
从速度上来看,从突破 1000 亿到突破 3000 亿,万科花了 6 年,恒大花了 3 年,而碧桂园仅仅花了 2 年时间。
虽然万科目前没有公布今年的销售目标,但看着身边以前的两个小弟虎视眈眈,一个 5000 亿,一个 6000 亿,万科还坐得住么?
目前而言,地产业仍是个强者恒强的市场,“万碧恒”未来房企一哥的争夺势必还将持续一段时间。从今年 1 - 8 月份的拿地权益金额可见一斑,TOP 10 房企拿地总金额高达 6184 亿元,占 TOP 50 企业的 51.0%,大型优秀房企的土地资源优势愈发明显。
其中,碧桂园斥资 1353 亿拿下 3549 万平方米高居榜首,来势及其凶猛,而万科、恒大以 917 亿、688 亿分列二、四位。
易居中国 CEO 丁祖昱预计,这个市场上很快会出现年销售过万亿的企业,而且时间不会太久。在这个大象跑得比蚂蚁快的时代,房企下半场将会是大象和大象的游戏,停下就会被超越。
