“对信念的偏执创造奇迹。历史是这样写就的,竞争版图是这样重画的,世界是这样改变的。”
——孙宏斌《鸿鹄之志向,蚂蚁行动》
2003年8月
14年前,顺驰的孙宏斌在众多业内大佬参与的论坛会议上叫板王石,语出惊人的说“顺驰今年销售额要超过40亿,中长期战略是要做全国第一,也就是要超过在座的各位,包括王总。”
后来的故事大家都知道了,顺驰因为战线扩张太快,死于资金链断裂。
14年之后,王石退休,已入籍美国的孙宏斌携融创卷土重来,激情依旧。只是,今天的地产江湖已然不是当年的模样了。
越过万科,超过碧桂园,恒大在许家印的带领下,正在向行业第一的山顶攀登,而且看起来马上就要成功了。在他的背后,则是少年成名、几起几落的孙宏斌,亦虎视眈眈的觊觎着山顶的风景。
山路险峻,想登顶只有一条路可走。而融创,正沿着恒大走过的路,一步步完成孙宏斌东山再起的大业。
两者同是高负债、高土储、快周转型的房地产企业,两者老板都是商界传奇式、领袖式人物,发展路径亦如出一辙。
站在当下回望,今日的融创和昨日的恒大何其相似。只是,许家印同学已君临天下、高处不胜寒了,而孙宏斌同学还在半山腰奋力攀登呢。
并购,并购,再并购
没人比孙宏斌更清楚,如果要实现跨越式发展,并购是为数不多的路。
相比在公开市场拿地,通过并购在一二线城市获取大量的优质土地储备是实现弯道超车的捷径。尤其是对于孙宏斌而言,为了迅速的扩大规模,早日实现做了十几年的“宇宙第一房企”梦,他不愿意等,也没有耐心等。
从2015年以来,打了鸡血的融创在并购路上完全停不下来,不算最终恋爱失败的绿城、佳兆业,两年来,净资产不足400亿的融创发起了28起少则过亿、多则数百亿的并购案,耗资超过1500亿元。
享受过并购带来好处的还有许家印。
从2015年起,恒大开启疯狂收购模式,共斥资超过600亿元展开并购,从中渝置地、华人置业、信合置业、香港万通大厦、新世界物业等知名房企手上拿下多个大型项目。其中收购新世界9个项目花费了339亿元。据村长听来的小道消息,许家印天天跑郑裕彤的府上去“锄大地”,几次牌局下来,便以极优惠的价格把生意谈成了。不知道孙宏斌同学学到了没。
当然了,除了并购,孙宏斌和许家印在公开土地市场也没闲着,毕竟,拿对地、拿好地,是一个房企的基本生存技能。
数据显示,去年融创共参与30次土地交易竞拍,耗资至少567.04亿元,新增土地面积7291.32万平方米,仅次于恒大的1.45亿平方米。而今年1-9月,融创776亿元拿下6659万平方米土地,拿地面积排名第一。
大举并购之下,它们的土地储备也一并快速成长。来自第一上海证券的研究报告称,据该机构的大致估算,融创目前土地储备超过了1.5亿平方米,跃升至行业前三,仅次于恒大和碧桂园。
负债,负债,还是负债
玩并购是要钱的,拿地也是要钱的。
奇怪的是,孙宏斌和许家印一样似乎总有花不完的钱,几百亿扔出去跟玩儿一样。
但是没钱了怎么办?
借!坚决的借,各种渠道的借!
你会看到,疯狂并购和拿地的背后,是融创和恒大同样高企的负债。说出来吓死你,根据2017年半年报,恒大净负债率高达240%,是万科的12倍,中海的15倍。融创的净负债率比恒大还要高,达到260%。
(数据来源:Q房地产频道)
为毛欠这么多钱,恒大也给了解释:为了迅速扩大规模,必须采取高负债、高杠杆、高周转、低成本的‘三高一低’发展模式,等规模做大后,再想办法降低负债率。前不久的业绩报告会中,恒大为净负债率设定了“三年目标”:到2018年6月末,力争由目前的240%降至140%左右;2019年6月末,降至100%左右;2020年6月末,降至70%左右,并力争长期维持在这一水准。
而对于融创来说,现在还没到停下扩张脚步的时候,高企的负债还将维持一段时间。
为了规模,利润暂时可以不要
利润是什么?能吃吗?为了当第一,在乎利润干什么。
在2017年之前,恒大的净利润近几年来一路走低,2016年以仅50亿的净利润触底。
同样的,近年来融创的毛利率不断下滑,已从2010年的43.3%下滑至去年底的13.7%,净利润也一直徘徊不前,今年上半年仅有13亿的净利润。
和许家印同学一样,孙宏斌也不是活雷锋。出来做生意,第一目的肯定是要赚钱的。但他们对小钱没兴趣。
孙宏斌复制恒大?
许家印在前头带路,孙宏斌的扩张之路就能走的更加悠然。
从规模上看,融创离恒大、万科和碧桂园的第一军团已经越来越近了。
在融创收购万达的签约会议上,王健林曾说,此次转让获得的4800万平米低成本物业,可助力融创两年内进入房地产企业收入前两名。
2016年,恒大的销售额是3731亿,万科是3622亿,位列行业前两名,而融创的销售额是1500亿。按照王健林的测算,要么恒大掉下来,要么万科掉下来,反正融创能挤掉一个。
甭管王健林是不是为了卖地在忽悠孙宏斌,村长觉得还是有戏的。通过单月销售业绩表可以发现,恒大正是在2016年下半年开始异军突起,从不温不火的200亿开始,到480亿、600亿接连刷新单月销售金额,从此一直保持稳定在平均350亿以上。
现在,处在第六位的融创正处于这个销售业绩的临界点上,一旦能顺利突破这个临界点,胜利的曙光便离得不远了。
2017年上半年,融创销售额约1100亿元,孙宏斌在中期业绩会上将全年销售目标上调至3000亿,并提出接下来单月销售都将是“4”字头(400亿),这正是恒大去年到达的高度。
2017年下半年,融创可售货值预计为4400亿,在销售去化率达到46%的情况下便可以轻松完成3000亿的目标。再进一步推算,如果能保持单月销售额400亿的成绩,2018年融创就可以正式加入5000亿俱乐部了。这不,9月销售数据出炉,融创以430.4亿的销售成绩位列销售榜单第四位,成为除“碧万恒”之外,唯一一家单月销售额突破400亿元的房企。
融创会是下一个恒大吗?至少,股市里的大妈们对融创是有信心的——融创的股票今年同样翻了4倍多。要是你年初买了恒大和融创的股票,可是捡到宝了。
“王总,我们可能超不过,但是你总得让我们有理想吧。”这是14年前,孙宏斌回答王石的话。
