热点关注丨关于3月份个人房贷利率首次低于企业利率的解读_新浪财经

背景

根据央行数据显示，贷款利率保持在历史低位水平。3月份新发企业贷款加权平均利率为3.75%，比上月低1个基点，比上年同期低22个基点；新发个人住房贷款利率为3.71%，比上月低15个基点，比上年同期低46个基点，均处于历史低位。

要点解读如下：

个人房贷利率首次低于企业利率反映了2月5年期LPR报价单独大幅下调0.25个百分点带来的直接影响，也是政策面正在针对房地产行业实施“定向降息”的具体体现。背后是一季度楼市偏冷，当前房地产支持政策需要进一步加码。

据我们测算，在2017年9月之前，居民房贷利率曾持续低于企业贷款利率，“倒挂”幅度平均为0.3个百分点。这种“倒挂”现象恢复，也从相对角度表明，政策面对房地产行业的支持力度正在加大；另一方面，当前的“倒挂”幅度仍远低于历史平均水平，也意味着后期房地产支持政策空间还比较大。

就企业贷款利率而言，当前PPI仍处于较大幅度的负增长状态，企业实际贷款利率仍然偏高。可以看到，今年两会政府工作报告明确要求“促进社会综合融资成本稳中有降。”这意味着后期企业贷款利率还有小幅下行空间。

需要指出的是，当前与房地产相关度较大的钢铁、水泥、煤炭等工业原材料价格跌幅较大，而原油、化纤、有色金属等大宗商品价格在上涨。这意味着不同企业负担的实际利率正在出现分化。对于前者，产品价格下行较快，实际利率抬高，有助于产能压缩；而新动能领域的行业产品价格相对稳定，名义利率下行会导致实际利率更低。这一定程度上是市场机制在发挥作用，通过价格变化来配置资源，有利于推动经济结构调整。

房贷利率方面，根据央行最新数据，2024年3月新发放居民房贷利率为3.71%，较去年底下行0.26个百分点，较2021年底的阶段高点下行1.92个百分点，也低于此前于2009年6月创下的4.34%的历史低点。

不过国家统计局数据显示，本轮房地产行业下行以来的近三年中（2021-23年），GDP年均实际增速为5.5%，CPI年均涨幅为1.1%；而2009年之前的三年中，GDP年均实际增速为11.1%，CPI年均涨速为3.3%。这意味着考虑经济增长和物价水平因素，当前的“3.71%”的房贷利率要远高于2009年“4.34%”。实际上，如果以GDP平减指数折算，当前实际房贷利率（名义房贷利率-GDP平减指数）处于历史最高水平之列，且2021年以来呈大幅上升之势。这也是本轮房地产下行周期明显偏长，楼市迟迟未能实现企稳回暖的根本原因。

我们认为，下一步推动房地产行业实现软着陆，除了有序放松限购外，关键是要引导居民房贷利率有效下行，并且要向市场释放明确的政策信号，即在楼市企稳回暖前，房贷利率下调过程不会停止，而且下调幅度会越来越大。这是当前扭转楼市预期的关键一招，也是下一步稳楼市政策的主要发力点。2月5年期以上LPR报价大幅下调，已释放这方面的政策信号。接下来还可通过下调首套及二套房贷利率下限、乃至下调公积金贷款利率等方式，对楼市实施定向降息。3月新发放居民房贷利率为3.71%，也表明这方面有充足的政策空间。

接下来伴随房贷利率较快下行，银行净息差有进一步收窄趋势。国家金融监督管理总局数据显示，2023年末商业银行净息差为1.69%，首次跌破1.70%，也低于《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》中自律机制合意净息差1.80%的临界值。着眼于稳息差，下一步银行会进一步下调存款利率。

我们判断，在因城施策原则下，楼市下行压力较大的低能级城市会引导房贷利率更大幅度下调，而一线及重点二线城市房贷利率下调节奏可能较缓，但持续下调的大方向是一致的。

本文作者 | 研究发展部王青冯琳