来源：财妹钱铺（caimqp） 作者：财小妹
财小妹经常在后台看到各种关注买房如何付款的问题，比如说“买房，全款买好还是首付买好？”、“买房是等额本息付还是等额本金付，好啊？”
关于这两个问题，我分别来解答：
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买房，全款买还是首付买？
很多人纠结全款买房与贷款买房的收益问题，到底贷款与全款的差距多大？
今天，我用实例算一笔账，希望能够帮助到你。
举一例子：
一套房子价值400万，100平米，4万/平米，目前贷款利率在基准利率基础上上浮10%，即按照5.39%计算，贷款时间按照25年计算。
方式一：全款买房。买房的成本为：400万。
方式二：首付3成，贷款7成，即贷款280万，以等额本息的方式还款，25年共需额外支付利息：230万 。
假如我们现在有400万，只首付3成，那么就剩下280万。假如利用280万去购买8%的理财产品，不计算复利，25年后理财收益可以达到280*8%*25=560万元。如果计算复利，25年后280万变成了280*（1+8%）^25=1918万，理财收益达到1918-280=1638万元。
如果你选择贷款买房，利用原有的280万元去投资8%的理财产品，不计算复利效应，你的净收益=560万（理财收益）-230万（贷款利息）=330万元。
也就是说，你贷款买房，利用余下的钱去理财，反而可以赚得更多，所以贷款买房更明智。另外，如果你有公积金的话，选择一部分公积金贷款，贷款利率低，你还能赚得更多。
最重要得是，目前市场上8%收益的P2P平台也不是没有，如果你更懂得理财，年化率达到10%也不是不可能的。。
一般来说，付最少的首付，贷最长的年限，让手里留有资金去进行理财增值和复利是最明智的。但如果你懒得理财、不会理财，而且觉得借钱让自己心里不舒服，那就选择全款买房。反正，你有钱，由你说了算。
2
买房如何选择贷款还款方式？
解决第一个问题，很多人就开始纠结房贷要采取哪些还款方式了。
贷款方式的还款方式有两种，包括等额本息和等额本金。
等额本息：还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。
等额本金：将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少。
如果贷款100万买房，然后计划20年还清，两者还款上有什么区别呢？我们先来看一张图：
第一种：按照等额本息的还款方式，红色是利息，蓝色是本金，每期的利息+本金是一样的，所以这是一个长方形。
由于每个月都在还贷，所以整体贷款本金在减少，相应的后期利息也会慢慢减少。但要保持每个月的数额相等，所以在分摊的时候，整个贷款本金划分是后期更重。
第二种：按照等额本金的还款方式，红色是利息，蓝色是本金，每期的本金是一样的，但产生的利息是逐渐减少，所以是一个梯形。
等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态。它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额。
按照5.39%的利率计算，贷款100万，贷款时限按照20年计算。
按照等额本息计算，利息是63.6万。
按照等额本金计算，利息是54.1万。
从上面我们可以看出，在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。
但，等额本金与等额本息并没有很大的优劣之分，主要是根据每个人的现状和需求而定的。
事实上绝大多数人都宁愿选择“等额本息”的还款方式，因为这种方式月还款额固定还款压力均衡。贷款利率较低，如果你在前期还款更少，利用更多的资金去投资利率高的产品，可以获得更高的收益。
况且随着时间的增长，资金的使用价值会产生不同。我建议：一般情况下，选择等额本息，利用手中的资金去投资吧。
