官方数据:为什么重磅调控下,前2月全国销售涨15%,东北领涨

官方数据:为什么重磅调控下,前2月全国销售涨15%,东北领涨
2018年03月14日 11:13 地产评论人

一直看着风生水起的房地产调控下,2018年1-2月数据显示,房地产销售依然刷新了历史同期记录:

2018年1-2月份,全国房地产开发投资10831亿元,同比名义增长9.9%,增速比去年全年提高2.9个百分点。其中,住宅投资7379亿元,增长12.3%,增速提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。

1-2月份,商品房销售面积14633万平方米,同比增长4.1%,增速比去年全年回落3.6个百分点。其中,住宅销售面积增长2.3%,办公楼销售面积增长12.0%,商业营业用房销售面积增长14.6%。商品房销售额12454亿元,增长15.3%,增速提高1.6个百分点。其中,住宅销售额增长15.7%,办公楼销售额增长11.1%,商业营业用房销售额增长11.4%。

伟哥分析一下数据:

1:2018年1-2月,房地产市场成交量金额依然刷新同期历史记录。分化持续,东北领涨

1-2月商品房销售面积1.46亿平米,其中住宅1.27亿平米,销售金额达到了1.24万亿。

分区域看,东北与西部上涨最明显,而东部地区在调控政策影响下,出现了成交面积的下调,但从同比数据看,因为价格的上行,整体成交金额依然全面上涨。

出现东北等区域领涨的原因主要还是:从全国看,东北市场虽然库存多,但目前房地产调控政策相对宽松,而且价格的绝对值相比其他区域低。

成交金额上涨幅度明显超过成交面积上涨,主要原因是价格的上行。虽然调控的核心热点城市出现了价格涨幅放缓,部分城市价格出现同比轻微下行,调控政策效果显现。

但从全国看,目前的房价整体依然处于上涨过程中。

2:房地产投资数据上涨

2018年1-2月份,全国房地产开发投资10831亿元,同比名义增长9.9%,增速比去年全年提高2.9个百分点

从投资数据看,9.9是2017年来的最高点,主要原因是东部地区、中部地区投资拉动,东部区域投资上涨11.6%,中部地区上涨13.4%。

这些区域在2016-2017年土地成交活跃,但限价政策严格,随着时间推进,部分土地依然进入了开发节奏。

3:房地产企业销售依然刷新历史记录

全国公布2018年1-2月房地产企业销售业绩的公司有32家,整体看,除个别企业外的大部分企业均刷新了同期历史记录,销售额创造新高。

32家企业合计2018年1-2月销售额高达7125.6亿,同比上涨幅度高达50%。其中历史第一次出现了2个月有碧桂园、恒大、万科三家销售破千亿的现象。

整体看,不仅仅是1-2月销售业绩爆发,房企对2018年均制定了非常高的销售目标。泰禾,碧桂园、中国恒大、融创、融信均提出了非常高的销售目标。

出现企业在2018年1-2月销售火爆的主要原因有3点

1:2017年销售火爆后的销售结转,完成2017年任务的企业预留了部分销售业绩到2018年。

2:整体看,房地产市场在2018年依然活跃,虽然调控的一二线城市相对平稳,但从全国看,支撑市场的三四线依然成交高位

3:年初的需求依然集中,特别是从全国看,自住需求依然比例很高,从未来趋势看,2018年涨幅逐渐平稳,但预计房地产市场依然会维持长时间的高位。

4:2018年房企整体依然求大,开门红也代表了2018年房企对规模的竞争。

5:规模对于2018年房企来说,意味着更容易融资,所以预计房企将在2018年更加看中规模

4:库存数据持续下调

2月末,商品房待售面积58468万平方米,比去年末减少455万平方米。其中,住宅待售面积减少42万平方米,办公楼待售面积减少71万平方米,商业营业用房待售面积减少362万平方米。

5:企业的资金有所收紧

1-2月份,房地产开发企业到位资金23988亿元,同比增长4.8%,增速比去年全年回落3.4个百分点。个人按揭贷款3247亿元,下降4.3%。

2018年房地产行业最大的风险是资金风险,企业的资金来源越来越紧张,资金价格明显上行!

6:热点城市土地依然活跃,调控持续,未来市场趋势平稳

狗年过去2个月,在楼市调控下,大部分城市土地成交溢价率明显下行。

50大城市,土地出让金高达6452.3亿,同比2017年同期的4019.2亿上涨幅度高达60.5%

最高的杭州卖地591.5亿,同必上涨250%,其次北京564亿同比上涨346%、苏州498亿。土地市场从金额看,热点城市开门红,包括武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等15个城市卖地超过100亿。

从热点城市看,土地溢价率基本平稳,大部分城市溢价率均保持低位。

热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

土地市场在系列调控影响下,有所退烧,但从成交金额看依然高位,预计2018年,全国主要城市的土地市场,将在2017年后继续维持高位

中原地产研究中心统计数据显示:春节前全国房地产市场密集发布,截止日期,2018年全国房地产调控政策发布超过40个城市与部门,发布政策内容超过50次。(详细内容见文后)

包括北京、佛山、广东、福建、安徽、南京等全国多地的两会期间,均有多个委员提及房地产调控与房地产租赁。

相比2017年房地产调控以抑制楼市高烧,降温房地产市场为主,从四季度开始到2018年,房地产调控将以落地各种政策为主,其中租赁是最关键的一个环节。

2018年将是房地产长效机制建立的关键年份,在2017年调控基础上,2018年建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。

从政策预期看,下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。以长效机制引导市场稳预期。

2018年3月份,全国两会前后,房地产税与租赁的各种配套政策将都是房地产两会内容的最关键核心。

平稳依然是政策主流,房地产税3年内,不可能落地。

2018年,房地产去库存依然持续,一线城市虽然调控严格,但现在看,各种限价类的房源入市,整体市场成交量很可能在3月后出现明显上涨!

而三四线城市,在2018年上涨依然会持续。

作者文章

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