乐居踩地小分队不停歇！
为了迎接4月26、27日广州首次集中供地大战，近日乐居君和小伙伴们马不停蹄地实探各区地块，已经为大家带来白云山旁靓地、白云同德围稀缺宅地实踩报道。
今天要出场的，便是番禺“三兄弟”——新造镇国际创新城地块、石碁镇市莲路北侧地块、桥南街蚬涌村大口涌以西地块。
为什么没有王炸南站地块？
别急，好戏在后头，今天先来看看这三宗地块有哪些亮点吧。
新造镇广州国际创新城一期C居住地块
手握地铁+临江+旧改三张王牌
但配套匮乏，兑现时间长
国际创新城一期C居住地块位于番禺区兴业大道西北侧、暨南大学番禺校区东北侧，紧邻地铁4号线新造站和南大干线、兴业大道等重要交通干线，与大学城隔江相望。
由于地块与后航道之间无较高建筑物遮挡，这也意味着地块建成项目后，楼层高的个别户型也许能望江。
|地铁四号线新造站
踩地前，乐居君还特意跟新造的拆迁户朋友聊了一下，他感慨道，近年来新造的变化真的很大。
的确，尽管地铁新造站周边多处还是围蔽施工，但只要走出这大片工地，就能看到蜕变后的新造。
|已拆迁的曾边村，还保留着祠堂和一些收尾工作，左图为2021年最新建设情况，右图为2018年地铁站口，一栋栋崭新的曾边村回迁房格外引人注目。
|曾边村回迁房
区域内的部分南大干线工程已基本完成，且东段已在3月25日正式通车，道路全程限速80公里/小时，没有红绿灯。
据悉，南大干线项目总投资超160亿元，是番禺目前在建资金量最大的工程，双向八车道设计，预计明年就可以全线通车。
|南大干线部分路段工程
虽然目前地块所在片区内商业配套匮乏，但南大干线通车后，用乐居君朋友的话来说，到万博商圈就是一脚油门的事，加上曾边村全面改造将完成，相信未来生活配套会丰富许多。
此外，地块与大学城隔江相望，对面就是暨南大学（番禺校区），人文教育环境良好。
|暨南大学（番禺校区）
时隔四年板块楼面价翻倍
地块土方建设成本高
其实，早在今年3月初，广州市规划和自然资源局番禺区分局公布了广州国际创新城一期C居住地块规划条件的复函。
从该复函得知，广州国际创新城一期C居住地块具体分为7小块，总用地面积约258984㎡，分别为可建设用地面积10.53万㎡，道路用地面积4.16万㎡，绿地用地面积11.21万㎡，需要配建一所36班的九年一贯制学校。
土地出让公告显示，地块总价近37亿元，楼面价17988元/㎡。
这是一个什么概念？
2017年4月，碧桂园以底价57.5亿元竞得广州国际创新城A地块，折合楼面价仅9130元/㎡，如今地块已建成项目思科智慧城·12光年，现主推建面约195㎡四房住宅，带装修均价约4.6万元/㎡。
时隔四年，板块内地块起拍楼面价几乎翻倍，未来产品售价也是引人遐想。
扯远了，先回来看看地块现状。
从暨南大学番禺校区东门看地块，可以明显看出其呈现前低后高的状态，前面是适合种植农作物的平整土地，后面则是一个个“小山丘”。
|从暨南大学番禺校区东门看地块
从兴业大道南看地块，也能看出地块东面地势较高，树木也更为茂盛。
出让公告中明确提到，宗地红线范围内及宗地红线范围外配建用地涉及古树，竞得人需负责实施古树迁移并承担古树迁移相关费用，不得将古树迁移作为申请延期开发（包括开工、竣工等）的理由。
|从兴业大道南看地块
再来看看靠近新造地铁站的位置，品品这“高耸入云”的山坡
，加上地块范围还涉及古树，看来土方建设成本颇高，能啃下这块地也需要相当实力啊~
板块内新房稀缺
最高均价破8万元/㎡
地块所在的新造镇，属于大学城板块，在售新房十分稀缺，仅有均价4.6万元/㎡的思科智慧城·12光年，以及在售建面约180-270㎡平层三至四房，带装修均价约8.1万元/㎡的大学小筑。
再远一点的新房，已经是去到万博商圈的五矿万樾台，在售建面约198-216㎡联排别墅产品，毛坯交付，总价约1500-2800万元/套。
而二手房也主要坐落在一江之隔的大学城或西面的南村镇，均价破5万元/㎡。
板块库存只够卖5个多月
地块入市能否引爆市场？
虽然，地块所在的广州国际科技创新城，目前商业配套不完善，居住氛围不浓厚，但片区未来价值是不容忽视的。
首先，板块内公共交通出行可直接乘坐4号线，亦可在一站外的大学城南站转乘7号线，通往其它片区，甚至三站外可接驳8号线琶洲片区的万胜围站，与海珠、天河区等繁华地块形成了半小时通勤圈。
另外，目前在建的地铁12号线，途径白云、越秀、海珠和番禺，止于大学城南站，线路整体呈西北—东南走向，预计2023年开通试运营，未来可借助4号线换乘抵达。
更重要的是，在2020年初公布的广州国际创新城南岸起步区西南片、东北片科教项目（华工国际校区组团预留综合发展用地）控制性详细规划，透露了地铁12号线有望从大学城进一步向南岸延伸，为广州国际科技创新城引入支线，亦披露将在华工国际校区东北处设12号线支线站点。
但目前规划仍处于研究阶段，具体还需官方确认公布。
总的看来，地块所处的广州国际科技创新城大有后起之秀风范，且据克尔瑞数据，广州国际科技创新城坐落的大学城板块自2016年起仅出让成交3宗宅地，其中2宗还是在2020年下半年相继成交的。
宅地稀缺，导致板块新房供应缺口较大，近年来仅有旧盘少量货量供应。截止到3月底，大学城板块新房库存仅得131套，合计2.47万㎡，去化周期不到6个月，着实“少得可怜”。
这么一来，也凸显出本次出让地块的重要性，届时它能否引爆市场呢？我们拭目以待。
石碁镇SQ18G-08市莲路北侧地块
与广州国际创新城一期C居住地块相隔一个地铁站的石碁镇市莲路北侧南浦地块，位于市莲路北侧，与地铁4号线石碁站距离可步行到达，且有多条公交线路通往番禺各区域，交通条件优越。
|地铁四号线石碁站
乐居君在现场发现，由于南浦村旧改项目的拆迁，地块所在范围均被围蔽，难以入内一探究竟，但从地图全景图来看，地块现状应为大片农田。
有意思的是，从南浦村城市更新展示中心公布的旧村改造范围图看来，地块邻近南浦村旧改范围。
可以知道的是，早在2018年8月，南浦村已经和碧桂园签订了《南浦村旧村改造项目协议》；2019年6月，南浦村联合碧桂园举行了旧村改造项目的启动仪式，拆迁正式动工。
2019年7月18日，《番禺区南浦村旧村改造项目策划方案》接踵而至，改造进程可谓马不停蹄。
根据规划，南浦村未来将发展成为红木小镇和文旅高地，建设产业、旅游、文化、生态、居住五位一体的复合功能区。
|拆迁中的南浦村
紧挨着南浦村旧改，地块让人浮想联翩，它是否也被碧桂园相中？
回到石碁镇市莲路北侧南浦地块本身，乐居君认为其最大的优势是交通四通八达。
地铁4号线石碁站、规划地铁8号线东延段从地块通过。乘4号线可达庆盛高铁站，动车半小时可到达深圳，十分便利。
此外，地块周边分布着广州绕城高速、市莲路和亚运大道，从这里驱车 可快速到达可东莞、佛山、莲花山客运港等地。
但地块周边生活配套稍显匮乏，缺少大型商业配套，要寄望于南浦村旧改。
楼市方面，地块靠近亚运城板块，其中【天珑ONE】组团在售建面约103-162㎡三至四房，均价约2.7-3.1万元/㎡。
二手房方面，亚运城组团均价在3-3.5万元/㎡不等，组团之间价格差异比较大；尚上名筑均价在2.2-2.3万元/㎡之间；庄士映蝶蓝湾均价2万元/㎡。
桥南街蚬涌村大口涌以西地块
对比起石碁镇市莲路北侧南浦地块花落谁家仍有悬念，桥南街蚬涌村大口涌以西地块的去向貌似已板上钉钉。
地块位于桥南街蚬涌村大口涌以西，与俊贤小学一涌之隔，紧邻亨氏(中国)调味食品有限公司，沿着康正街可步行到南堤东路，一览市桥水道景观。
乐居君翻查资料得知，地块属于旧厂房改造项目，由广州锦绣投资有限公司参与建设，而该公司背后股东正是敏捷集团。
地块目前已被围蔽起来，现场还有标注“敏捷集团”字样的公示牌。
现场工人向乐居君透露，地块已在动工建设，出让只是走个流程。
从实拍图看来，地块尚算平整，土方建设成本不算大。
乐居君在周边走了一圈，发现其实地块所处区域配套不算完善，以厂房为主，大货车流不断。
尽管地铁18、22号线途径，但没有在地块周边设站，但好在可以通过南堤东路直通番禺大道去往广州市区，自驾出行尚算方便。
|南堤东路
另外，地块周边无大型商场，想要满足日常购物需求，要到番禺广场板块的永旺梦乐城或桥南的奥园广场、大润发等。
还有一点不容忽视的是，地块邻近亨氏（中国）调味食品有限公司，该公司主要业务为酱油、食醋及类似制品制造，周边会受异味干扰。
但值得肯定的是，地块正对的长堤景观非常不错，白天有不少人垂钓，傍晚开始就有人夜跑、跳舞等，好不热闹。
同时，地块的入市对于桥南板块来说，意义重大。
除2016年开盘，目前已售罄的时代柏林，桥南板块已多年无新货入市。
地块周边全是二手房，其中德宝花园别墅区均价4.1万元/㎡；康城水郡均价2.2万元/㎡；一河之隔的黄沙岛花园仅得一套别墅在售，总价1950万元；融穗澜湾均价4.7万元/㎡。
此外，地块周边还有陈涌村旧改，据悉该村已被佳兆业拿下，旧改面积达498.87公顷，又是一旧改巨无霸项目，改造后项目同样会刺激桥南板块楼市。
总结
很巧，乐居君本次实踩的三宗地块，都有以下特征：
稀缺，特别是大学城、市桥南板块，楼市都急需新鲜血液补充；
商业配套不算完善，但番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块、番禺区石碁镇SQ18G-08市莲路北侧地块均在地铁旁，交通出行方便；而番禺区桥南街蚬涌村大口涌以西地块河景优势明显；
三块地周边都有旧改项目，项目入市会刺激片区楼市，同时完善配套，更新城市面貌等。
总的看来，三块地各有千秋，都值得期待，想知道地块最后会被谁拿下？记得关注乐居报道。
