本文源自:焦点财经
编者按：一年一航程。2020年，很多事件都足以列入房地产行业发展的“历史簿”。就此，搜狐焦点·焦点财经特别策划#地产年鉴#系列，复盘典型房企过往一年的跌宕起伏。是为第六篇，金科股份2020：黄红云战略调仓与五年4500亿。
2020年，是整个房地产行业发展史上极为不平凡的一年，也是金科股份不平凡的一年。
这一年，在四位一体发展战略之下，金科股份从民生地产开发到智慧服务、科技产业投资运营、文化旅游康养等，都实现了齐头并进。
这一年，金科股份的合约销售金额达到2233亿元，同比增长20%，完成年度2200亿元销售目标；合约销售面积达到2240万平方米，同比增长约18%，排在全国前十。
不止于销售高增，金科股份2020年的销售回款也达到了2011亿元，同比增长约25%，销售回款率达90%，同比2019年同期的87%提升3个百分点。
去年5月，金科与融创耗时耗时四年之久的控制权争斗终告结束，此后，“轻装上阵”的金科，将更多的精力放在了规模提升和拿地拓储中。
战略调仓布局高能级城市
土地是企业最重要的生产资料，也是成本支出最大的一块。秉承“轮动投资精准布局”的投资理念，金科股份全年新增土地148宗，新增计容面积2364万平方米，投资金额约892亿元。
在这些新增土储中，新一线城市和二线城市共占据了超70%的投资份额。尤其是第四季度，金科股份新增土储25宗，多数集中在杭州、广州、大连、郑州、南宁、昆明等高能级城市。目前，金科的总土储已经超过7500万平方米，可满足未来2年至3年左右的开发需求。
去年9月，金科股份总裁喻林强曾透露，“这几年金科一直坚持全国化布局，并有意识的进行战略调仓，这不仅是出于控制发展风险的考虑，也是提升金科发展战略纵深和销售规模的重要手段”。
由于主动战略调仓，城市能级有所提升，金科股份的拿地成本也在走高。2020年前三季度，金科拿地耗资740亿元，同比增长20.6%；拿地均价为3709.27元/平方米，同比增长47.77%。
尽管区域布局不断扩大，但金科留给外界的印象仍以“西南王”最为深刻。事实上，过去的很多年，金科的投资重心一直偏向于西南区域，在重庆、四川、云南、贵州等地都占据了不少市场份额。直至2007年，金科才选择走出重庆。
2008年，金科先后进入了北京、四川、湖南、江苏等21个城市，区域房企的标签逐渐褪去，全国化布局进一步深化。与其他房企不同，金科的全国化扩张过程并不盲目，而是通过稳固大本营，以大本营为支点而进行的全国化扩张。
2020年金科投资布局情况，来源：克而瑞
焦点财经梳理获悉，目前，金科对重庆主城几乎实现了全覆盖，且对城市发展和土地增值的判断较为精准，城市热点板块无一遗漏。过去一年，金科的投资重心依然在大本营西南区域，对于华东、华中热点区域则是看机会进驻。
2020年金科在重庆主城的布局情况 来源：克而瑞
区县市场一直是金科业绩最坚实的支撑。目前，金科已进驻了重庆20个区县市场，以一小时经济圈内的江津、璧山、永川、涪陵等城市为重。此外，金科还践行“不留白”战略，积极布局一小时经济圈以外的城市。去年，金科着眼于云阳县和垫江县，底价摘得了两宗地，持续围绕重庆主城外围布局。
得益于主城+区县的双线发展策略，金科在大重庆市场的销售表现长期领先。2020年，金科大重庆的流量销售金额达371亿元，是大重庆流量销售榜的销冠。其中，区县业绩达到总业绩的46%，已成为金科的核心业务。
事实上，自2017年至2019年，金科在大重庆的销售业绩由300亿元到突破500亿元，年均复合增长率高达79%，一直是区域流量销售榜的冠军。不过，在重庆主城，项目分布“多点开花”的金科也面临龙湖、融创等劲敌。
五年冲刺4500亿
从2017年的658亿元到2020年的2233亿元，过去几年，金科股份的销售业绩不断登上新的台阶。站在“2000亿”阵营的新起点，金科的销售目标仍在继续上调。
在近期发布的《公司发展战略规划纲要（2021-2025年）》中，金科明确，公司未来五年的主要目标是，力争到2025年总销售规模达到4500亿元以上，年复合增长率15%以上。
在金科股份的“地产+”发展策略中，包括科技产业和商旅康养两大产业，商旅康养产业被细分为“大消费”和“大健康”两大板块。在战略规划文件中，金科股份的科技产业和“大消费”板块计划在2025年分别实现200亿元的销售规模。
这样的战略蓝图，相当于在目前的基础上，再造一个金科。按照金科的表态，公司将通过“提升先进的企业文化、强大的创新能力、科学的公司治理能力、领先的科技能力、全面的管控能力、高效的执行能力、系统的风险防控能力、前瞻的战略制定能力、强大的品牌经营能力、创新的资本运作能力”等十项举措，为战略目标的实现提供有力保障。
不过，在业内看来，在“5年、4500亿”的销售目标征途中，金科还需有效减低有息负债、持续提高营收、利润和经营净现金流水平，提升主体资信评级，这也是金科目前正面临的挑战之一。
按照去年中期的财务指标来看，金科剔除预收款后的资产负债率为74.08%，净负债率为124.62%，现金短债比为1.01，“三道红线”踩中两道，得监管橙色警示牌，有息负债规模年增速不得超过5%。
意识到压力的金科自去年9月份开始有意放慢土地投资的脚步，第三季度的新增拿地金额仅194亿元，较去年中期的平均数大幅减少，拿地增速也降低了8.5个百分点。
由于投资减少，金科股份该季度经营活动产生的现金流量净额由负转正，为11.09亿元。而在去年中期和一季度，金科股份的该项财务指标分别为流出24.5亿元及流出59.35亿元。
不过，在杠杆方面，金科距离“全面安全”仍有一些距离。三季报披露，金科股份剔除预收账款后的资产负债率为72.71%，净负债率为112.2%，现金短债比为1.02倍，仍然踩中两道监管红线。
去年11月17日，金科服务成功在港上市，融资规模超过60亿港元。这是重庆2020年度最大的IPO，也是区域第四只新股，金科由此成为重庆第一家同时在A股和H股上市的民营企业集团。
同样在去年11月，金科就“三道红线”对公司的影响及应对措施表态称，随着金科服务在香港上市，以及四季度结算目标达成，争取在年末实现三条红线满足监管要求。
这也符合中信证券的判断。在最新的研报中，中信证券表示，金科快速拼规模的阶段已在2019年结束，2020年公司开始重视发展质量。截至去年三季末，金科的几项财务指标已经接近三道红线的要求，考虑到第四季度IPO的影响，年底前有望达到红线要求。
管理层全面“焕新”
站在“4500亿元”销售目标的新起点，2021年伊始，金科股份新一轮的管理层变动随之展开，向市场扔下一颗“深水炸弹”。
1月13日晚间，金科股份对外披露了集团层面新一届董事会候选人名单，表示将提名周达、刘静、杨程钧、杨柳为董事会非独立董事候选人，提名朱宁、王文、胡耘通为董事会独立董事候选人。金科股份现任董事长蒋思海、总裁喻林强，却不在名单之列。
有评论指出，提名董事排名第一的周达，将会接替蒋思海出任金科地产集团新一届董事会董事长，杨程钧则会接替喻林强担任金科地产总裁。这两个人都是十多年的“老金科”，且都有在西南区域的工作业绩。
履历显示，周达出生于1981年，2007年加入金科，历任董事长办公室经理、重庆区域公司总经理职位，且深度参与了“2021-2025年高质量发展战略规划”的论证和制定过程。
杨程钧出生于1977年2月，2001年加入金科，在他的领导下，金科云广区域从无到有，迅速扩张。2020年又多点布局了广西、云南等10城51盘，各项业绩指标排在集团前列。
这是一份整体“年轻化”的董事会候选人名单。“80后”有5人，占比达71.4%，“70后”2人，占比28.6%，平均年龄不足41岁，最年轻的候选人仅有35岁。除刘静以外，全部为“新面孔”。
高管调整是基于何种战略安排？就此，企业公告表述为，“董事会选举是公司治理层面的一次重要调整，新一届董事会候选人秉承‘年轻化、专业化、知识化’的基本原则”。
此外，此次人事调整，还建立在金科股份对于行业发展趋势的判断上：房地产已经从“资源红利”、“杠杆红利”向“管理红利”时代转变”。
不过，在降杠杆的诉求下，金科新任管理层还面临不小的“保利润”压力。去年前三季度，金科股份的扣非归母净利润为40.68亿元，同比增长0.64%；净资产收益率、销售毛利率分别为14.07％和25.18％，同比下降了2.12个百分点、4.92个百分点。
