本文源自:面包财经
据金科股份2020年年报，报告期内公司实现营收、归母净利润分别为877.04亿元和70.3亿元，均保持两位数增长。据披露，公司当年来自联营、合营公司的权益利润从2019年的1.84亿元提升到了13.03亿元。
截至2020年底，金科股份“三道红线” 全部转为“绿档”。据披露，公司报告期末权益总额为734.98亿元，同比增长40.93％。通过做大权益来实现快速去杠杆或是金科股份财务为转“绿档”的重要手段。
此外，值得注意的是，公司2020年新发行永续债融资13.42亿元并将其分类确认为其他权益工具，全部计入所有者权益。截至报告期末，公司永续债总额为21.42亿元，同比增长167.72％。一般来说，永续债后期将会对企业产生较大的利息压力，作为调杠杆的长期路径来说或将不可持续。
投资收益同比增长超7倍
报告期内，公司实现营业收入877.04亿元，同比增长29.41％；实现归母净利润70.3亿元，同比增长23.86％；实现扣非后归母净利润61.86亿元，同比增长7.86％，较2019年下降近35个百分点。
图1：2016-2020年金科股份营收、归母净利润及扣非净利润同比
经研究发现，公司营收、利润靓眼数据的背后，是公司投资收益的大幅增加。2020年，公司投资收益由去年同期的1.86亿提升至16.2亿，同比增长约770.97％，主要是合作项目的收益增加所致。据披露，公司2020年来自联营、合营公司实现的权益利润从2019年的1.84亿元提升至13.03亿元。
权益总额大幅增长 净负债率明显下降
住房城乡建设部、人民银行于2020年8月召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理新规，提出“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70％、净负债率大于100％、现金短债比小于1.0倍。
按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“两线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5％；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10％；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15％。
截至2020年底，金科股份扣除预收款后的资产负债率[（负债合计-预收款项-合同负债）/（资产总额-预收账款-合同负债）]同比下降5个百分点至69.85％，净负债率[（有息负债-现金及现金等价物）/所有者权益]同比下降45个百分点至75.07％，现金短债比[货币资金/短期有息债务]为1.34倍。“三道红线”均满足监管要求，财务降至“绿档”。
其中，公司的净负债率下降最为明显。经研究发现，净负债率的大幅下降或与公司权益总额的快速增长有关。截至报告期末，公司权益总额为734.98亿元，同比增长40.93％，而总资产仅同比增长18.52％。
发行永续债或掩盖负债率？
永续债也被视为房企调控负债率的手段之一。报告期末，金科股份永续债总额为21.42亿元，同比增长167.72％。其中13.42亿元为公司当年取得的无固定偿还期限的投资资金。根据相关协议，该投资资金无归还期限限制，且清偿顺序劣后于公司其他普通债务，因此公司将其分类确认为其他权益工具（永续债），并全部计入所有者权益。
永续债是一种有债权性质的股权，假设金科股份本次发行的永续债被确认为负债。公司扣除预收款后的资产负债率将上升至71.05％，越过监管红线，财务将从“绿档”降至“黄档”，同时有息负债及剔除预收款后的负债总额将同时上升21.42亿元，所有者权益总额将对应下降21.42亿元。
图2：永续债划分为权益与负债情况下对金科股份监管指标的影响翻阅其历史资料发现，公司曾不止一次进行过永续债融资。2015年、2016年、2019年，金科股份均进行过永续债融资。
图3：金科股份历来发行永续债明细据公开资料显示，本次金科股份通过百瑞信托发行的“宝盈817号”是一款永续债信托。根据其投资建议书，各笔信托资金自第3个信托年度起，如果金科股份选择续期，各期投资资金的投资收益率将产生跳升。年化业绩每年重置一次，在上一次利率的基础上增加2％，最高不超过初始投资期限内的年化业绩比较基准每年10％的增幅。
根据投资建议书，该信托产品的业绩比较基准是300万（含）-600万为8.1％；600万（含）-1000万为8.3％；1000万及以上为8.6％。假设金科股份一直续期，按照最低年化业绩基准计算，在年化业绩基准达到18.1％（含）之前，该信托产品累计总收益将达到约12.72亿元（按13.42亿元单利计算）。
一般来说，永续债后期将会对企业产生较大的利息压力，作为调杠杆的长期路径来说或将不可持续。
