曾横扫上海滩的闽系地王欠债更猛!开发商还扛得住吗?

曾横扫上海滩的闽系地王欠债更猛!开发商还扛得住吗?
2018年03月29日 21:30 杠杆游戏

摘要:超高价拿地,地王不好当!

又一个“地王”在找下家了!

昨天,杠杆游戏写了“地王”信达地产落寞,《往日大佬“地王”落寞背后,昭示了楼市怎样的未来?|财报·杠》(3月28日)。

今天我们接着聊聊2016年以110.1亿元,溢价率为139%,创下当时我国住宅土地市场单价之最,横扫上海滩的闽系地产巨头融信中国。

那年,融信中国靠此一战成名。

如今,3月26日,融信中国发布的2017年报显示,期内实现销售额502.35亿元,同比增加103.88%;营业收入303.41亿元,同比增加166.82%。

似乎不错,但背后隐藏的秘密,“地王”不容易,个中艰辛自己知道。

1、营收大增背后,利润率持续下滑

融信中国高营收的同时,毛利率却下滑,2017年毛利率仅有16.56%,而2016年为20.24%,2015年时更高36.61%。净利润更是,见下图1。

图1.融信中国近年利润情况  图表来源|中国网地产

年报是这么解释的:主要是由于本集团若干下半年交付的物业的毛利率较低或为零。

为什么低?因为如今地价不低,销售和营销成本也大幅攀升,债务成本越来越高。

年报披露,该集团的销售及营销成本,由2016年度的人民币473.37百万元,增加约72.91%至2017年度的人民币818.51百万元,主要是由于本集团项目数目,及销售人员人数因销售增加而增加。

实际上,融信中国已经算是赶上了好年景的。

这两年,房价继续在涨。2017年,该公司合同销售建筑面积238.69万平方米,较2016年140.39万平米增长70%,合同销售平均售价约21046元/平米,较2016年的17551元/平米上升16.6%。

图2.融信中国近年销售情况  图表来源|中国网地产

近几年融信中国的销售额均录得增长,其中2016、2017两年呈现大幅度增长,年增长同比双双破百达103.9%、106.8%,自2014-2017年以来的年复合增长率也高达77.7%。

值得注意的是,融信中国年报披露,该集团土地储备的总建筑面积约为23.1百万平方米,其中约1.4百万平方米为持作出售已竣工物业,约14.8百万平方米在建,约6.9百万平方米持作未来开发。

年报称,融信中国土地储备的每平米成本,为人民币6,568元,其中约60.20%的土地位于中国一二线城市的黄金地段。

这个单价相对融创4000块的地价,其实是要高一些的。而销售价格上,这意味着房价不能下挫,否则考虑到债务压力,融信中国压力会很大。

接着我们就来看看融信中国的债务情况。

2、负债大幅攀升,净负债率159%;资产抵押增长一倍,近700亿元

前几天,中指院发布百强房企名单。2017年,为追逐规模扩张,百强房企普遍加大杠杆率驱动规模增长,2017年资产负债率均值为78.9%,较2016年提高2.2个百分点,逼近企业资产负债率红线。

那么融信中国呢?

年报显示,目前融信中国的负债近1400亿元,而2016年末为760亿元,攀升了83.91%。一个年销售额500亿元的公司,年债务攀升如此之高。

2017年,融信中国的资产负债率81.93%,较2016年的76.66%上升6.88%。

图3.融信中国资产负债情况  图表来源|融信中2017年报

显然,融信中国目前的资产负债率,是远高于行业平均水平的。而年报披露,其净负债率更是高达159%,2016年为98%。融信中国的年报是这么解释的:主要是由于借款总额增加。

流动比率方面,2017年为1.69倍,2016年2.10倍)。年报解释称,流动比率下降主要是由于合约销售增加,以及计入流动负债的借款增加。

当然,造成债务激增的原因,还包括410亿元的预收房款。见下图4。

图4.融信中国负债构成  图表来源|融信中国2017年报

但反正一句话,债务压力是增加的。债务为什么增加?因为要借新还旧,还要继续跑马圈地。

融信中国年报显示,2017年,与海亮地产控股集团有限公司战略合作,获得海亮地产位于中西部,特别是省会及周边地区共17个城市的35个项目,超过500万平米的土地储备。

通过招拍挂、合并购等轻资产模式,新增土地储备78块,总建筑面积达1481.5319万平米。

为此,2017年末,融信资产抵押高达686.919亿元,而2016年,这个数字为301.016亿元。

这么高的抵押、债务怎么消化?

融信中国首席财务官曾飞燕在发布会现场表示,(融信中国)公司有明确的计划,希望在2018年净负债率回到100%以内的水平,至2019年底回到65%。

3、资金成本走高,年报称要寻求合作

如上文所述,融信中国2017年又是和海亮地产合作,拿下超500万平米的土地储备;又是自己招拍挂、合并购等轻资产模式,新增土地储备78块,总建筑面积达1481.5319万平米。

这都要钱啊?

而2017年,尽管销售大增了103.88%,融信中国销售也只有502.35亿元;同比增加;营收更是同比增加166.82%,但也只有303.41亿元。

杠杆游戏不是说这个数字小,那是相当大,只是和今天动辄数千亿销售,上千亿营收的超级土豪地产公司比,融信中国确实还没有成为头部公司。这点收入,还有除去大量成本,又要拿地,还要还债,咋整?

只能继续融资,而融资背后的利率变动就有趣了。

融信中国2017年报披露,二零一八年一至二月,本集团成功完成发行合共4.25亿美元年息8.25厘的三年期优先票据。

如下图5,其实2017年融信中国的融资年化利率都还行,但到了最近……

图5.融信中国2018年初融资情况 图表来源|融信中国2017年报

杠杆游戏恰好一年多以前,写过荣登“地王”时的融信。《“中国地王”融信的超级杠杆游戏》(2016年8月17日)一文中,杠杆游戏曾查阅披露发现,2016年融信的几笔融资数据:

7月29日公告称,完成发行第四批私人公司债券,29亿人民币,为期3年,年利率5.8厘。上述所得款项拟用于现有债务再融资;

7月8日,融信获准发行购房尾款ABS8.8亿元;

6月24日公告称,完成发行第三批私人公司债券,10.5亿元,为期3年,年利率7.52%;

4月29日公告称,完成发行第二批私人公司债券,5.5亿元,为期3年,年利率7.4%;

3月22日,融信完成发行第一批私人公司债券,本金额5亿元人民币,为期三年,年利率7.5%……

1年多以前,融信中国的融资年化成本,最高没有超过7.6%,如今明显提高了。

于是,杠杆游戏在融信中国2017年报里找到这样一段话:

本集团积极寻求合作伙伴以产生协同效应,继续携手万科、绿地、保利、融创等重要合作伙伴在轻资产模式上实现不同的合作可能性。

在「平衡发展」上,本集团采纳「降杠杆、减负债、增抗险、调资金」的谨慎理财之道,灵活运用多元化多渠道的融资模式、降低资金成本。

恰好,杠杆游戏看到澎湃新闻的最新报道,他们获得的资料显示,融信正在出售位于江苏南京和浙江杭州至少6个房地产开发项目,交易方式以出售股权或者合作开发方式为主。

所出售的项目多为房企土地竞买最为激烈的2016年竞得,土地价格较高,部分地块甚至接近区域最高土地价格。

图6.融信中国准备2018年找合作、去杠杆、减负债   图表来源|融信中国2017年报

有知情人士透露,即便在房企冲击规模的当下,房企收购项目的意愿强烈,但因所售项目当初拿地价格偏高,部分有意向的企业也仅愿意折价收购。

譬如2016年,融信中国在当年销售额仅246亿元的情况下,花费484亿元在土地竞买上,在多宗土地竞买中击败龙头房企。

特别是当年8月17日,110.1亿元,溢价率为139%,名义楼板价(未剔除保障房配套和商建)逾10万元/平方米,拿下上海核心主城区的一块地,创下当时我国住宅土地市场单价之最。

从此,融信中国登上了“中国地王”的宝座。

只是几天回过头去看,这样的超高价拿地,“地王”不好当!

作者文章

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