深圳杭州相继放大招!楼市进入刚需保卫战?

深圳杭州相继放大招!楼市进入刚需保卫战?
2018年03月30日 22:28 杠杆游戏

摘要:不一棒子打死房价,又要让每个人住有所居,你愿意相信吗

大会过后的楼市果然没有风平浪静,深圳和杭州相继出牌。

深圳打了两张,一是《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》,这一次棚改的范围有所扩大,棚改后的住宅功能也有所调整;二是被热炒很久的 “三价合一”这一次终于落地了 ,二手房交易将要付出更多的资金成本。

杭州则跟随了隔壁的大哥上海,开始宣布摇号买房。今年3月的早些时候,武汉、长沙也开出了“摇号购房”的新政,优先给刚需选房。越来越多的信号表明:楼市告别猛涨时代已经步入下半场,似乎为刚需托底成为调控主要任务。

1、深圳:姗姗来迟的新政和难破的供地困境

先说这次出牌较多的城市深圳。都知道深圳市域面积太小,但人口增量又大,房价想不高都难。

之前杠杆游戏就翻阅过统计局数据,2017年深圳房地产投资达2602.40亿元,同比上涨24%,但2017年末商品房施工面积只有5709.34万平方米。其中,商品住宅施工面积为2989.42万平方米。

相对京沪,深圳的投资额并没有少太多,但施工面积却只有他们的一半不到。这说明深圳住宅的建安成本之高(主要可能是地价因素)。所以,即便不考虑其他,深圳房子单价也肯定要比其他城市高。

如此之高的房价,再加上此前炒房风气,也让深圳变成炒房客的天堂。毕竟“三价合一”并不是什么新政策,北京、上海早在几年前就开始实施。

去年9月底三部委也发过文件,要求“各地房产管理部门要向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务,银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时,要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值,作为计算基数确定贷款额度,有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。”

深圳过了半年落实这个政策,效率并不是很高。很多人说这一政策推出后,会加大刚需购买二手房的成本,因为以后银行贷款的时候要按照“网签备案合同价款和房屋评估价的最低值,作为计算基数确定贷款额度”,而不是之前的真实成交价了。

但另一方面,三价合一同时也将大大提高炒房客们的炒房成本,起到合理控制房价的作用,理论上说,可以让住房回归居住属性。

另外就是棚改新政,扩大了棚改范围不说,而且还规定了棚户区改造项目住宅部分除用于搬迁安置住房外,全部用作人才住房和保障性住房,以租为主,租售并举,统一由人才住房专营机构运营管理。

这说明了什么?以后深圳中心城区将出现大量的人才房、保障房,为暂时买不起房的刚需托底,让他们有房可住。

毕竟深圳的房价已经达到宇宙级别,供地紧张的局面又难以破解,未来香港化的趋势不可避免,广推人才保障房,也勉强能让深漂们感受到城市政府给予的一些温情。

2、杭州:摇号总比不摇要好?

接下来再看看杭州。3月28日晚,杭州市住管局发布消息称,针对近期商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为,将开展专项整治行动,并将采取公开摇号全程公证的方式,切实规范市场销售行为,维护市场秩序。

这几年尤其是G20之后,杭州楼市疯狂得让人惊叹。

这座靠马云等互联网企业成为网红的城市,其综合实力是否赶超昔日的老大哥城市或许还待商榷,但今时今日他的房价绝对是够得上“一线城市”的标准了。

的确,杭州的楼市感觉良好,当然他背靠浙江、长三角,也确实有资本。

杠杆游戏此前曾翻阅杭州统计局发布的2017年杭州详细的地产数据,显示2017年末,杭州住宅施工面积5939万平方米,下滑1%。不过住宅新开工面积1244万平方米,上升1.6%。

与此同时,2017年,杭州商品住宅销售1520万平方米,下滑19.5%,看来调控对其的影响也很大。

但值得注意的,2017年末,杭州新建商品住宅可售面积539万平米,同比减少37.6%。这说明库存、待售消化很快。反过来思考就是:如果调控放松,整体销售可能很快上去。

在此背景下,政府发话要公开摇号,至少看上去比暗箱操作、凭关系、买号子要公平公正一些,对刚需也是利好。

但实际执行情况会如何?谁也说不好,毕竟杭州不是第一个摇号买房的城市了,上海去年5月就已经实施,之后南京、长沙、成都、武汉等也都先后实施,但现在看来,也很难说到底是控制了房价还是制造了一场又一场的“饥饿营销”。

3、调控下半场主要为刚需托底?

想起早在几年前,摇号买车大范围实行时,杠杆游戏曾和朋友戏言:相信不久的将来我们都要摇号买房了。在这个资源稀缺、需求爆棚的当下,我们每个人都在和时间赛跑,谁抢占了先机就占据了优势资源,房事尤其如此。

暂且不去说这些政策最终会如何被市场进一步演变,仅就调控的循序渐进度来看,政府也在对房地产调控渐次出牌。

上半场先出一组常规套路组合牌:限贷、限购、限价等;下半场再来一波补漏牌,给刚需希望,同时拿出财力解决低收入者和无房者的居住需求,现在已经到了下半场。

从这个进度以及最近的地产数据来看,至少可以理解政府似乎不再允许房价再来一波“新周期”了。抑制住房地产业快速上涨的决心已经非常明显,但绝对不会真的希望房价出现实质下降,更不用说是大幅下跌,原因你懂得。

目前,让房子回归居住属性是当务之急,政府不再为投机者去托房价,而要开始解决刚需者和低收入者的居住需求。

毕竟这部分人的迫切需求解决之后,也就可以不再顾虑高房价的隐患了,让投机者为自己的非理性行为去买单。不用再为房价背书,也不再为房地产既得利益者抬轿子。理想是美好的。

不一棒子打死房价,又要让每个人住有所居,相信政府手里的牌还很多。你愿意相信吗?

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