两部委发力楼市大改革!住房供给结构将迎巨变?

两部委发力楼市大改革!住房供给结构将迎巨变?
2018年04月25日 22:12 杠杆游戏

摘要:长期来看,房要买,房产税也要交,谁都逃不过

我国城市住房供给结构,可能真的要发生大变化了!特别是较大体量的城市。

今天最大的消息就是这则通知。

4月25日下午,我国证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。

其中明确说到:要重点支持住房租赁企业,发行以其持有不动产物业,作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITS)。

同时,鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

说白了,就是要大力支持融资搞租赁房。进一步说,这也表明了上头的态度:要彻底支持改变我国的城市住房供给结构,这对我们普通老百姓影响几何?

1、买不起房至少可以租房、多元化供给渠道,政府下了大决心!

分析影响有多大,首先来看看政府的决心有多大。

其实关于租售并举,住建部2015年就已经提出了,但一直只见打雷不见下雨。

真正开始行动是在2016年。

2016年6月,国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中明确提出,要“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。

之后的2017年7月,住建部、证监会等九部委联合发文再次提出,要加大对住房租赁企业的金融支持力度,鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。

再之后,各大一线城市如北京、上海、深圳等,也相继发布了相关实施意见,大致就是支持住房租赁证券化。

在去年10月份的重要大会闭幕之后,2017年12月20日闭幕的中央经济工作会议也强调,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

如今证监会和住建部联合发布的文件,杠杆游戏认为,应该算是到了具体落地执行阶段。规范了前期试点,也对相关程序的标准,给予了更加详细的说明。

据中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,有超过20个省份累计超过50个省市出台了有关租赁的政策内容。

可以看到,在支持租房这条路上,政府的步调是越走越快。同时各种优待以及融资渠道也是越来越多,可见其决心之大!

的确,一线城市房价高企,大部分刚入社会的年轻人无力承担。而且从长远看,一线的地越来越少,尤其是核心地段,寸土寸金,今后的房价很大可能是越来越贵。

多元化住房供给,给年轻人更多的选择,买不起房至少可以租房,而且是稳定的租,既有利于社会稳定,也响应了“房住不炒”。

2、住房租赁资产证券化背后:开发商租赁这条路不好走,初期成本是个问题

在高层的积极推动下,近一年多来,北上广深等大城市纷纷推出“只租不售”地块,要求房企自持物业。

据公开报道,自2016年10月起,北京采用“限房价、竞地价、竞商品住房自持比例”方式供应住宅用地。

上海自2017年7月至今,也已推出多宗“租赁住房”用地。另外两座一线城市广州和深圳也在推出了“只租不售”的宅地。

不过对于开发商而言,开发租房产品,并不见得是一项划算的买卖。商人都是逐利的。卖个房子多简单?只需要买个地、画个图,然后就能开卖拿钱。而运营租房产品则麻烦得多。回款慢不说,资金成本!现金流!

后期还有房屋的运营维护管理等,这些成本就不小。

更何况如今,我们与其他发达的经济体相比,租赁市场发展还不充分。杠杆游戏看到招商证券数据显示,目前中国国内的租房比率是11.6%,而美国、日本租房比率均在35%以上。尤其是国内一线和强二线城市,租金回报率普遍低于2%,远远低于国内一般金融产品的利率水平。

这可能也是为何,我国的住房租赁机构转化率低的原因。招商证券的数据也显示,在目前约1亿套的出租房中,90%以上是个人出租,而美国、日本的租房市场机构化率分别是30%和80%。

万科高级副总裁谭华杰就曾在公开场合坦言,中国大城市租金回报率小于2%,资产持有人很难赚钱。

这么不赚钱的事情,为啥如今那么多开发商争着抢着去做呢?一方面是政策导向,另一方面也是因“限价令”制约,房企不能突破政府指导价的“天花板”,商品房销售价格往往低于预期。

所以“逼着”退而求其次,建设租赁房。加上,上面有意,你要懂事。但毕竟他们也要赚钱啊,所以我们看到,很多房企在一线城市推出的长租房价格并不很低,甚至有些偏高。

即便如此,盖商品租赁房成本高,包括盘活既有房产,回款却慢,初期投资哪来钱?现金流怎么保障?最终还得相关部门出手,创造一种资产证券化产品,让市场为搞租赁房的成本掏钱。

3、长期来看,房要买,房产税也要交,谁都逃不过

很多杆友可能关心,如果住房租赁资产证券化搞得不错,是不是意味着体量大的城市里,可以租的好房子会更多?然后房价也更稳定?

按下不表,先从资本流动说起。

这两年,融资难一直是横在房企面前的大难题。从2016年下半年开始,房地产企业的各融资渠道便开始受到多方面限制,如银行开发贷、公司债、信托、私募等纷纷收紧,且利率节节攀升。

两部委这次的发文,无疑将进一步推进住房结构的调整。因为推进住房租赁资产证券化,就意味着有更多的资本涌入住房租赁市场。

资本的一大好处就是集中力量办大事,这就意味着更多规模化、专业化的租赁产品即将在市场上出现。

这次通知里也说了,要“鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房,并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等,改建为租赁住房并开展资产证券化融资。”

显然这对于盘活住房存量有好处,业主、房企等空置的房子,多了新的去路,市场上房源增多。

从这个角度而言,市场上可以住的房子可能是增加。但归根结底还得看总供应、以及货币闸门。

而对于此类产品的投资者而言,需要多方分析考量。

住房租赁资产证券化,不论以何种形式,私募 REITs、类 REITs、抵押型 REITs 还是 CMBS 的形式,都以租赁住房为载体,必然涉及土地类型、土地使用权、租赁住房所有权以及租赁房屋来源合法性等问题。

综上,对于普通老百姓都关心的对房价影响几何,杠杆游戏其实之前也已经说过多次:基本可以忽略不计。

长远来看,租赁市场发展起来了,年轻人有了更多的居住选择。但最后,他们中的大部分可能还是会选择买房。这就意味着给房企交了好几年的租金,最后又要给银行还几十年的住房贷款。

总有一种被收割的方式,错了,是多一种。

而房企呢?融到了更多的钱,成为了租房市场的“地主”,紧接着的就是房产税。对政府来说,向地产商收钱比向一个一个的个体业主收钱要容易得多。

至于资产证券化是不是会继续层层叠加,陷入老美走过的坑,我们应该是不会踩的。毕竟,我们有这么多勤劳、渴望有房的白领。

作者文章

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