看完10大城市供地,新一线争霸超级城市一目了然!

看完10大城市供地,新一线争霸超级城市一目了然!
2018年04月27日 23:08 杠杆游戏

摘要:几座所谓新一线城市里,重庆、武汉供地最多

今天最火的一份榜单,当属某研究所推出的新一线城市排行榜,杠杆游戏表示吃瓜不语。

一年一度。

其实一座城市到底牛不牛,在中国最简单的方式,看城市体量就见分晓。

而城市体量靠什么决定?土地、人口、经济体量。今天,杠杆游戏就从供地计划角度谈一谈。

1、超级城市争霸在中国实际是体量之争

所谓城市体量,看看北京、上海、广州、深圳,以及他们背后的京津冀都市区、上海为中心的长三角都市区、珠三角都市区就懂了。

人都会用脚投票,在中国这种超级人口国家,哪个城市把经济体量和中心城区、大都市区的人口体量做到了最大,毫无疑问就是超级城市。

北京、上海、广州、深圳就不说了,超级地位已经形成。未来的新超级城市,怎么供地、怎么建设,决定城市体量。

当然,你会说,经济不行会成为鬼城,但是中国的潜力超级城市会成为鬼城吗?不会。

看新闻,各大城市2018年的住宅供地计划陆陆续续出炉了,杠杆游戏很有兴趣来看看10大超级城市的住宅供地到底如何。

去年许多一二线城市土地供应大增。用媒体的话说,“面粉贵过面包”的现象得到了有效缓解。大城市特别是北京、上海等超大城市增加土地供应无疑有利于平抑房价。去年北京、上海的房价表现其实也比较稳定,当然不能全部归因于供地的增加。杠杆游戏一直也说过,我们的楼市其实就是政策市。

但反过来讲,一座城市供地的多寡也能直接反应出政策的风向,同时还有这座城市调控房价的决心。各大城市抢人大战都打得火热,到底是真心诚意,还是寻找楼市接盘侠,看你供地的数量和城市人口增量一见分晓。

之前常住人口、职工参保增量杠杆游戏都分析过了。详见《深广杭长渝最大赢家!超级城市人才争夺战一年总盘点》(3月26日)、《重庆上海大幅领先!人才争夺战关键指标大盘点》(4月4日)。

今天说供地。

2、四座一线城市,深圳无意外垫底,但这对深圳不重要,你懂的

不废话,先上整理的完整数据。其中部分数据为估算,下文中会逐一说明。

从下图1可以看到,北上广深四座所谓传统一线城市中,深圳没有悬念排在最后一位。杠杆游戏想说,假如真能达到这个量,深圳也不容易,毕竟市域面积摆在那。

图1.10大城市2018年住宅供地排名  数据来源|政府网站或权威媒体公开报道  制图|杠杆游戏·张银银

深圳市官方网站公布的2016-2020年住宅用地规划供地规模总量为800公顷,仅为2011-2015年的61%。具体到2018年的住宅供地计划尚未明说,杠杆游戏就采取了平均的算法,估算出其2018年供地约160公顷。

2016-2020年,深圳商品住房供地规模为566公顷,约为2011-2015年商品住房供应规模的61%;保障房和人才住房用地供地规模为234公顷,约为2011-2015年相应供应规模的57%。

从几个年度趋势来看,供应是降低的。此外,从以往深圳供地的完成指数来看,2011-2015年,深圳的居住用地供地整体实施率仅为78%,即使是供地规划,也难以完全落实到最后的实际供应。而另一方面,深圳的人口将持续增长无疑,房价会如何?

另外两座一线城市,北京根据2018年政府工作报告,北京今年的宅地供应计划为1200公顷。

北京去年完成情况很不错,商品住宅用地供应量和共有产权住房用地供应量都超额完成。

想想往年北京连续多年都完不成供地计划,2016年实际住宅用地供应仅完成计划的不到四成。不愧是首都,执行力一流,说调控就马上加快供地!

上海此前都公布了五年土地供应计划,杠杆游戏数据从中平均算出来约1100公顷。

这个数据还有待其他佐证。

上海2018政府工作报告这么说:加大租赁房建设力度,支持专业化、机构化的代理经租企业发展,新建和转化租赁房源20万套,新增代理经租房源9万套,建立住房租赁服务平台,落实相应的公共服务。

系统推进大型居住社区配套建设,新增供应5.5万套各类保障房,完善共有产权住房制度,放宽廉租住房准入标准,确保保障房应保尽保。

坚持留改拆并举、以保留保护为主,推进城市有机更新,完成40万平方米中心城区二级旧里以下房屋改造,实施300万平方米旧住房综合改造,修缮保护100万平方米各类里弄房屋。

另一座一线城市广州近日发布了《广州市2018年建设用地供应计划》,其中提到计划供应住宅用地625公顷,比2017年增加了9%。

值得一提的是,四座一线城市里,均提到了要发展租赁住房市场,尤其是上海,再三强调要新增租赁住房的用地供应,同时通过城市更新的手段,进一步加大租赁住房的供应。

3、几座所谓新一线城市里,重庆、武汉宅地供应计划达到1000公顷以上,天津、南京、居中,杭州、成都相对少

为方便各位杆友比对数据,杠杆游戏把前面的图片再复制过来。

如下图,10大城市中重庆的住宅供地面积最高,为1933.3公顷,比第二的北京高出了约700公顷。

重庆当然很大,看重庆大都市21区更能和其他城市全域比,这个数据基本占到全域重庆80%供地。不过,这个工作量比较大,杠杆游戏偷懒,直接找来重庆主城9区说。即便主城9区数据已经惊人。

今年全域重庆的供地面积其实较去年有所下滑,不过从其主城区来看,供应是增加的。《重庆市主城区住宅用地供应中期规划及三年滚动计划》显示,2017年重庆主城区住宅用地计划供应1.8万亩, 2018、2019年均为2万亩,2018年比2017年增加了0.2万亩。

为了方便各位杆友,杠杆游戏把亩折算成了公顷。

除开一线城市后的6座新一线城市里,供地面积排在第二的是武汉。2018年武汉住宅供地未发布,但湖北省国土资源厅副厅长曾环宇曾公开武汉2017-2019年三年住宅用地滚动计划,三年合计供地3577.74公顷。

其中,2017年武汉全市土地供应计划中,住宅用地的规模为18800亩,也就是约1253公顷,杠杆游戏将上述3年供地数量减去去年计划供地量,估算出了今年的计划供地量,比去年微缩。

不过,无论是今年还是去年,武汉的这个供地量都不算低了。看看过去两年武汉的房价一路飙升,是该多供应点地了,特别是武汉主城区。

武汉之后排在3、4的新一线城市是天津和南京,这两座城市都走的是稳步加量路线,其中天津比2017年增加10公顷,南京增加30公顷。

最后是杭州和成都,需要说明的是,这两座城市分别只公布了其市区、中心城区的住宅供地量,考虑到一个城市主城一般占全域60-80%住宅供地,所以杠杆游戏就以70%的平均比例来计算出两市整体的住宅供地量。

2018年以来的杭州土地市场持续火热,多个板块最高楼面价被刷新,第一季度成交金额更高达919.2亿元,远超北京、上海等一线城市。

从其市区供应计划来看,这个数对于杭州往年来说,也已经不少了。另一座准一线城市成都城6区,2018年住宅用地供应计划220公顷,比去年增长了19%。

在新一线城市榜单中,成都每年都是第一。

综上可以看到,2018年10大城市供地整体还是在增加,但最后能完成多少也不好说。从供给端即土地方面入手调控是不少专家建议的长效机制建立的方向。不过也要确保大规模的供地计划最终被落实。

另外,有些杆友担心这些体量大的所谓新一线城市供地增多了,不利于其搞土地财政。其实,杠杆游戏要说,中国排名前10左右的城市,供100公顷地和供1000公顷地,实际地价都不会低。至少这几年的情况是如此,你懂的。

最后,忍不住要吐槽的是,张银银在整理数据的过程中,发现各大城市公布的供地面积单位都不尽一致,亩、公顷、平方米、平方公里……有的计量单位都被用得差不多了。甚至一座城市的两份文件里,单位都不一样,这其中是有啥深意吗?

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