鹿群已聚在它们的宿处，
受惊的羊群寻找着归路。
——艾米莉·勃朗特（英）
文丨呆呆
群友K在群里问呆呆，他花了上千万买了今年开盘的南山某新盘，户型挺好，带精装修，地段也不错，就是学位不好，本来就心里很忐忑，昨天新政出来后，现在心里更慌张，想知道自己追求高品质的住宅是不是不理智，毕竟孩子已经两岁。
另一个群友在下面补刀说，在那块长大的人告诉你，那个学校基本是区域垫底的学校。
……
隔着屏幕，都能脑补出K立马黑线的模样。
这个案例有点典型，吸引了呆呆，呆呆决定和K聊聊，于是有了下面的对话。
呆呆：你是90后还是80后？
K：89年。
呆呆：1000万买房还是有不少有好学位的选择，为什么要买那个盘呢？
K：大品牌+蛇口+四房+精装修+少税。
呆呆：为什么不买二手？
K：看中的都下不了手，比新房贵很多就算了，90平方米的房子都要100多万税费，肉疼。
呆呆：那以后孩子上学怎么办？
K：孩子还小，走一步看一步，或者到时候买个小的学位房。
聊到这里可以结束了，这其实和是否出来政策毫无关系，买了的房子价格低于周边二手，如果计划以后还买学位房，其实就毫无影响了。有一个事实就是，只要有钱买得起房子，想要的公立学位随便选，私立还有面试门槛不好说，但是公立学校主要就是拼房产证。有一句想提醒K的是，在深圳，只要是名校的小房子，其实就不会便宜，例如深圳湾，46平的太古城750万左右，二套7成也要500多万，便宜点的也要四五百万总价吧，三四百万的首付。年轻人，加油赚钱吧。
呆呆后来又八卦问了问K从事的行业，他说做半导体销售的，忽然想起呆呆采访华润城三期第一个被抽到号的90后也是这个行业的，虽然不了解，但是看上去这个行业应该不错，因为不会被几万的月供压倒还能对未来有信心，肯定算是城市的精英。
所以如果刚需用来居住，其实也就无所谓是否理智了，生活的品质感很重要，有自信的话，以后的事情可以不用担忧。再说那个区域未来还有大品牌的旧改，也许学校也会随之变化，谁知道呢，毕竟它离某名校的距离也很近，毕竟南山区的集团化办学方针就是让所有的学校就纳入名校集团内，说不定哪天就换了牌子呢？
只是，呆呆稍微有些小遗憾。遗憾在于，深圳这种好学区房极度稀缺的城市，短期还不能大规模的改变目前的学位缺乏的状态，好品质的房子经常敌不过同区域的破老旧学区房，最明显的一个市场反应就是：在价格上进行体现。
（数据来源：贝壳）
从上面表格里面的数据可以看出来，今年上半年，深圳涨幅最高的前10名，呆呆仔细研究了下，基本都有学位加持，而且还是按照学位好坏来进行涨幅高低排序的。至于涨幅最落后的那前10名的区域，基本没有一个好学校，涨幅前10的你不一定要买房，但是涨幅最少的后10的区域真的要谨慎购买。市场是检验真理的唯一试金石，相信市场和数据的力量。
买房子如果有孩子还是要对学区房好坏稍加注意，因为这可能决定你孩子的未来，深圳的好学校太少，能提前占有资源就提前。
正好昨晚深圳出了有史以来最严厉的楼市新政，呆呆昨天文章也分析了，这个政策主要针对炒房客，深圳市政府对刚需其实是在保护的，所以刚需正在进入一个幸福的买房期。今天呆呆就和大家谈谈，在楼市新政下，刚需如何买房的问题，在买房中又如何处理学位房和买房需求的问题，这个非常重要，以后房子买了后3年才能卖出，换学位房有时候会来不及。
当然，如果和文章最前面的K一样，可以有备选方案，那可以任性点，但大部分的人，其实是没有那么多选择的。毕竟，楼市均价5万多/平的深圳，对很多人来说，买一套房子都是不容易的。
呆呆喜欢写故事，就用故事来说明吧，简单易懂。
01
开盘买入，入伙就赚2000万，瞬间石化
最近深圳湾某豪宅宣布入伙，业主个个都是欢欣雀跃，因为买了这个楼盘，现在二手价格全部翻倍还要多，该楼盘户型最小面积89平方米，最大180平，按照目前二手20-22万的均价，业主最少的赚了1000万，最多的可以赚到2000万以上。
仅仅两年，时间的馈赠过于豪华，以至于外界的人只能羡慕嫉妒恨。但是分析起来这个神盘，不外乎几个特点，深圳湾地段+户型高赠送+豪装品质+深圳湾学校加持。最后面是最闪耀的加分项目，因为不只这个楼盘，因为这个学校，深圳湾整个区域房子普遍大涨，所以上半年深圳湾区域的房价涨幅17.8%，高居深圳涨幅榜首。
结论：有钱就买最好的大户型豪宅+最好的学位。
理由：户型越大价值越高，这是富人们的战场上，穷人永远不要和有钱人去抢夺资源，你会哭着失败的。接近800万的46平小户型，1800万的89平方米户型，接近3600万的180平，不该成为穷人的目标。这些豪宅区的豪宅盘，富人们玩游戏就是了，世界是你们的，我们穷人换个战场。要投资要自住主要你们喜欢就好。
02
无小孩刚需买房之小户型+好学位
继续讲故事，今年的时候，呆呆好友一直很看好的几个盘都被爆抢，其实还有一个小户型带名校学位的她也很看好，前面几个都没有抢到。有个机会买小户型，可当销售员和她联系的时候，好友想了半天还是放弃了。
为什么呢？她说，我的资金充裕，既然都是打新盘，为什么要去浪费在一个才三四十平的小户型上，肯定是户型越多越有价值，用掉了这个名额，下一个房子就没有名额了，名额才是最珍贵的。但是，呆呆的另外一个朋友，刚刚结婚，在听到这个小户型带福田优质学位的消息后就坚决准备购买了。
结论：年轻时候，刚需无小孩，可以买市中心小户型+好学位的房子。
理由：年轻还没有小孩，两个人可以尽情享受生活的快乐，买个无压力的小房子，住得舒适就可以，小户型总价无压力，最后还能升值卖出去换房。万一换不起大房子，这么好的学位，先让孩子读书，挤一挤也是幸福的。
03
换房刚需要+学位才是好组合
前段时间，南山某楼盘现房开盘，呆呆群里有几个人去买了，虽然周边环境有噪音问题，但是因为地段+现房+精装修+学位加持，所以很多人还是觉得可以选择的，呆呆一个群友说，他是学位房刚需，觉得这里学位可以看好，房子又是现房，就不再犹豫了。也有投资客朋友告诉呆呆，他提前认筹锁定低价格房源，这样成本更低而且可以很快入伙出租也是个不错的选择，更重要，那里租金还不错。
结论：学位刚需遇到想要的学位，价格适合，那就不要犹豫。
理由：买房有很多第一需求，能解决你的第一需求的那就是最高满足，其他的条件依次排列，如果能对片区有一点未来期待那就更好。
04
有孩子的首次刚需+钱少+学位房=？
前几天，光明新盘勤诚达·正大城低调开盘卖得还不错，有多低调呢？就是如果没有他们开盘前一天主动和媒体打招呼，媒体根本不知道要开盘了，来不及宣传，这个位于光明很多人还不知道的盘就开盘了。这样做，只能说明开发商有底气，不愁卖，另外，呆呆觉得能够吸引购房者去购买的，除了87万平方米的大盘首发原因外，最重要还有一点就是他们引进了华中师范大学的附属学校。对于很多焦虑孩子学位的家长来说，很多人会看中这个机会。
一位群友告诉呆呆，他们来深圳拼搏几年，收入实在有限，看中的就是那里的大盘+低总价+学位，未来可以给孩子一个更好的环境。
结论：学位房+首次刚需房+区域前景=今年最值得置业者关注的新盘。
理由：400来万总价，首付100来万买个三房，或者首付100万以下买个两房，可以满足一家三口未来数年的居住和孩子上学之需，对于积蓄不多的刚需家庭，这是一个不错的选择。而且，光明正在崛起中，6号线和13号线未来将彻底改变光明的距离感。
而且，呆呆相信，更多人购买的理由还有大盘首发的原因，均价4.5万/平方米，如果等周边配套起来，华师附属学校开学，未来价值还值得期待，何况光明真是今年值得关注区域。
05
尽力而为，不要忘记学位
前段我写过一个案例，我的一位朋友，只是为了有个房子，想和女朋友一样都是有房一族，他挑选的是自己租的楼盘，户型一般地铁上盖但是学位也很一般。呆呆一开始是反对他买的，可是人家说自己住得舒服，也很习惯这个小区，最主要总价刚好可以负担得起，那这样的话，呆呆就不好说什么了，毕竟不是呆呆自己买房。
结论：很多钱不够的年轻人买房是很盲目任性的。
理由：每个人购房的需求点都会不一样，不强求，但是如果让呆呆建议，肯定不会建议那个片区，就算不是名校也至少有个还行的学校当成楼盘价格的护法使者。
最后，呆呆想说，刚需买房子这事，出不出政策都是可以买的，唯一要注意的是，现在买房和以往不一样，现在刚需有时间慢慢选，毕竟，价格不能涨，成交会降低，市场会有一阵悲观情绪，所以这样的情况下，可以更加充裕的选择中意的房子。
但是有一点呆呆必须认真的说，在楼市疯狂的时候，只要是房子就是赚钱的，买了需要学位的时候可以卖出去换房。如今的政策下，买了不是可以随便卖的，新房的锁定期加上交楼期动不动就是5年，二手房也要3年多，那么，刚需的第一选择就是带学位的房子，而那些低总价的刚需学区房，未来肯定会成为刚需的热点。
昨天晚上，一份粉丝逼问了呆呆好几次，政策这么严厉，是否还能去买某个楼盘？呆呆想了想说，如果钱足够，还是可以去买，我信那种综合素质都很好+学位优秀的楼盘，无论楼市是否出现动荡，都会是市场表现最坚定的那一批房子。
未来，在购买房产短期不能交易、深圳学位依然严重短缺的情况下，学区房对刚需会变得前所未有的重要。
附图：光明学区房
呆呆咖啡馆
城市冰冷
楼市疯狂
地产圈喧嚣
而我只想写下温暖与美好
