（中海半年度业绩发布会现场）
2018年的半年度业绩会已经过去大半，据说这几天是密集期，那天呆呆去香港参加中海2018半年度业绩会才知道，原来，一大帮媒体记者直接住在香港的酒店，每天都在香港的各个酒店之间穿梭参加发布会，很多人连休息时间都在发半年报的新闻，很辛苦。不过，本届半年度业绩会除了碧桂园集团董事会主席杨国强发了一封致股东信被刷屏外，大部分发布会都没有亮点，毕竟，目前市场这样子，谁也唱不出来欢歌。
呆呆只参加了万科和中海的半年度业绩会，相对房企们所谓的靓丽成绩，呆呆更关心这些龙头房企对市场的看法和他们未来的动作，毕竟现在敏感期，龙头房企的判断和做法多是基于对后市的判断上。回来后，呆呆顺便把两家企业的内容对比了下，中途还捎带上了放下高周转要行稳致远的碧桂园，发现手握现金的开发商都很爽的样子，并没有像深圳楼市如今表现的那么着急。
01
业绩：
万科、中海手里都有很多现金
（万科半年度业绩发布会）
今年上半年房企业绩依然大增，相对而言，万科的地产业绩偏稳。资料显示，万科上半年销售金额3047亿元，同比增长9.9%；营业收入1,059.7亿元，同比增长51.8%；净利润91.2亿元，同比增长24.9%，净负债率32.7%，手握1600亿现金，租赁住宅变成核心业务。万科围绕新确定的城乡建设和居民消费升级两条主线布局业务，旗下除了自住住宅、租赁住宅、物业服务、物流仓储、商业开发与经营业务外，新业务还有冰雪、度假、教育、养老，虽然这次没有提到这些新业务的进展程度，但是据呆呆所知，万科这几项新业务都很受欢迎，这些业务覆盖的年龄群体从孩子到大人到老人，这种全年龄覆盖将让万科不断增加自己和城市的浓度。
万科上半年的销售额比第一名碧桂园少了接近1000亿，这在以往简直不可想象，万科也许真的如万科集团董事会主席郁亮所说的那样，放弃第一了。但呆呆想说的是，万科有一天也许会带着这些新业务卷土重来，重新登上行业老大的宝座，谁知道呢？
中海的2018年半年度业绩显示，报告期内，中海实现合同销售1508.5亿港元，同比增长18.5%，销售面积847万平方米，同比增长8.6%，已完成全年销售目标2900亿港元的52.02%。报告期内，中海实现营业收入886.01亿港元，同比增长1.61%；利润录得357.46亿港元，同比增长11.25%；毛利率35.8%，较去年同期上升了5.3个百分点。中海净负债率为28.1%，较2017年底上升0.2个百分点。持有现金储备1279.31亿港元，相比2017年末1040.51亿港元增加238.8亿元。
中海的净利润一直增长很快，在内地房企里无人可比，而且现金流也一样充足，手里持有1279亿港元，让人羡慕。
从上面的业绩里，呆呆看到的是，剧变的万科和不变的中海，万科顺应了互联网时代的发展，不断的颠覆自己，中海和总部所在地的香港一样，求稳。但是有一点相同的是，他们负债率都低，而且手里都有大把现金，已经准备随时拿地，这是最大的自由和幸福。
02
长租公寓：
一个成为核心业务一个刚开始发展
截止到8月21日报告发布，万科租赁住宅已经覆盖30个城市，累计获取房间超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率92%，青年公寓、家庭公寓和服务式公寓全产品线布局，为不同阶段的客户提供长期租住生活场景解决方案。插播一句，碧桂园场租公寓是开业3个月以上出租率91%，呆呆想也许是因为碧桂园的更加便宜。
万科集团执行总裁祝九胜在回答媒体提问时候说，租赁住宅已经成为万科的核心业务，万科坚持为大众服务和普通人服务，假以时日，万科会做得更好。目前，万科获取长租公寓的途径主要有三种，一种是拿地时候自带的，北京、佛山、深圳等城市有6个这样的项目；一种是存量资产；还有一种是社会上分散的个人的房子，万科的平均租金是1800/间。对于目前媒体说宣传的“机构参与后是否会推高租金”，祝九胜认为是一个误会，因为机构出租房子的比例很低，万科在深圳的公寓出租率很高，也很抢手。
中海和万科在长租公寓方面的发展显然是相反的，中国海外发展董事局主席兼行政总裁颜建国在业绩会上表示，中海在长租公寓上的来源主要是拿地时候自带的，最后被动持有，今年定了大约开6个项目，其中三个重资产，三个轻资产，中海希望尽快把初步规模做起来，未来几年达到一定程度的数量。但颜建国同时表示，中海的推进则主要因为政府的倡导，中海认为长租公寓真正的时机是要等政策全部出来后，未来是否大规模的进入长租公寓会看时机。
不得不说，经历过金融危机的中海确实是更谨慎，在开始任何新业务时候都非常缓慢，其他的房企都在跑马圈地，唯有中海从容淡定不着急，稳稳滴做好传统主营业务，持续发展持有物业，目前中海已经是内地最大的单一业权写字楼发展商。呆呆觉得，香港开发商最爱做业主，总部在香港的中海也有这爱好，未来如果在公寓上持续该持有模式，其实还是很有优势的。
03
市场判断：
祝九胜有说空间，颜建国说谨慎
其实开发商取得多少业绩并没有那么重要，毕竟只是半年报，一般来说，开发商主要业绩都在下半年。只是从今年市场来看，下半年开发商应该不会拼命拼规模和销售额了，而且自从万科走下老大宝座后，老大位置也变得没有那么重要了，如今老大碧桂园过得并不那么爽，杨国强此次致股东信，提出要放缓高周转模式，要做安全和质量的楷模，这确实是好事，同时也说明老大不好当。
不过呆呆自己，更关注的还是这些龙头房企对市场目前的看法以及他们下半年的拿地和销售目标。可惜的是，万科的业绩会郁亮没有出席，不能现场听他说分析这是否意味着“白银时代”的到来，万科其他高管都没有提到“要做农民种好地”的说法，而这个时节，明明更适合谈这个话题，不知道结束后郁亮有没有批评他们忘记他的提法。祝九胜在回答媒体问题时候早没有刚上任时候的不适，他非常从容的甩出自己的观点，认为目前楼市的政策对于建立房地产的长效机制是有好处的，但万科在行业多年，有自己基本的观察和态度看法，他认为房地产行业空间还有，未来容量还很大，城镇化进程仍没完成，租赁市场才开始，机构才刚刚介入。“整个城市里对空间和不动产的需求还在，所以我们对自己行业的前景还有信心”。他表示万科未来要继续了解客户需求，在客户生活中起到很好的作用，不只是粗放型的客户满意度，还要在追求客户密度、客户忠诚度上去努力。
和祝九胜不一样，颜建国谈到市场趋势时候非常谨慎，中海的业绩会一共才30分钟，在回答记者提问的10多分钟内，颜建国至少说了8次“谨慎”或“审慎”，手里拿着一大把现金，颜建国对拿地的看法是，我们一季度比较积极，二季度放缓，三季度就进入观察，等待更好的机会。不知道中海是否真的能等到最佳机会，中海整个的拿地风格都符合“审慎”两字，如果中海什么时候狂买地，就应该好好研究下是不是市场要出现反转了。关于目前的市场，颜建国谈了四点看法：1、长效调控机制和政策应该说渐行渐近，短期内市场观望情绪会加重，最近这一两个月已经十分显现。从中长期来看，长效机制建立对市场健康发展是有利的；2、从目前调控结构来看，房地产供给侧改革将继续推进，随着多主体供应、多渠道保障供应的力度加大，商品房市场总量增长将被抑制，房地产企业的规模扩张将逐步放缓；3、房地产市场调控下半年继续会从紧。现在大家也会看到不少城市继续加码，没有放松，下半年会继续延续这种态势；4，货币政策虽然稳健，从降杠杆到稳杠杆，对房地产行业来讲，目前资金仍偏紧。颜建国最后说，我们相信市场会更加谨慎，消费者也会观望。
祝九胜的话，呆呆看到的是，城市化还没完成，市场还有空间，如果有问题也只是短期问题，未来依然有一段美好时光。颜建国的话，呆呆看到的是：市场进入观望，下半年会积极寻找机会拿地，也相信会有更好的机会出现。
综上，呆呆觉得可以用一句话来概括他们的意思，那就是：关于市场未来，黑夜会有，但黎明一定会来到，这段时间最好现金为王，别在黎明前把自己整死。
呆呆咖啡馆
城市冰冷
楼市疯狂
地产圈喧嚣
而我只想写下温暖与美好
