你没有如期归来，
而这正是离别的意义。
——北岛
文丨呆呆 图丨呆呆
前几天在一个投资群问，半岛样板房开放了，有没有人一起去看呢？
群里没有人回应，有个人说，楼市不好，没心情去看盘。“楼市太淡了，我的几个投资群都开始不聊天了，有些直接换成了吃喝玩乐主题。”另外一位群友回答。
窥一群可知楼市大概，731新政后，市场确实不是以前的市场了，呆呆也找了一些案例，看看这个宁静市场下的暗流到底涌动着哪些故事。
01
想办法买房的人在想办法退房
小A是我的粉丝，是新政后呆呆遇到的第一个想退房的人，她年初买了宝安某个新盘的尾盘，谁曾想，家里出了十分严重的变故，小A对未来没有信心，特别想把房子退了或者卖掉。呆呆问了问，那个楼盘明年才下半年才入伙，完全没办法现在交易，而她首付已经支付很久，网签后也根本没有退房的机会。我问，为什么一定要处理，月供还够明年吗？她说，够，但是家里少了收入来源，担心后市，所以想及早处理掉。
小D是呆呆的朋友，他买的是6月份刚开的一个新盘，该楼盘还是网上选房，当初好容易选到，交了300多万首付。但因为买来是投资，新政突然出来，于是很忐忑，想找办法退房。呆呆说没有办法帮忙，小D就去问别人了，昨天知道，小D的房子还没退成。
除了小A和小D，呆呆也有朋友在找关系退在东莞买的一套别墅，原因都是，新政之后，担心资金有问题，不想冒险所以想找关系退房。一般来说，大部分退房都是很难成功的，也有一些例外，呆呆还有一位朋友，以很便宜的价格买下龙岗某个楼盘，交了几万定金后就一直没有交首付，这次就成功的把自己的定金要回，损失的只有定金10%而已。能退房成功的案例少之又少，毕竟能够开盘这么久还没交首期的人一定是有一些关系在里面的。虽说深圳楼市交易很规范，但是呆呆这些年也见过一些牛人，各种手段，就不一一提了。
当然，这一切的前提都是没有网签，如果网签了，尘埃落定，就没可能了。
目前想退房的人当然是个案，因为虽然成交惨淡，但成交均价没有明显下跌，所以市场还是平稳的。如果出现下跌，那退房潮才可能出现，就如福州房价下跌，当初找关系交茶水费的人如今就控诉开发商收茶水费违规，要求退房。楼市向来都是这样追涨杀跌，信用极其微薄的，只要房价出现下跌，各种纠纷都会出来，我等吃瓜群众只能静静看戏。
02
新房开盘“日光”变“成交两成”
（中原新盘上周成交数据）
新政前，很多楼盘都是日光，仿佛成了开盘的标配，上面中原报告里面的“新盘去化两成”的消息虽让人震惊，可这就是事实。上周龙岗有个楼盘开盘，800多套，有业内消息说是卖了100多套，实在是有点惨淡，开发商也极其低调不肯告知数据，如今回看中原数据，应该成交就是两成了。这个盘不算热点盘还不能说明什么，算热点盘的是位于前海的前海港湾，前段很多人关注的前海港湾，现楼，152套，销售价格从6.93—7.99万/平方米，和二手房价格差不多，也就是说，2016年的业主已经供房两年，结果现在的业主购买价格还是一样，少了两年的利息，有一定的吸引力的。但是当日去化非常不理想，80多的小户型去化6成，大户型基本只卖了两三成，出乎很多人的意料，要知道，虽然价格比预期的高了很多，但如果没有731新政，大概率这个盘会消化差不多。
这两天也遇到两个在售楼盘的开发商，其中一位告诉呆呆，新政后看房量和成交都少了25—30%，如今他们项目剩下的都是大户型，总价稍高，所以去化很慢，现在老板有些着急，想想办法多卖一些；另外一位宝安开发商则告诉呆呆，新政前，他们楼盘正常去化基本是每周七、八套，最近每周成交四套左右，下降还是很明显。“我们还好，隔壁楼盘推出了一批回迁房单位，根本卖不动。”上述开发商告诉呆呆。
接下来，深圳下半年还会有多个新盘入市，其中不乏网红楼盘，如6700多人抢购的华润城三期第二批房源，还有三期涨价已经50%以上的半岛城邦四期，前海唯一的住宅新盘招商前海湾，对了，还有绿景的红树湾一号和中洲福田的楼盘，都是不错的盘。呆呆认为，如果真的这些盘开盘都卖不动了，那就是市场真的遇到问题了。也有一个问题可能是，从天健公馆以及后面几个楼盘备案的价格看，政府的限价有所放松，低于市场价20%这样的新盘可能就不见了。从来都是价格决定市场，开发商要如何争取价格也都和市场有关，购房者只能看运气了。
此外，一些在售新盘虽然没有降价，但是因销售压力已启动三级联动。在一手公寓的销售上，开发商也有了一些营销手段出现，例如坂田某楼盘的公寓产品推出了分期付首付的销售策略，只要两年内交完首付就可以，这大大减缓了购房者购买公寓的压力，也算是开发商应对市场的一个策略吧。
03
笋盘不断最高出现7折甩盘
（以上对呆呆和美联物业罗湖区负责人的对话。）
笋盘一定是在新政出台不久、成交下降时才会出现的，如今正是符合笋盘出现的时期。
美联物业罗湖区负责人袁新有告诉呆呆，罗湖二手成交量很低，业主急用钱价格就可以谈，但是目前这样的案例不多，现在成交的楼盘，跌幅从5%到30%都有，当然，30%只是非常个别案例，如图中所提到的和平广场，这种顶层属于老破大，抗跌性差。
而呆呆所在的几个投资群里，也陆续出现了一些笋盘。例如下面这套，呆呆用贝壳的挂牌比较了一下，虽然楼盘是楼梯房很老了，但是挂牌价和笋盘的价格每平方米相差有1万元/平方米，如果真的想买这个盘的，这就是个不错的消息。
（笋盘和贝壳挂牌价的对比。）
除了一些楼梯房和老的区域，呆呆了解到，豪宅区如深圳湾这些区域，目前主要下降的是成交量，价格依然坚挺。因为即使2016年买入深圳湾的人，价格都至少有50—100%的涨幅，所以根本不担心下跌，因为跌去50%比涨50%恐怖多了，只有今年高价买入的人需要担心，能否撑住就看资金实力了。呆呆看最近深圳湾中介的成交数据里面，均价15万元到20万元的楼盘成交减少，多为周边10万元/平方米左右的二手房。
（从上面可以看出来，里面成交的豪宅都是蛇口的，深圳湾成交的都是低单价的楼盘。）
最让呆呆惊讶的是，2018年超级网红楼盘华润城终于出来了笋盘，从年初到现在，这个楼盘的二手价格都在10万元/平方米以上，而且在华润城三期开盘前，成交价格一度高达11万元/平。但是前两天，这套房居然出来一个均价8.8万元/平的房源，虽然是很快成交，但也说明总有人撑不住的。
（华润城好久没这么便宜的房源了。
（天鹅堡这个呆呆核实了下，虽然没有完全回到16年，但是8万不到的单价挺低的。）
（盐田这个盘，以前是否千万，看看就好，感觉并没有低。）
呆呆总结了下，也许是平时关注的范围多在南山和宝安一带，所以了解的笋盘也多在这些区域，相信除了呆呆了解的这些区域出现了笋盘，别的区域也一样有笋盘出现。
这个时候，就是持有现金的购房者最幸福的时刻了，千万不要着急出手购买市场价的房子，可以静待时机等待笋盘下手。当然，这个时候，会有很多浑水摸鱼的笋盘，大家也要擦亮眼睛，因为现在降价最多的房源，大多都是老破大，这种盘在市场低迷期毫无竞争力，只能跟涨杀跌，所以，遇到这样的盘，必须小心。例如前几天呆呆就看到一个房源低于市场价100多万，找了内行的朋友咨询，才发现这个房子是多层的一楼，采光不好，还有很多问题，挂牌很久卖不出去的。普通购房者一定要多看多比较，自己不懂，多问问多看看总是必须的，毕竟几百万上千万的交易。
04
未来也许是场漫长的游戏
（中原地产数据）
中原上周的报告里面，对市场的预测是未来成交还会下降。而市场的转折，大部分都是从成交下跌开始的，大概的迹象就包括呆呆上面所说的这些，目前只是刚刚开始，还不能做很肯定的判断，未来还有几个指标可以测量，例如网红盘的持续开盘，好期待这些新盘入市来检验市场。
只是，有一点要了解的是，目前大环境和楼市环境都不算好，市场大周期没有问题小周期的震荡是要应对的。在调控政策从严的情况下，做好资金准备，应对未来变化才是明智的办法，高杠杆的还是赶紧准备一些资金。总之，呆呆身边很多投资客朋友已经陷入了观望，还有那些想买房的刚需，欲望值也在降低，都在等待时机。这个时候，呆呆想说，现金是王道，不笋不买，但是也要提醒下刚需，这个时期可要好好的看准了，一旦喜欢的房子的房价到你的心理值，就可以出手了，毕竟你是用来住的，不买在高位，但也不要无止境的等待，谁都不是巴菲特，可以保证自己抄底到最好时刻，牢记房子是用来住的，这就对了。
未来，呆呆也会密切关注目前楼市的变化，及时写给大家。
呆呆咖啡馆
城市冰冷
楼市疯狂
地产圈喧嚣
而我只想写下温暖与美好
