刚刚年报季，是地产人最忐忑的两个月，因为数十家上市房企都在此期间公布了公司年报。房地产作为社会最关心的话题之一，地产公司自然要被摆放在显微镜下细细观察。大众也希望能通过了解地产公司发布的各项财务数据，来判断整个行业的未来走势。
在这个年报季中，最明显的特点就是去年发布的“三道红线”融资新规已经显现出威力。以高负债著称的开发商们，纷纷调转船头，开始表现出全力降低杆杆，手握更多现金的新生态。
不过，举债狂奔十余年的积累，自然不是一朝一夕就可以扭转的。数万亿计的债务压力，就像电影《悬崖之上》，在主人公跳伞的那一刻起，就已经置身于天罗地网之中。曾一度风光的泰禾、华夏幸福成了在2020年里首先被债务击倒的TOP级房企。如何避免类似的情况发生在自己身上？房企们在过去的一年里绞尽脑汁！
33家房企成功“降档” 1家“升档”
每一家高速扩张的房企都无法避开高负债。或者说，恰恰是高负债支撑着这些行业巨头们一路拿地扩张，走向今天的规模和地位。
直到“三道红线”的融资新规的出台，房企被分四档。未踩线的绿档，踩中一条线的黄档，踩中两条线的橙档和三条皆踩线的红档。一旦成为红档房企，意味着有息负债规模不得增加，融资将受到极大限制。
这就让习惯了高负债，擅长用金融机构的钱再生钱的房企们，体会到了悬崖之上的危机感。
房企们不得不开始将经营重心转移到优化财务指标上，通过增加在手现金、减少有息负债等方式的进行“降档”。
于是，我们在近期密集发布的年报中看到了这样的场景：房企们在规模和收入仍持续增长的同时，却要一面急踩刹车，放缓速度；一面尝试各种新的金融手段，寻找最有效的“炼金术”，终极目的就是实现由红到绿的降档。
贝壳研究院提供给北青-北京头条记者的数据显示：截止4月30日，共统计了82家上市房企（A股和港股）关于“三道红线”的财务情况。
其中31家为零踩线的绿档房企，包括了保利地产、华润置地、世茂股份、龙湖集团等。34家为踩中一条线的黄档房企，包括了碧桂园、万科A、新城控股等。8家为踩中两条线的橘档房企，包括中交地产、首创置业等。三条监管红线全部踩中的为9家，包括中国恒大、绿地控股、富力地产等。
具体来看，在这82家上市房企中，有33家房企在过去一年里明显改善了财务情况，减少了负债，成功实现降档。包括中国金茂、中骏集团、融信中国、金辉国际等房企成功从黄档转为绿档。佳兆业和融创中国则降两档，从红档转为黄档。
只有苏宁环球成为了统计里唯一一家负债情况加剧，由绿转黄，反升一档的房企。
数据的统计显而易见，在过去的一年里，房企们的努力得到了回报，绝大多数房企的财务指标明显改善，债务压力有所缓解。
多回款、少拿地
能有这样的改善，得益于去年众多房企将销售回款作为硬指标进行管理，同时因为土地投资支出减少等因素，在手现金上升明显。
观点指数的数据显示，截至2020年末，40家典型房企在手现金总和为35884.4亿元，同比增长15%，增幅较2019年扩大4个百分点。
现金增多的同时，房企普遍加大项目的合作开发，从减少资金投入和增加少数股东权益的层面进行降档。
在最近北京土拍中就可以看到，很多高价热门地块，都是由房企联合体的形式竞拍。这些房企品牌能力较强、项目合作多，通过股权合作的方式能以更低的成本获取项目，用更少的资金撬动更多优质资源、实现规模扩张。
统计数据显示，百强房企2018年全年权益销售金额总额80,298.9亿元，平均销售权益比为86.54%。在2019年里，全年权益销售金额总额85,268.8亿元，平均销售权益比为76.54%，销售权益比中位数为74.64%；到了2020年，权益销售金额总额持续增长，但平均销售权益比下降为73.52%。 侧面反映了房企拿地权益比例逐渐下滑。
销售回款增加、拿地力度减弱之后，一加一减，房企负债开始明显改善。
中房协研报显示，TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89%，为2012年以来的首次下降；净负债率均值为85.08%，也较上年下降11.62%；短期偿债能力则略有下降，流动比率均值为1.4倍，较上年下降0.05。
“拆”出来的黎明
房企的“炼金术”不只是增回款和减收入。部分房企还在通过上市IPO或者分拆子业务上市，来达到快速降档的效果。
以金辉控股为例，2020年10月，金辉控股在港交所敲钟上市，募资款项净额为25.8亿港元，计入股本和股份溢价，这导致金辉控股的归属母公司股东权益同比增长28%至216亿元。金辉直接降低两档，成为绿档房企。
已上市的房企，则热衷于分拆子业务再上市，募集大量资金。以融创中国为例，2020年11月，融创中国通过发行新股的方式，将旗下物业板块融创服务分拆于港交所上市，此次分拆募集款项净额为75.92亿元。
融创年报显示，分拆物业上市后，叠加2019财年的利润结转（356亿元），使其归属母公司股东权益从2019年末的831亿元增长至2020年末的1256亿元，最终实现净负债率和现金短债比两项指标大幅改善，成功迈入黄档企业范畴。
类似的还有恒大，2020年底，市值最大的物管股恒大物业在香港上市，定价为8.8港元/股。截止今年5月初，恒大物业市值超过了1300亿港元，直逼母公司恒大地产的1600亿市值。如果再算上去年更名的恒大汽车超过4500亿港元的市值，恒大系通过分拆获得的资金，极大地缓解了自身的债务重压。
虽然未能实现降档，但恒大自身的有息债务已经从2020年3月底的8743亿元降至年终的6740亿元，大幅下降了2000亿元债务。
同样善于拆拆拆的还有中原霸主建业地产，2020年11月，建业启动分拆代建公司 “中原建业”赴港上市。如果IPO成功，胡葆森将在港股将拥有建业地产、筑友智造科技、建业新生活和中原建业四家上市平台。这也为建业的地产主业务开创了更多的融资渠道。
1.2万亿债务悬顶待解
为了“降档”，房企招数百花齐放，也确实改善了年报的财务数据，但这并不意味着2021年就可以松一口气。贝壳研究院发布的房企债务报告显示，2021年房企到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将超过1.2万亿元，同比增长36%，并历史性地突破万亿大关。
雪上加霜的是，作为融资渠道之一，境外发债规模今年明显下降。贝壳研究院数据显示，今年前四月境外累计发债折合人民币约1257亿元，同比下降约36%。主要受到一季度内房企债务违约事件影响，海外资本市场信心削弱，致内房企境外发债规模萎缩。另外，境外疫情的反复，对经济预期造成一定的消极影响，境外债市持续维持高不确定性。
对此，业内人士认为：“自2020年下半年起，不少房企难以通过境内发行债券实现新增融资，需要通过其他渠道筹措资金偿还到期的债券。大部分房企偿付债券基本上都是通过借新还旧的方式，发债规模的持续降低势必会影响到其借新还旧的能力，这也更加考验房企的主业现金回款情况以及多渠道的融资能力。”
贝壳研究院也认为，融资新规后，新增发债规模不及到期债务规模已成为新常态，并且两者规模差距不断增长。今年下半年，房企的到期债务规模将居高不下，这将是对房企融资能力的更大考验。
能否在2021年里进一步成功降档，房企的“炼金术”是否还能奏效，下半年的融资和偿债表现，值得持续关注。
文/北京青年报记者 李桁
编辑/刘洋-广厦
