文/ 罗丽娟
据了解，翡翠书院首批租户中，包括经纬中国董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等高收入人群。
“10年租金180万元起”“租金3万元/月—4万元/月”……在搜索引擎中输入“万科翡翠书院”，搜索结果显示的都是这类标题。
2018年5月中旬，作为北京首个房企全自持租赁项目，万科翡翠书院正式启动租赁运营试水。
根据规划，万科翡翠书院主打90平方米大小的三居和180平方米左右的复式四居室。在定价上，不同租期和不同房型价格也会有所不同。90平方米户型月租金为1.5万-1.8万元，180平方米户型月租金在3万-4万元之间。
以此来算，万科翡翠书院90平方米户型的10年租金，需要一次性缴清180万元起。高企的价格一时间把万科推上了舆论的风口浪尖。
租赁市场终将迎来的是一场新的变革，还是“以租代售”之名的变脸游戏？
10年180万元
距离城市核心区约25公里，万科翡翠书院位于海淀区北清路与永澄北路交会处附近，属北京西北六环，不拥堵的情况下驾车到核心区需要35分钟。
距离这个项目约3公里的地方，坐落着有“中国硅谷”之称的中关村科技园，高新技术产业人群聚集于此。根据链家APP信息，周边当前二手房房价约为5万元/平方米。
与此前宣传最短10年起租的方案不同，当前翡翠书院的主流租期实际上有三种：3年、5年、10年。例如，选择10年租期，需要一次性签订10年租期合同，10年间租金不变，但需要租客一次性付清全部租金。万科更为鼓励较长年限的租赁。
对于年限的设置，万科方面回应，这是结合京建发145号文关于“自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年”的要求，积极探索3-10年的长期居住解决方案，以及企业整体租赁等新租赁模式。
万科翡翠书院90平方米户型10年租金至少为180万元，而且要一次性缴清。这个预算却可以承担起项目周边一套80平方米左右的二手房的首付款。
高额的租金让人望而却步，用买房的实力来租房子，市场质疑声不断。实际上，在两年前，该项目已经受到各界的极大关注。
2016年，房地产市场如坐过山车。从上半年的狂飙式增长，到“9.30新政”出台，欢呼声一时间戛然而止，土地竞拍市场随之迎来“限房价、竞地价、竞自持”。
当年11月，首批4宗“限房价、竞地价”地块推向北京市场，交易规则是在土地出让过程中，当报价触及规定土地上限价格时，转而竞报自持商品住房面积；当自持商品住房面积达到100%时，再竞投高标准商品住宅建设方案。
彼时，出现了一个从未有过的新词——全自持，即在土地70年使用期限内，竞得人必须将全部物业100%自持并用于出租，也有人将其直接称为“租赁地块”。
显然，这并不能阻止房企拿地的热情，如今众多争议的地块，大多在2016年受到了市场疯抢。
当年12月1日，经过数十轮竞价，万科以50亿元独得海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地，获得两地共花费109亿元。如今的万科翡翠书院项目，就由这两块地组成。
该地块出让时，就对商品住房销售进行了限价规定：商品住房销售均价不超过53400元/平方米，且最高销售单价不得超过56100元/平方米。
近期，一份疑似万科方面流出的数据显示：翡翠书院项目地价109亿元，建安成本、人力成本、资金成本和70年持有成本总共约50亿元。如此估算，项目总投入在160亿元左右，最终开出的租金价格，正是根据成本反推而出。
被扣上“以租代售”帽子，万科略感委屈。对于外界质疑声，万科方面对《21CBR》记者回应说：“翡翠书院是新事物，随着公众对产品和租赁方案的逐步了解，会得到更多人群对家庭型高品质租赁社区的认可。”
在高收费上博得认可，意味着万科需要给出更多的王牌。
万科方面表示，翡翠书院将采用低密社区建造方式，房源精装交付。在建筑质量、户型设计、装修设计方面，将按照“翡翠系2.0”的高品质标准来建设，在如翡翠公园、翡翠长安等基础上进行升级。同时，该项目自身配建1.4万平方米自持商业，也将与万科V-LINK、万科V盟生态圈等自有平台实现链接，为业主提供同样高品质的物业和配套服务。
万科翡翠书院总建筑面积3.02万平方米,占地面积16.91万平方米,绿化率30%，共计有房源3000套，一期项目计划推出1000套房源。
翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，截至2018年5月底，总计推出72套房源，可谓谨慎“试水”。
根据万科方面提供的数据，截至今年5月底，推出的72套房源综合出租率超过80%，其中55套为180平方米大户型，租户均签约了10年租期；其余5套为90平方米的3年或5年租期。
谁来买单
2017年6月，北京万科携手腾讯，联合发起互联网行业的居住需求调研行动。此次调研称期望通过调研广大互联网人群的真实居住需求，全方位洞察城市人居生活痛点，为梦想家提供全资源、全周期的居住生活解决方案。
万科提供的调研结果表明，有超过八成的受访对象对目前居住情况表示不满足，对他们而言，最重要的居住梦想就是离工作地点近、生活教育养老配套全；超过一半互联网人表示愿意尝试高品质社区；相当比例的互联网精英对租房价格承受力较高。
这一举动被视为为北京万科翡翠书院的落地做准备。
万科翡翠书院位于永丰产业基地内，属大中关村概念。公开资料显示，中关村科技园区内有各类高新技术企业和研究机构万余家，包括联想、方正、诺基亚、惠普、IBM、微软、中国空间技术研究院等，人群集聚。
万科方面给出的一份面向海淀中关村高新技术产业人群的租房需求调研显示，在区域客户群中，当前未能满足的家庭主流租房需求包括：至少要有3～4个卧室满足一家老小的改善型需求；租赁房源安全稳定有长期居住保障，不必年年搬家；能够实现职住平衡；房屋所在社区生活便利、有社群感，图书馆、教育、社区商业、养老等生活公共配套齐全。
同时，万科翡翠书院高于周边的租金，也决定了其目标客群，主要是金融领域、高学历、高新科技产业以及高管人群，高知、高净值、事业稳定是普遍特质。据了解，翡翠书院首批租户中，包括经纬中国董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等高收入人群。
“市场上缺少满足家庭型客户租住需求的产品，才使得买房几乎成为改善需求的唯一出路，进一步加大了住房市场的压力。”钱坤表示，北京的高端租赁住房相对供应非常不足，虽然翡翠书院的租金确实是显著高于周边产品，但他更看重翡翠书院的配套品质，“翡翠书院这十年是锁定房租的，作为家庭租赁，可以比较放心地长住。”
王昊则表示，市场上出现全自持的供地时，他就关注到了这个项目，“我觉得企业拿这个地本身挺需要勇气的，所以也很期待万科会做出什么样的产品。在这个区域，好的商业一直缺失，我们逛街都要跑到五彩城甚至中关村去。万科这个项目里面有1.4万平方米的自持商业，会方便很多。”
投资人出身的冯大刚直言：“今天去买房子其实不是很合理，房产的租售比比较低，在一些基金上的收益也比买房的回报高很多。按回报率算的话，租房子其实更合适。”
对于北京万科与片区互联网企业达成合作并给予租房优惠的市场传闻，万科对《21CBR》记者回应，并无此事。
“这一项目产品最大的争议在于1万多元的月租金放在市场中较为少有。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从实际情况来看，品质是过关的，另外其针对很多海淀的高科技人才，也具有住房需求。
正值翡翠书院推货的5月，即使非双休日，项目日均仍迎来数十组人到访。项目相关人员表示，对于有租赁需求的客户将会与其预约时间签约。
“下一次推新在6月份。”万科方面对《21CBR》记者表示，翡翠书院首批签约客户预计要两到三年后方能实现入住。
针对万科翡翠书院项目，北京市住建委相关负责人提醒承租人，租赁此类住房，无论租赁期限和续租次数多少，都只能获得使用权，不能获得产权。另外，北京市住建委鼓励租赁双方建立长期稳定的租赁关系，但建议承租人一次性支付租金期限不宜过长，否则过程中发生的与产权主体相关的变化等因素，可能给承租人带来不必要的困扰和损失。
变身“房东”
实际上，万科翡翠书院并非万科第一个落地的全自持项目。
2017年11月初，佛山万科低调举办了“CCB建融家园.泊寓项目奠基仪式”，这正是此前几个月刚斩获的一块位于广东佛山的70年100%自持地块项目。仪式上重磅出现了万科集团董事长郁亮和建设银行董事长田国立的身影。
对于自持项目的规划，万科内部人员曾向《21CBR》记者表示：“还未成型固定的策略，主要靠一股信心向前推进。”如今，万科的策略显然有了清晰的轮廓。
“泊寓”作为万科长租公寓业务的统一品牌，早在2016年5月已经推出，在生活配套与定价上均主打年轻客群。万科方面表示，“此为全国范围内首个金融集团与大型房地产公司共同建设的品牌项目，拟打造成为集租赁住宅、租赁公寓、商业、体育、教育等多业态于一体的租赁社区，共计约2400套租赁房源。”
“万科经验在短期内或许会引起其他企业自持项目或存量房项目的定位模仿，但问题关键在于产品的分类发展。”严跃进认为，以后的租赁产品层次将会逐渐丰富，高端、中端、低端的都会产生。
回顾近两年来活跃在土拍市场上的身影，除万科外，包括龙湖、绿城、中铁、世茂、首开等开发商都曾在100%自持土地上频频举牌。谁将实现下一个突破，让市场颇为期待。
据《21CBR》不完全统计，截至2018年底，国内已成交“自持”住宅用地超70宗。在国内排名前30的房企中，1/3已经进入长租公寓领域。更有消息称，万科、旭辉、龙湖等房企的租赁板块已有独立上市计划。
“不可否认，当时对于集团首块自持宅地，在公司内部存在反对和疑虑的声音。”世茂华南区投资总监易炳顺告诉《21CBR》记者，当时最大的担忧，来自于如何看待自持项目，怎么做运营。
2017年5月，首入佛山的世茂地产在短短一个月内，拿下两幅带自持地块。由于地块规则为10年后可转入销售阶段。作为部分自持项目，意味着同一小区内，一半为业主，一半为租户。
“为了避免等级落差，在产品的设计、装修标准上，两种物业会完全一致，但在提供的服务内容上，我们将考虑更多定制化的内容。”易炳顺表示，对于租房客户，或将考虑增加搬家、旧家具处理、打造社交平台等增值服务。
“随着市场上自持物业越来越多，持有自持物业的房地产企业将会对社会行为产生一定的影响。”新城控股高级副总裁欧阳捷对《21CBR》记者表示，此前二手房租赁市场乱象众多，且管理成本较高，“未来租赁市场若房企牵头操盘，将有主力租赁市场的稳定和规范，也便于政府统一管理。”
“房东”作为开发商们的新身份，难以再现此前销售模式下的疯狂高周转。
中原地产首席分析师张大伟认为，从土地角度看，成本过高使得拿地企业不存在盈利的可能性，这对于企业探索租赁市场来说有一定意义。
从量变到质变，目前万科翡翠书院的推出仍是初期阶段，一旦完成一期规划的1000套房源上市，或对区域市场乃至全国租赁市场造成一定影响。
思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，对于很多拿了自持用地的企业来说，无论租金的高低、租期长短以及租金交付方式，最起码万科这种尝试能够给大家提供一个参考。
值得注意的是，按照拿地的时间节点，预计2018年将有批量的共有产权房和租赁住房入市。此时，新房东们或许和租客一样，正焦急等待着市场给出的答案。
