2018返乡,家与诗都在?

2018返乡,家与诗都在?
2018年03月21日 15:46 地产杂志

返乡置业既能拥有一线城市的记忆,又有居住上的幸福感爆棚。将资本流动起来,日子才能过成诗。而事实的确这般美好吗?

导读

风乍起,吹皱一池春水。春风吹拂之下,三四线城市购房者那颗僵冷的心,也跟着沸腾起来。艾普大数据显示,2018年春节期间,仅北上广深四个一线城市的返乡人群中,有1337.64万人关注家乡房产,占返乡总人数的20.8%。相当于每10人中有2人打算在家乡买房。过年返乡置业,每年都发生。然而,2018年似乎来得更猛烈。

有人说,在北上广做一个高端的“非高端人口”,你需要没有房子。没有房子,是成为一名高端的“非高端人口”的前提条件。不买房子,就不必为活着而煎熬。当你把婚姻跟生育剥离出你的人生后,时间跟年龄不会再限制你任何追求,你不会从一个被抹去棱角的青年熬成一个油腻的中年人。

但“北上广漂们”也时常反思,作为一个租房客,你的人生还有多少选择?对他们来说,相较于涨房租,随时可能“被搬家”更令人心下惶然。毕竟太多人终其一生追求的是“有房就有家”的某种感觉。对国外租房客而言,一纸合同在手,如同手握尚方宝剑一样。而在中国,租房者更喜欢拥有一套自己的房子。买了房子,才算踏实。所以买房便成为“北上广漂们”生活的奋斗目标。

即使在北上广买不起,也要在自己的家乡或者喜欢的城市买个dreamhouse(梦想中的房子)。这样既有一线城市的记忆,又有居住上的幸福感爆棚。尤其是最近各地的“抢人”大战,落户政策频出,他们更怦然心动,梦回故里。

而对那些有房族来说,返乡置业则是一种潮流。生活不止眼前的苟且,还有诗和家乡,将资本流动起来,日子才能过成诗。但返乡置业真得如此美妙吗?

梦绕上海,拥抱如皋

阳光初上,从慵懒中醒来,很久没有这般的休闲了。从繁忙的工作中解脱出来,彩云之南的阳光照在脸上,似乎又回到了伦敦那个让人流连忘返的地方。四年前,李妍(化名)选择了远方,当她再次踏上这片土地的时候,这个生养她的地方江苏如皋已成为“沪北”明星了。

“这里的每个人,每一座村庄,每一座建筑,都发生了不可思议的变化;在这砥砺奋进的四年中,实现了从传统到现代的深刻嬗变,快不认识这个生我养我的地方了,我要重新认识自己的家乡。”李妍要回去置一方乐土。

如今从上海派到如皋工作的李妍说,把心安放,日子才有趣。既要回家乡安身立命,也要锁住上海守住灵魂。在上海生活鲜活有趣,但买不起房。回家乡买得起房,但生活少了些趣味。“我喜欢大上海,但在现实面前你所有的小矫情都被击冲的一败涂地,纵然我有洪荒之力,也难以顾全生活的两面,那就回家乡买房,周末开车去上海逛街、会友、娱乐、看画展感受生活好了。这就是,生活在这里,心情在远方的意义吧。”

实际上,李妍对如皋的未来心怀美好。

她介绍说,如皋素有江苏历史文化名城、中国花木盆景之都、世界长寿养生福地的美誉,多年美名的积淀,多量优势的叠加,多种红利的释放,多年形象的打造,这座滨江临海的古城已经成为上海人及外地人在上海工作的乐选休闲旅游、创新创业、健康养生目的地城市,逐渐成为一种新的趋势。“现如今,上海市民到如皋购房置业成为一种新风尚了。”

她如数家珍般讲述着如皋的种种之好。

一是,2017年1-10月,如皋商品房共销售122万平方米,成交金额55.76亿元,同比增长38.7%;其中,主城区完成销售62万平方米,面积同比增长43.5%。不仅退休的上海人来如皋买房子,不少上海的年轻人和外地在上海工作的蓝领也前来如皋买房。此外,不少大型企业逐渐进军如皋市,如金茂、金科、碧桂园等企业。如皋商品房房型结构、品质、绿化等逐步改革升级。

二是,这四年如皋发生了翻天覆地的变化,如皋市小城镇建设也紧跟“高铁时代”节拍。正在建设的沪通铁路大桥通车后,助力如皋实现37分钟直达上海虹桥枢纽。尚未建成的沿海高铁、沪泰宁城际铁路也将从如皋过境。目前,苏通大桥的通车使如皋到上海的车程缩短到仅仅90分钟,交通便捷。

铁路,尤其是高速铁路的加速建成促进了江苏省大交通格局的形成,各城市之间的距离不断拉近。过江通道的逐步完善更是进一步拉近了如皋与上海、苏州的距离。

三是,如皋产业悄然向“新、轻、绿”转型。近几年来,如皋也推进大智造产业高端化、大物流产业国际化、大数据产业集聚化、大健康产业品牌化、大旅游产业特色化、大农业产业现代化,推动“南船北车”产业向高技术、高配套、高附加值方向发展。涌现出13个特色产业园区,如皋一跃成为我国第一个联合国氢经济示范城。

四是,随着国家长三角城市群发展战略的实施,如皋跨入世界级都市同城发展时代。其陆海江枢纽区域战略价值、北上海门户的创新创业热土、历史厚重的生态人文名城,对上海有着极强的互补效应。而长三角城市群对一个城市的房地产发展影响重大。

如皋的快速发展,让许多投资者看到了希望。

春节期间,李妍看遍如皋各大楼盘,准备两会后看看市场动向,若没有太大变化,就赶紧行动,出手买房。

“我远离过家乡到异地甚至异国去读书,体会过学子们归家的那种急切心情;我感受过北上漂泊的生活体验,体会过常年在外的人儿过年盼望回家时的那份激动。而今我也终于回家了,开心!”走过“四海八荒”,品过人生冷暖,李妍已了然“我心安处是故乡”,家乡才能放下一颗漂泊的心。

故土难离,在西安有个窝

打算家乡买房子的老杜(化名)盘算着,买洋房还是公寓。北京工作的小白领老杜,说起买房难得地眼里闪着一束光,如同黑夜里的星星点灯,照亮了他的前程。

“我想在西安市里给生活在乡下的父母一个家,我也能回到家乡,有个温暖的窝,让父母还有孩子,能住得更舒适些。”想到千里之外的家人,老杜就精神抖擞,疲惫之色一扫而光。“每次一踏上故土,心里就很踏实,无论我在北京住的房子多大,朋友有多少,拿着北京户籍,总是缺少一种归属感。随着年龄的增长,就更有些故土难离的感觉。”

“我返乡买房,除了给父母住之外,主要也考虑到投资需求。”他对家乡买房保值信心十足。

2016年西安市GDP为6257亿元,经济发展受地域影响相对缓慢,但仍是西北龙头。2005年至2017年十几年间,城市第三产业占比以缓慢速度攀升,同时对经济增长的贡献率大幅提升。相比于北京、上海、广州等三产占比处于绝对优势的一线城市,西安在前进道路上长路漫漫。但老杜对其规划前景看好,这必然会推动投资。

年前,一则重磅新闻将西安这个古都推上了“风口浪尖”:《关中平原城市群发展规划》(下称“《规划》”)正式发布,西安成为第九个国家中心城市。《规划》明确构建“一圈、一轴、三带”的空间结构,充分发挥西安核心城市的辐射作用,带动关中平原地区的发展。明确了西安作为国家中心城市的地位。未来还在迈步国家中心城市道路上的西安,也不再沉浸在“长安”的臆想之中。

作为一个远离故乡在外打拼的游子,看到家乡近一年的变化,日益更新,且再一次坐拥政策利好,内心很是愉悦。这似乎让老杜看到了西安再续辉煌的可能。

2018年春节相比2017年同期,多数地区的房价上涨了。房价上涨的城市多属三四线城市及县城,尤其是中西部地区,典型如西安。2017年全年,西安房价同比涨幅68%,在全国房价涨幅中名列前茅。从2016年2月开始,房价就连涨18个月,市区遍地万元房。目前的房价水平和省会城市应有的竞争力水平相匹配。“买涨不买跌”,不仅体现在股市中,也反映在楼市里。

老杜以此作为家乡买房的判断依据。

而且相比北京人竭尽全力才能买一个60平方米老破小,家乡人民的居住水准瞬间秒杀你十万八千里。老杜介绍,他的朋友、同学们都住在像样板间一样的大房子里,周末开车聚会出游,平时下班回家花园里遛狗逗娃,塑胶跑道上挥汗如雨,健身、玩耍切换自如。

他们买房时候关注的是最好的小区、最顶尖的品牌开发商,以及花园、泳池、会所、新风、精装修、学区房,不同于北京人买房的爬阶过程,而是一步到位。老杜由衷的相信,均价不高,总价不多,返乡置业抢到就赚到了。

高铁通车,你的家乡就适合买房?

返乡置业并非适用于你的家乡。一些三四线城市大力交通建设,接驳省会甚至北上广,但未必能带动房地产发展。

刘伟(化名)以自己的家乡为例,他反问,西成高铁通车,汉中能否借势发展?

“西成高铁开通后,汉中也将结束与西安没有直达火车的历史,纳入西安一小时经济圈,位居关中经济圈和成渝经济圈的中间,未来受两大经济圈的覆盖和带动,经济发展将更具前景。此外,区县之间高铁的便捷化也会让汉中在区域竞争中更具优势。”

自西成高铁开通后这样的新闻遍布网络报纸,不绝于耳。刘伟周围的亲戚朋友也乐于在朋友圈分享这样类似的消息,畅想早上一碗香喷喷的羊肉泡馍,晚上在成都的火锅店与朋友大快朵颐的未来生活。

但一片繁花似锦背后也有值得忧虑的隐忧,作为一个土生土长的汉中人和房地产研究从业者,回乡的见闻和职业敏感性,让刘伟对高铁开通对故乡这座陕南小城的影响有了更多的思考。

汉中是陕南地区最大的城市,是关中—天水经济区和成渝经济区的重要连接枢纽,是西安到成都的必经之地,也是两汉三国文化的主要发祥地,享有“汉家发祥地,中华聚宝盆”的美誉。西成高铁自西安北站引出,自北向南穿越关中平原、秦岭山脉、汉中平原、巴山山脉进入四川盆地,与成绵乐城际铁路相连,接入成都东站。西成高铁全线于2017年12月6日开通运营,西安至成都的运行时间由长达11个小时缩短为现在仅有3个小时。

对比高铁沿线的两大城市西安和成都与我们研究的目标城市汉中,使用生产总值衡量地区现有经济状况,使用常住人口数衡量地区发展潜力,更多的人口意味着更多的劳动力,更高的城市吸引力,还有更多的社会消费,使得经济进入正循环。显然,汉中对比两大城市无论是现有状况还是未来发展潜力都不在一个数量级,更谈不上追赶。

那么,既然无法竞争,是否有互补作用?现在一种常见的说法经常见于刘伟周围的朋友,那就是,汉中作为一个旅游城市,高铁线路的开通便捷了旅客,将使得旅游业走上高速发展之路,进一步促进城市的发展。这种说法独立看来“十分正确”,无论是汉中本身悠久的历史和拜将台、武侯祠等一大批人文景观,还是孙红雷主演“一代枭雄”取景地“青木川古镇”“佛坪大熊猫保护基地”“中国最美油菜花观赏地”等自然景观都是汉中得天独厚的财富。刘伟谈到,“我也一直以生活在这样一个风景优美的历史名城而骄傲”。

但是这种说法有其片面之处,汉中的确旅游资源丰富,但是相比于十三朝古都西安和人称“网红城市”的时尚之都成都却远远称不上优势。地处两大城市的夹缝之中,汉中很多时候只是作为这条旅游线路上的一个中转站,无法留住客人产生更多的旅游收益,高铁线路的开通会加剧这种影响。

近几年,汉中房价大致在每平方米3000元至3500元之间波动。作为一个在外北漂,看到这样的价格心情会有些复杂,一方面,故乡似乎给他们这些在外飘荡的游子提供一个容身之所;另一方面,却也说明城市缺乏吸引力。

以上的数据和刘伟对周边的观察大致相符。一些留在家乡的朋友可能条件不错,但也不愿意多置购房产,可能相比陕西其实地理上更接近四川,人们也养成了四川人那种乐天,喜欢休闲的性格,更愿意把钱花在旅游、享乐之上,毕业之后喜欢留在家乡,安居一地,不只有汉,无论魏晋。

刘伟春节回乡以来,不时便听说谁家的孩子毕业后去成都发展,已经买房定居了,就连以前热度最高的公务员招考,大家也慢慢的不只是考虑本地,而对于周边邻近县市也在报考计划之中,谈起缘由,便捷的交通毫无疑问是个重要的影响因子。

他继续举例到,三线城市的呼和浩特,马上要开通高铁了,房价肯定会上涨吗?大局来看,像内蒙古、山西这些省份正在“东北化”。靠重工业和能源产业作为支柱的城市,要高速发展非常艰难,因为举国都在产业升级,向高精尖进军。至于开通高铁,房价会不会涨价?短期内,群众心理肯定会涨,但幅度会很小。因为高铁建成之后,一定会加速内地人口向外流出。

一个城市的生命,要么有产业,要么有人才。就像武汉,虽然当年发展重工产业转型较晚,造成人才大量流失,北上京沪,南下广深。但是现在武汉开始大力发展第三产业,人才政策又日新月异,城市发展潜力和房价上涨预期可想而知。

在三四线城市,距离产生的不是美,房价高低也不是购房的标准,人口、交易活跃度才是正道。即便有些城市大搞高铁、交通建设,房地产又能胜算几何?

买哪or投哪

根据安居客发布的《2018春节返乡置业追踪报告》,春节期间在家乡买房人占比为7%,另有52%的人群有回家乡买房的意向。并且“新一线”城市的房价环比上涨。在“新一线”城市中,返乡置业最热门的三个城市分别为重庆、成都、西安,今年2月商品住宅均价分别为每平方米12060元、14386元、12825元。

面对如火如荼的返乡置业潮,业内人士却给置业者当头泼来一盆冷水。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,首先,一定要想清楚购房的目的。如果是自住需求,又有购买能力,当然应该在工作和生活地购房。如果是投资需求,则另当别论。

投资房产,其实投资的是一个城市的发展潜力。杨红旭说,“三四五线城市人口少、增长慢(其中部分地区下降)、经济发展乏力、产业结构不合理。十多年前,可能有几家国企效益还算不错,如今一个城市能找到两三家效益好的大中型企业,都很难。只有行政机构、事业单位的人员收入不错,除此就是中小生意人。需求端的能量不够强,供应端的潜力却无穷大(土地不缺)。房价也只能涨一年跌五年。”

过去十几年的历史数据表明,三四五线城市的房子保值增值性较差,2011年至2016年很多城市呈下调态势(即跌五年,涨一年)。等你意识到房价上涨、听到周边亲友都在热议房价,不由自主的忘记了之前下跌五年之痛,兴奋的冲了进去。殊不知,未来一段岁月中,又将伤心懊悔好几年。

这一轮,返乡置业潮热究其原因,主要是2015年以来的这轮房地产短周期上行,力度之大,范围之广,史上罕见。房地产板块轮动特征史无前例之鲜明。

杨红旭指出,2015年,主要是一线城市房价大涨;2016年,主要是二线城市和大都市圈暴涨;2017年,主要是三四线城市上涨。这也就意味着,2018年春节的返乡客,他们体会过过去两年一二线城市的房价大涨,但多数打工者是买不起的。他们回到家乡之后,发现三四线家乡的房价刚上涨,且相比一二线房价仍然便宜很多,同时留守老家的家人也倾向于买房,于是禁不住将在一二线打工赚的钱,砸进家乡的房子上。

还有一个重要背景,2011年开始,我国房地产市场总体上告别黄金十年,进入白银十年,其标志是全国房价涨幅收窄,广大弱二线与三四线城市房价开始下跌或盘整,一直持续至2016年。经历了长达五年左右的漫漫长夜,甚至经历了楼盘烂尾,广大三四线城市的开发商与民众,已经不敢奢望本地房价还会再次上涨了。

杨红旭进一步指出,就在这一背景下,在房产政策与货币政策宽松、国家大力支持去库存条件下,在一二线城市房价上涨之后,2017年全国多数三四线城市房价突然出现程度不一的上涨。其中,棚改力度加大且货币化补偿,以及鼓励农民进城买房,是三四线和县域房价上涨的重要因素。

可以说,买一个城市的房子,就是投资一个城市的股票,但是如何判断一个城市的房价是否有泡沫呢?

这要看人口净流入的比值,GDP增速,具有可提供高纳税的产业,城市房地产市场的租售比,库存量等等。除特殊情况下,城市GDP总量和房价一般是正相关。

易居研究院智库中心研究总监严跃进举例为证,北上广深的房价和GDP总量基本成正比,其中京沪两地遥遥领先。但厦门、福州、三亚和珠海并没登上GDP总量排行榜,在全国房价排行榜中,厦门却直逼深圳。由此可见,没有经济支撑的高房价,是被投机者炒高的,而这些城市的购房风险很大。

投资的两个核心因素,一个是更高的价格,另一个就是能够交易。“更高的价格”代表着未来会有比现在多的人要买,而“能够交易”代表着具有便利的流通性。美房网投资俱乐部首席分析师康辉说,不断有主力人口流入的地方会有更多的住房需求,产业就是给房产投资者培养接盘侠的地方。

不过,当房地产税一旦征收,这些房子将成为返乡置业的负担。统计数据显示,三四五线城市中的很多城市,常住人口远少于户籍人口,日后能否有人接盘都出问题。这段时间的市场看似波澜不惊,实则暗流涌动。

对于2018年三四五线城市是否应该买房,这个还要看你所在城市的情况,如果因棚改或者不沾边的利好政策让楼市大火,身边的人对买房还是趋之若鹜,那你就要立马停下来了。

对于在一二线城市拼搏的农村务工人员和中小城镇青年,杨红旭只有一条建议,如果未来三年五年不打算回老家生活,则应力争将有限的积蓄,换成一二线城市或大都市周边(须宜自住)的一套小房子。即便是旧一点、偏一点、小一点,也没关系。而对于奔赴返乡置业的小白领,你要静下心来,看看你选定的城市是否能够装得起你的需求。

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