作者：钱三丰
海南省的形状，很像一场牌局的桌面。
每次新的顶层设计到来，都像是这场牌局迎来了新的支票，以及新的玩家。
2018年，在海南省经济特区30周年之际，新近加冕的国际贸易港下达了我国史上最强的一次“限购令”，只有本地人，才能购买海南的房屋，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。
这对于圈地数万亩的房地产商来说，限购可能直接意味着等死，或是退出。
而对于岛上已然习惯冬来夏往的外地候鸟老人们来说，这是否是一场告别的开始？
30多年时间，这种分分合合已经在这里演义过很多次了。
只是，看惯了一批批玩家与“海漂”来了又走的海南本土人，今天仍旧喜欢直接把槟榔吐在地上；而那些在海南经济建设上挥洒过热汗的外地“玩家”，只能满怀感慨的在上一张“支票”到期前，收拾烂尾项目的伤痕。
唯有海南这张牌桌，历久未变。
升级的“逐客令”
这件事，发生在博鳌那场大事件举行的前几天。
售楼处的小姐们，悄悄收拾好了回家的行李，并向赶来问询的买房客说道：你们来晚了，买房要等5年以后了。
3月下旬，海南省出台了第一波楼市限购政策。
三亚等沿海地区限贷，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区仅限本地居民购房，非本海南居民家庭购买住房的，至少一名家庭成员需缴纳累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
一个月以后，限购令升级，五指山等地连5年等待的机会都没有了，而海口、三亚、琼海，不止限贷，还要继续等待5年。
于是，这一个月里，很多购房者急着办理退房手续，一些中小开发商，则趁着债主尚未临门之前，抓紧让项目烂尾。
这种时候，对于在当地刚刚建立起一些主人翁意识的外地开发商来说，计划永远赶不上变化快。
毛主席曾说，打扫干净屋子再请客，而海南成为国际贸易港的前夜，正是这样。
记得雄安未宣布成立之初，当地楼市已经开始随之调控了，据说当日，大量轿车后备箱装满现金驶往雄安，也是无计可施。
有评论说，海南，腾飞在即。而楼市的过渡增长势必会造成经济及环境的破环。所以，监管层出面重拳出击。理所当然。
在人们惊愕海南对开发者与外地购房者“翻脸无情”时，有海的那部分海南事实上已经无地可拍、无房可卖了。
曾有数据显示，中信泰富、鲁能、绿地、富力、恒大、海航等开发商在海南的囤地面积都已达到了一两万亩，沿海一线的海滩附近基本已被瓜分完毕。
其实，在这场楼市最严的逐客令到来前，海南一面是住在农垦集体产权、小产权房里的东北老铁，一面是连片静默的央企囤地。
只是当逐客令下达时，不同人手中握着的，是不同的“支票”。
那些曾经破碎的“支票”
开发海南这件事儿，曾经来过很多拨人。
一位把青春献给那里的老哥今天有一个习惯，就是枕头下放一只枪才能睡着。他说，那就是在海南驻守时，防止随时可能有间谍上岸。
上世纪一段时间中，它还是我国最后一场对外海战的最前线。今天在五指山、东方、乐东的主城区，“备战”字样的红油漆标语，依然新鲜。
在改革开放前，头顶各种颜色帽子，找这位老哥开发当地房地产、旅游资源的人曾络绎不绝，其中最大牌的，是一个拿着北京xx投资公司名片的姓张的青年人，这个青年曾很自信地告诉老哥，他父亲是副XX，可以搞定从部队到地方的政策。
这是老哥唯一一次报以巨大期待，希望自己能在退伍前带动一下当地的经济发展。
可是，这位年轻人，也没有回来。
就在老一代海南开发者，带着老一代的“支票”离开海南时，改革开放让一批年轻人来到了海南。
1988年，在改革开放十年周之际，“海南岛”正式脱离广东省，成为我国第31个升级行政区，情形与今天的海南自贸港效应一模一样。
那时，一位领导到海南视察，是这样对海南干部说的：加速海南开发建设，中央拿不出钱，只能依靠充分调动海南全体干部和广大群众的积极性。中央可以给政策，而一条最重要的政策就是“不管”。
因而，一夜之间海南房地产变成淘金热土，曾有文章描述当年在海南房地产淘金的氛围，用冯仑的话说就是“天天过年，夜夜结婚”。当时，海南的投机性购房比例高达70%以上，海南房价在短短的几年，由1988年的1300元/平方米，涨到1993年的7500元/平方米，可相对于收入水平，海南省城镇居民一年的收入还不足购买0.5平方米。
1993年，国务院一纸《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，银行全面收紧，海南房价泡沫破裂。泡沫破裂的最终遗产是600多栋烂尾楼，海南10年“失落”的经济。
这就像“支票”总有期限。到期了，一切都要收回。
到了泡沫破裂后的第11年，海南又来了一批年轻人，他们手里拿到了又一张“支票”。
2006年，海南出台地方规定：一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益。这种低成本一级开发模式，让此后众多大型房企奔赴海南疯狂“圈地”。
这一情况持续到2010年海南国际旅游岛成立。
2010年1月，海南宣布在国际旅游岛规划正式获批前，将暂停土地出让、暂停审批新的土地开发项目，随后海南又正式重申不再新批土地一级开发项目。
这个过程，缔造了一批“史诗级”的烂尾工程，东郊椰林、凤凰岛，成了上一张过期“支票”给海南人民的留念。
然而，又过了八年，三亚不同产权房里的居民历经了几次拆违，环岛修了半边的高铁，距离三亚城仅几公里外的崖城、黄流遍地仍旧是的槟榔残渣，路边的小区里还播放着的“大姑娘美、大姑娘浪”。
拿着“支票”投机的玩家来而又走，一个个海南房地产开发的“朝代”更迭。
唯有寄居于海南的外地人真正改变着海南的经济面貌。
传说和段子中，这几年在海南，“想吃一顿海南椰子饭要比吃一顿东北饺子难得多”，猪肉炖粉条更要取代文昌鸡，成为海南特产。
又一张“支票”来敲门了
曾有一篇文章说，海南与雄安一样，是未来发展的千年大计。于是，当国际贸易港的“黄袍”加身，海南这一次拿到的“支票”，或许将比以往任何一张长久很多。
不论雄安，还是海南，今天的千年大计让人看明白，这个中国实验田只为那些长期扎根的人敞开，炒房者根本无处下手。
可海南的淘金梦，永远不死。
即使海南的沿海土地已被央企瓜分完毕，房住不炒的“高门槛”驱走了大部分的中小玩家，但是海南仍旧是那一张牌桌，也总会有新玩家，拿着更新的“支票”赶来。
就在博鳌那场大事件举办的前夕，4月2日，华夏幸福执行总裁张书峰接受采访时表示，华夏幸福此前与保定市政府和雄县政府签的合作已经失效。他们亦向河北省政府表示，愿意无条件服从决策层后续安排。
这一为千年大计进行“退地”举动，当时让许多写手激动得当晚奋笔疾书。
不过，就在10天以后，在下一个千年大计的“主战场”，当地媒体又兴高采烈地报道《华夏幸福或将落子文昌！华侨城集团文昌打造文旅产业！》。
根据报道，文昌向200余位嘉宾展现极具潜力的发展机遇，现场签约项目9个，涉及旅游、高新科技、低碳工业、商贸服务业等产业。曾经烂尾的东郊椰林的名字，再次出现在这份项目签约名单中。
而华夏这一次，拿到的是在华侨农场和潭牛镇打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城“最新支票”。
这可比过去单纯的造岛与房地产开发，是两回事儿。
同时，这也给囤地海南万亩的央企们，开了一个商业规则与边界“生面”。未来，产业新城、文旅新城，乃至医养新城会快速出现在海南这块限购的土地上。
当年不到 700 万人口的海南，两万多家房地产公司的中小企业“大潮”，或许将在海南一去不复返了。
对此，我想在这里做一个预测，当地新一轮地产热竣工之时，一定就是限购结束之日。
只不过，对于中国未来几亿老年人来说，北纬18度线以南，中国唯一热带气候下的廉价陆地，也就此说拜拜了。
回首30年过往，从曾经的荒蛮海岛，变成如今高楼林立风景宜人的改革开放前沿，海南经济发展建设者与玩家之家之间，始终存有一条“鸿沟”。
那条鸿沟便是每一代玩家拿到手里的“支票”，它并非植根于海南本土的经济土壤，而只是一场资本游戏，透支海南发展的下一个未来。
当然，我们无权评价海南的市场经济发展的特定道路，也无意评判每一轮房地产热潮的政策投机。
但只有本地人才知道，谁是赚钱的玩家，谁是真正的居民。
（图片源自网络）
