上合之后,青岛房价是G20的杭州还是金砖的厦门?

上合之后,青岛房价是G20的杭州还是金砖的厦门?
2018年06月14日 10:35 ET财经观察

作者:一碟老抽

一场峰会能改变一座城市吗?

在中国,一切皆有可能。

大型国际峰会能带来什么?除了召开时各种盛世歌舞、人造美景、绚烂烟花带来的知名度的快速提升,真正的实惠体现在整个城市的市政建设、交通配套、环境整治、安全提升等方面的全方位改变。

这种改变最容易体现在房价上。

城市配套上来了,交通方便了,发展格局拉大了,城市知名度上来了,房价自然快速跟上,甚至提前释放。

所以,楼市跟股市一样,长期看价值,短线是炒作。

股价短期内要实现暴涨离不开概念和资金,楼市也是一样。

中国楼市不缺资金,缺的是概念,看看海南和丹东就知道。

所以,每逢国际峰会召开,各种概念纷至沓来。老百姓最关心的也不是哪些头头脑脑来了,而是房价怎么样。

国际峰会后,杭州和厦门的房价走出了不同的K线,青岛会怎样呢?

狂涨的杭州和横盘的厦门

杭州和厦门是两个最典型的峰会城市,两者在峰会前后表现出了不同的发展路径,也形成了迥异的结果。

先看杭州的表现。

2016年9月份,G20会议在杭州举办。我们在网上查询统计了自2015年11月官宣G20峰会在杭州召开开始至今的二手房均价。

2015年11月,杭州主城区二手房均价为18664元/平米;

2016年9月,G20召开时,二手房均价为19850元/平米;

2018年5月,二手房均价上涨为30265元/平米。

从上面数据可以看出,杭州自确定峰会地点到召开也是差不多一年时间,房价上涨幅度为9%左右;截至到上个月,房价上涨幅度为66.2%;而从峰会召开到现在,房价上涨幅度达到52.4%。

峰会后杭州房价一路高歌,开启疯涨模式。

再来看厦门。

自从2016年10月官方宣布下一届金砖会议在厦门召开,到一年后金砖会议召开,再到今天,厦门房价走势和杭州迥然不同。

2016年10月,厦门二手房均价为38883元/平米

2017年10月,金砖会议召开时,均价为47177元/平米;

2018年5月,均价为45036元/平米。

从上面数据可以看出,厦门自确定宣布峰会地点到召开1年时间,房价上涨幅度为21.3%;从那时起到现在,房价不涨反跌,下降幅度为4.5%。

峰会结束后,厦门的房价基本处于横盘阴跌状态。

杭州的房价得益于互联网之都的产业结构,以及全国前几位的人口净流入。

厦门前期房价已经被炒的过高,没有经济和人口的支撑,国际峰会也无法挽救颓势。很多投资客应该看到了这一点,峰会前房价达到顶峰,说明概念用尽,大家开始获利清盘。如今厦门二手房每月成交量不过几百套,还不如一个三四线城市多,相当的惨淡。

打个比方,杭州就是长期的价值投资,厦门则类似于短期炒作。

青岛和杭州之间,差着一个阿里巴巴

房价就是一个城市的股价。

楼市要匹配城市的价值。

我们当然希望青岛能像杭州一样,崛起为新一线城市的代表。

但是,我们可能要失望了。青岛至今为止的房价走势很像厦门。

2017年12月,官方宣布上合组织峰会在青岛召开后,青岛房价无视各种“紧箍咒”,持续快速上涨。

2017年12月份,青岛二手房均价20550/平米。到 2018年5月份,青岛房价已达到23950元/平米,上涨幅度达到16.5%。

而根据统计,2018年一季度青岛房价累计上涨12.1%,位居全国第一。

青岛也一举超过天津,成为北中国除首都之外,房价第一高的城市。

峰会结束后,青岛房价会呈现什么行情?

从产业结构和经济新动能来看,青岛显然不具备杭州的优势。

杭州的新经济有多强?举几个简单的例子。杭州人工智能融资规模、平均单笔融资金额增长率均超过370%,每万人拥有人工智能企业的数量等指标居全国大中型城市首位;杭州高新区全国综合排名第六,单项第二;杭州“独角兽”榜单企业数量位居全国第三,仅次于北京和深圳。

而青岛的情况并不乐观。虽然GDP过了万亿大关,但经济发展质量、经济结构、城市基础设施建设、公共服务能力,尤其是让人诟病的营商环境,和杭州的差距不是一点半点。

2017年青岛市一般公共预算收入1157.1亿元,杭州市一般公共预算收入1567.4亿元,相差400多亿元。杭州市第三产业占GDP比重高于青岛,新经济发展势头更猛,信息技术等高端产业发展领先,企业效益和收入水平相对较高,所以杭州财政收入、居民收入明显高于青岛。

青岛的经济结构则是国有重工业、传统制造业、代工业、出口贸易等传统经济占大头,高新技术、互联网、金融等新兴产业薄弱。

这种低质量的经济发展,造成人均收入过低,连现在的房价都不足以支撑。

2018年最新数据显示,青岛地区平均岗位薪酬5763元,虽然位居山东第一,但在全国来看基本没有什么优势。

在毕业生城市薪资排名中,青岛甚至不如南宁、贵阳这些内陆落后省份的城市,房价却达到了它们的两倍,何谈吸引人才?

这正是青岛乃至山东经济大而不强的真实写照。

从企业来讲,一个阿里巴巴就足以成为杭州新经济发展的核动力,带动了杭州“互联网+”经济的快速腾飞。

而青岛无论海尔、海信还是中车、青岛港,本身都在艰难转型之中,不足以成为新经济的一极,更不要说带动经济生态的整体发展。

所以从经济支撑来看,青岛的房价并不具备杭州那样持续上行的基础。很可能向厦门一样,依靠峰会概念拉升后变成横盘阴跌,慢慢的挤出泡沫。

5月份青岛二手房价格微跌,隐约透露出这一趋势。

上合经贸区成就胶州大湾区?

然而,昨天却传出来一个好消息:

中国政府支持在青岛建设中国-上海合作组织地方经贸合作示范区。

这个经贸区具体如何目前尚无消息,但中央政府一旦给予大量的资金和政策支持的话,对青岛来说的确是千载难逢的发展机遇。

从上合组织内部来看,一旦经贸区成立,青岛必然成为欧亚大陆桥进入太平洋的桥头堡,中亚内陆国家海外贸易的核心港。

从外部环境来看,中国与日韩关系逐步缓和,中日韩贸易升温,青岛外贸型经济的基本面已经好转。

2017年,中日贸易规模出现快速回升势头,中国对日本全年出口达到18.44万亿日元,自日进口也上升至14.89万亿日元,中日进出口贸易总额达到33.34万亿日元,创下了以日元计算的历史最高纪录。

中日韩自贸区的回暖,配合上合经贸区的建设,青岛有望成为中亚-东亚贸易圈的核心支点。

细想起来,这有些像100多年前支撑美国崛起的大西洋航线。

美国中部的粮食、矿石、棉花源源不断的从纽约港运往欧洲,欧洲运来的纺织品、铁制品、酒类、陶瓷器皿、煤炭、果品等又在纽约集散,从而成就了纽约这座国际化大都市。

过去,青岛港的腹地只有山东及周边,内部还要面临烟台港、东营港、日照港等诸多港口的竞争,这无疑限制了其发展规模,自然无法与拥有中国最强腹地的上海港抗衡。

如今,这个腹地一下延伸至中亚,对青岛来说,将获得源源不断的贸易流量,使其重返顶级大港行列。

如果说欧亚大陆桥高铁的建设,犹如当年连通美国中部五大湖与大西洋海岸的伊利运河。

那么,青岛港会成为中国的“纽约”吗?今天的西海岸会不会成为明天的曼哈顿?

对青岛来说,如果围绕胶州湾形成了独具特色的湾区经济,那么青岛房价的持续上涨自然值得期待。

只是,青岛首先要解决的产业结构调整、营商环境优化等问题还有很多。比如:

青岛港有没有能力整合半岛港口群形成合力?

东面的海阳核电站,西面的大炼油大化工对生态和安全带来的挑战如何应对?

在货物贸易的基础上能否如纽约、新加坡、香港等发展起高端的现代服务业?

如果高端服务业与新经济发展不起来,青岛靠什么解决日益高涨的房价与广大市民收入偏低之间的矛盾?如何吸引山东之外的人才?

……

当然,这一切还只是猜测与憧憬,但对于每个沉醉于青岛美景的人来说,心中可能都要问一句:

风从海上来,岛向何处去?

作者文章

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