作者：一碟老抽
一场峰会能改变一座城市吗？
在中国，一切皆有可能。
大型国际峰会能带来什么？除了召开时各种盛世歌舞、人造美景、绚烂烟花带来的知名度的快速提升，真正的实惠体现在整个城市的市政建设、交通配套、环境整治、安全提升等方面的全方位改变。
这种改变最容易体现在房价上。
城市配套上来了，交通方便了，发展格局拉大了，城市知名度上来了，房价自然快速跟上，甚至提前释放。
所以，楼市跟股市一样，长期看价值，短线是炒作。
股价短期内要实现暴涨离不开概念和资金，楼市也是一样。
中国楼市不缺资金，缺的是概念，看看海南和丹东就知道。
所以，每逢国际峰会召开，各种概念纷至沓来。老百姓最关心的也不是哪些头头脑脑来了，而是房价怎么样。
国际峰会后，杭州和厦门的房价走出了不同的K线，青岛会怎样呢？
狂涨的杭州和横盘的厦门
杭州和厦门是两个最典型的峰会城市，两者在峰会前后表现出了不同的发展路径，也形成了迥异的结果。
先看杭州的表现。
2016年9月份，G20会议在杭州举办。我们在网上查询统计了自2015年11月官宣G20峰会在杭州召开开始至今的二手房均价。
2015年11月，杭州主城区二手房均价为18664元/平米；
2016年9月，G20召开时，二手房均价为19850元/平米；
2018年5月，二手房均价上涨为30265元/平米。
从上面数据可以看出，杭州自确定峰会地点到召开也是差不多一年时间，房价上涨幅度为9%左右；截至到上个月，房价上涨幅度为66.2%；而从峰会召开到现在，房价上涨幅度达到52.4%。
峰会后杭州房价一路高歌，开启疯涨模式。
再来看厦门。
自从2016年10月官方宣布下一届金砖会议在厦门召开，到一年后金砖会议召开，再到今天，厦门房价走势和杭州迥然不同。
2016年10月，厦门二手房均价为38883元/平米
2017年10月，金砖会议召开时，均价为47177元/平米；
2018年5月，均价为45036元/平米。
从上面数据可以看出，厦门自确定宣布峰会地点到召开1年时间，房价上涨幅度为21.3%；从那时起到现在，房价不涨反跌，下降幅度为4.5%。
峰会结束后，厦门的房价基本处于横盘阴跌状态。
杭州的房价得益于互联网之都的产业结构，以及全国前几位的人口净流入。
厦门前期房价已经被炒的过高，没有经济和人口的支撑，国际峰会也无法挽救颓势。很多投资客应该看到了这一点，峰会前房价达到顶峰，说明概念用尽，大家开始获利清盘。如今厦门二手房每月成交量不过几百套，还不如一个三四线城市多，相当的惨淡。
打个比方，杭州就是长期的价值投资，厦门则类似于短期炒作。
青岛和杭州之间，差着一个阿里巴巴
房价就是一个城市的股价。
楼市要匹配城市的价值。
我们当然希望青岛能像杭州一样，崛起为新一线城市的代表。
但是，我们可能要失望了。青岛至今为止的房价走势很像厦门。
2017年12月，官方宣布上合组织峰会在青岛召开后，青岛房价无视各种“紧箍咒”，持续快速上涨。
2017年12月份，青岛二手房均价20550/平米。到 2018年5月份，青岛房价已达到23950元/平米，上涨幅度达到16.5%。
而根据统计，2018年一季度青岛房价累计上涨12.1%，位居全国第一。
青岛也一举超过天津，成为北中国除首都之外，房价第一高的城市。
峰会结束后，青岛房价会呈现什么行情？
从产业结构和经济新动能来看，青岛显然不具备杭州的优势。
杭州的新经济有多强？举几个简单的例子。杭州人工智能融资规模、平均单笔融资金额增长率均超过370%，每万人拥有人工智能企业的数量等指标居全国大中型城市首位；杭州高新区全国综合排名第六，单项第二；杭州“独角兽”榜单企业数量位居全国第三，仅次于北京和深圳。
而青岛的情况并不乐观。虽然GDP过了万亿大关，但经济发展质量、经济结构、城市基础设施建设、公共服务能力，尤其是让人诟病的营商环境，和杭州的差距不是一点半点。
2017年青岛市一般公共预算收入1157.1亿元，杭州市一般公共预算收入1567.4亿元，相差400多亿元。杭州市第三产业占GDP比重高于青岛，新经济发展势头更猛，信息技术等高端产业发展领先，企业效益和收入水平相对较高，所以杭州财政收入、居民收入明显高于青岛。
青岛的经济结构则是国有重工业、传统制造业、代工业、出口贸易等传统经济占大头，高新技术、互联网、金融等新兴产业薄弱。
这种低质量的经济发展，造成人均收入过低，连现在的房价都不足以支撑。
2018年最新数据显示，青岛地区平均岗位薪酬5763元，虽然位居山东第一，但在全国来看基本没有什么优势。
在毕业生城市薪资排名中，青岛甚至不如南宁、贵阳这些内陆落后省份的城市，房价却达到了它们的两倍，何谈吸引人才？
这正是青岛乃至山东经济大而不强的真实写照。
从企业来讲，一个阿里巴巴就足以成为杭州新经济发展的核动力，带动了杭州“互联网+”经济的快速腾飞。
而青岛无论海尔、海信还是中车、青岛港，本身都在艰难转型之中，不足以成为新经济的一极，更不要说带动经济生态的整体发展。
所以从经济支撑来看，青岛的房价并不具备杭州那样持续上行的基础。很可能向厦门一样，依靠峰会概念拉升后变成横盘阴跌，慢慢的挤出泡沫。
5月份青岛二手房价格微跌，隐约透露出这一趋势。
上合经贸区成就胶州大湾区？
然而，昨天却传出来一个好消息：
中国政府支持在青岛建设中国-上海合作组织地方经贸合作示范区。
这个经贸区具体如何目前尚无消息，但中央政府一旦给予大量的资金和政策支持的话，对青岛来说的确是千载难逢的发展机遇。
从上合组织内部来看，一旦经贸区成立，青岛必然成为欧亚大陆桥进入太平洋的桥头堡，中亚内陆国家海外贸易的核心港。
从外部环境来看，中国与日韩关系逐步缓和，中日韩贸易升温，青岛外贸型经济的基本面已经好转。
2017年，中日贸易规模出现快速回升势头，中国对日本全年出口达到18.44万亿日元，自日进口也上升至14.89万亿日元，中日进出口贸易总额达到33.34万亿日元，创下了以日元计算的历史最高纪录。
中日韩自贸区的回暖，配合上合经贸区的建设，青岛有望成为中亚-东亚贸易圈的核心支点。
细想起来，这有些像100多年前支撑美国崛起的大西洋航线。
美国中部的粮食、矿石、棉花源源不断的从纽约港运往欧洲，欧洲运来的纺织品、铁制品、酒类、陶瓷器皿、煤炭、果品等又在纽约集散，从而成就了纽约这座国际化大都市。
过去，青岛港的腹地只有山东及周边，内部还要面临烟台港、东营港、日照港等诸多港口的竞争，这无疑限制了其发展规模，自然无法与拥有中国最强腹地的上海港抗衡。
如今，这个腹地一下延伸至中亚，对青岛来说，将获得源源不断的贸易流量，使其重返顶级大港行列。
如果说欧亚大陆桥高铁的建设，犹如当年连通美国中部五大湖与大西洋海岸的伊利运河。
那么，青岛港会成为中国的“纽约”吗？今天的西海岸会不会成为明天的曼哈顿？
对青岛来说，如果围绕胶州湾形成了独具特色的湾区经济，那么青岛房价的持续上涨自然值得期待。
只是，青岛首先要解决的产业结构调整、营商环境优化等问题还有很多。比如：
青岛港有没有能力整合半岛港口群形成合力？
东面的海阳核电站，西面的大炼油大化工对生态和安全带来的挑战如何应对？
在货物贸易的基础上能否如纽约、新加坡、香港等发展起高端的现代服务业？
如果高端服务业与新经济发展不起来，青岛靠什么解决日益高涨的房价与广大市民收入偏低之间的矛盾？如何吸引山东之外的人才？
……
当然，这一切还只是猜测与憧憬，但对于每个沉醉于青岛美景的人来说，心中可能都要问一句：
风从海上来，岛向何处去？
