全球化经济环境下，研判一国市场，不能仅仅看国内环境，也要看到国际大环境的影响；就比如特朗普主导的贸易纠纷，看似和楼市没有关系，实则会产生深远影响。
过去人们会觉得，美国收紧宽松，美国减税，美国贸易壁垒，跟国内的房子八竿子打不着啊。然而，作为世界上最大的经济体，美国对于财政政策的变动，对于金融政策的调整，无疑刺激了经济，改变了热钱的走向；而全球货币量是一定的，此增彼减，势必其它地区的热钱就会被抽离，一系列债务问题开始显现，如果该地区的政 府不加以应对，则会导致一个地区的金融出现问题。
事实上，近日土耳其货币贬值，之前的亚洲金融危机，都是在外界影响下，决策层应对无力的后果。这类危机，通常都是从外国银行等债权人停止借贷，并开始回 流资金；由于国与 国之间的债务，多为外 币债 务，一旦资金出现回 流，必然会影响该国的外 汇储备，继而伤害一国整体经济情况，并导致信心下滑；于是资产外流加剧，经济情况进一步恶化，陷入了恶性循环。如果货币贬值导致的外 债，换算成本币，则会导致通货膨胀，直到借钱的破产—说白了，就是你的房子还是房子，但它已经无法作为你贷款的抵押，因为资产价格贬值了。如果银行要求贷款人还清债 务，那么最终只能选择破产。
当然这只是一种简约的经济学模型，事实上情况要比这个复杂的多；但有一点是肯定的，那就是不加以干涉，这一步早晚都会出现。通常的干涉方法就是非市场策略的经济管制，比如资本管制、严禁资 本恐慌性外 流、拒绝履行部分外 债；等到度过危机，再慢慢恢复既有的财政管理。1998年亚洲金融危机，马来西亚就是这样做的，2008年冰岛债务危机也是如此。
由此可以很明显看出，美国大棒挥舞，中国楼市多少都要承受考验；此种考验，不仅仅是热 钱 流失那么简单，毕竟楼房要变“冻”房，抑制成交量，降低M2增速，限制资金流出，限制房产交易……种种措施，把外部因素的影响抵扣到了最低限度，保证了我们的经济稳定、安全。只不过，没有了交易，楼市中的财富也就被冻结了；没有了交易，炒作也就不可能了。那么未来一段时间，一旦贸易纠纷的影响传导到楼市，楼市则会以房价下跌作为反应。
因此，面对未来几年的楼市，应提前配置资产以应对个人现金流吃紧的情况；还应该坚定心理、高瞻远瞩，毕竟在经济、房价下行压力较大的城市，会出现“隐性政策的放松”，比如以人才引进的名义放松限购，那么投资者应该不应该出手呢？想想便知道，在市场平盘或下行时，还有人搞促销，那只能说明那个项目的价值比市场整体水平要低，盲目介入就会面临更大风险。
对于多套房者炒房客，2018年可能是比较难熬的一年，房价很难反弹，甚至可能还会有所下滑；应对好大量袭来的债务问题是关键，最好借助一些改善性需求及时套现，缓解现金流压力。毕竟美国大棒挥舞之下，楼市长久的坚挺十分困难，很多人期盼的“房价下跌”可能真的要出现了。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
