三四线房价有望继续上涨,但大量房企却面临更大压力!

三四线房价有望继续上涨,但大量房企却面临更大压力!
2018年03月13日 15:57 楼市微观察

昨天,中原地产发布了一组数据,32家房企前两个月销售额同比增长了50%,碧桂园、万科、恒大均破1000亿。

对开发商来说,要想实现既定销售目标,上半年,乃至第一季度的销售状况至关重要。现在来看,大房企们高歌猛进的节奏依然保持住了。

开发商能够取得开门红,与三四线和大量县城的房地产成交活跃有直接关系。

以浙江绍兴和安徽的阜阳为例,这两座城市在棚改上而可谓不遗余力。

在2018年浙江第一批棚改清单中,绍兴有54个项目,占比竟达到了44%,而且这些棚改全都不给房子,只给钱,自己去市场上买房子。

在安徽阜阳,2017年棚改面积超过了3100万平米,但这座城市2017年住宅用地仅出让330余万平米,需求大量释放,供应量却跟不上,房价大概率还是要往上涨的。

类似的情况在中东部的三四线城市非常普遍。开发商们很聪明,哪些城市在大力推进棚改,他们就进驻哪些城市买地卖房。这类城市房价上涨动力强,房子不愁卖,卖完再继续买地开发,高周转的打法在一二线有点玩不转了,但在三四线城市仍然屡试不爽。

支撑三四线楼市火爆的并不是炒房客

2018年的楼市,热点在三四线,在大量的县城。必须承认的是,参与买房的却并不是炒房客。

本轮三四线楼市的火爆,主要依靠三类购房需求。一是棚改直接带来的购房需求,二是受棚改刺激提速进场的婚房需求,三是返乡置业需求,其中第三类最为尴尬,因为他们手中的资金非常尴尬,买不起大城市的房子,又不知道干什么好,看到老家的房子蹭蹭上涨,找个理由就进场买房了。

当前一二线城市房贷利率纷纷上调,房抵贷愈发困难,房企股票纷纷回落,说明市场对继续投资楼市心存忌惮。当前楼市热点已经转移至三四线城市甚至大量的县城,炒房客们并不傻,并不会同步跟进。

大量中小房企恐加速退场

以前中小房企直接从银行获得贷款并不容易,但通过资管计划等方式通过银行完成融资仍然可行。但资管新规有望加速落地,一旦落地,意味着房企所有的融资渠道都将受到严格的监管,资金流向房地产已经没那么容易了。

融资难的问题已经影响到房企拿地节奏了。数据显示,2018年前两个月全国重点城市土地溢价率仅为10%,比去年同期的30%明显缩水。要知道前两个月房企销售业绩可是同比大涨了50%。

即便在北京这种城市,房企拿地也不再无所顾忌地拿地了,前两个月已经出现了4宗流拍地块,整个2017年也不过两宗而已。

这一切都表明房企的资金压力已经越来越大。开发融资收紧配合销售端限购限贷限价等措施,极大限制了开发商的周转效率。

一二线城市的降温,让大房企不得不开始下沉至三四线城市找肉吃。中指院数据显示,2017年30家重点房企在三四线拿地面积同比增加145%,而今年1-2月份,新增土地建筑面积中,中西部占比达到最高,达41%。

克尔瑞的报告也显示,今年1-2月份,房企新增货值集中度达到了21%,比销售金额集中度15%高,这说明大量中小房企的市场份额将加速萎缩。

到目前为止,已经有20多个省份推出了发展租房市场的实施细则,2018年落地提速正当时。我们都知道,而只有大房企才有这个实力进驻还不怎么赚钱甚至可能赔钱的租房领域,所以中小房企退场也是发展购租并举的必然结果。

作者文章

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