连日来，万科翡翠书院项目“10年180万房租”引起了极大的关注。
最近，这件事又有了最新进展：万科对外表示：具体租赁方案开在考量中。
1、10年180万，是万科按照成本反推出来的方案。万科这两块地的成本是109亿，建设成本大概是50亿，总成本已近160亿，即便按照10年180万的算法，万科的回报率也只有2%左右。如果这个项目要通过银行融资来运营，会怎样？
地产老炮潘石屹最近算过一笔账，当前银行贷款利率在5%左右，正常租金回报率应该在5%+1%或2%，也就是说在6%-7%之间。但是现在万科这个项目回报率只有2%。万科要想赚钱，就得把银行融资成本给省下来，160亿完全使用自有资金。
嗯，万科一个没怎么赚钱的项目被骂的狗血淋头。
2、按照成本定价法没什么问题，企业总归是要赚钱的。问题是在这个节骨眼上，北京房租刚刚在2017年底短暂涨过一回，缘由大家都懂得。
春节过后，北京房租又被炒过一轮。
现在好不容易平静下来了，万科这个项目实在是太不合时宜了。
按照正常的逻辑，企业定价合不合适，能不能租得出去，应该由市场决定。要是房子租不会出去，万科自然会调整定价策略，即使是赔钱，自己也认了。
对于万科的定价，北京房地产中介行业协会会长李文杰说的更直接，万科以成本反推租金，把高昂成本转嫁给承租人头上，违背了政策方向，也给周边房主租金报价带来不必要的干扰，对后续自持项目产生负面释放效应。
这话什么意思呢？我来翻译一下;
万科这个价格也许租不出去，但等市场来检验就太晚了，因为周边房租可能已经涨上去了，后面其他房企要是效仿，那就更不好了。这就是现在的定价逻辑，不仅卖房子不能用成本定价法，出租房子也不行。怪就只怪一贯不抢地王的万科这次错当了出头鸟。
3、但是，一线城市房价的利好已经徐徐而来。
4月17日，自然资源部发布了2017年土地市场的一些数据。2017年，一二三线城市住宅地价的增长率分别为12.67%、9.65%、9.95%。近3年来，三线城市首次超过二线。
三线地价涨幅超过二线，什么意思？简单说，就是三四线城市房子卖得非常不错。三四线结束了，接下来要轮到哪里了？按照上一轮的顺序，差不多该是一线了。
4月19日，工商银行总行已经确认，该行个人住房贷款借款人最高年限从65岁延长到70周岁。借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。
工行这个措施，基本上也主要是利好一线城市。原因很简单，一线城市房子最贵，购房者的买房年龄也相对较长，帮他们延长五年，月供压力也相对小一些。比如北京一个年轻50岁的购房者，以前他最多只能贷款20年，但现在他可以贷到25年。除了独立贷款，这个措施还利好接力贷购房者，一些刚需购房者可以通过子女和父母接力贷的形式来降低购房门槛。
挡住了万科，挡不住银行，当年提高房贷利率的是银行，现在降低购房门槛的还是银行。
