千万不要低估政策的决心,海南调控已经充分说明了这一点

千万不要低估政策的决心,海南调控已经充分说明了这一点
2018年04月23日 15:59 京楼汤师爷

就在我们以为3月31日出台的政策是“史上最严调控”之时,仅仅时隔22天,海南再次发布调控措施。

笔者看了《通知》全文,个人以为这次通知绝不是上一次调控的简单升级,而是一次建立在全新住房思路上调控措施,虽然还有部分细节没有落实,但整体框架已经构建完成。

我们一块来看看最新《通知》的一些新举措。

1、解决好本地居民基本住房需求,推动从住有所居向住有宜居迈进

这个提法很关键,海南楼市将着力解决本地居民的住房需求,这一点可以从通知中“大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地”的表述也可以看出。

也就是说,等开发商现在已经开工的项目卖完了,新出让的土地供应将只保证本地居民。而供应的方式,这次的通知也明确提及了:“公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造”。 外地人想在海南买房,可以!买了限售5年,要么只能去买二手房。

对开发商来说,这将是全新的挑战,以往模式拿地盖房卖房赚钱,现在不一样了,开发商基本上就成了城市的基础服务商,他们既要盖纯租 赁房,也要盖限售的商品房,那种供外地人投资炒房的项目,很难有什么市场了。

由于海南的房子并不便宜,海南还在大力引进人才,需要房子的人通过租赁房、公租房、限售房等方式可以获得住房,这些房子基本剥离了“投资”,价格并不太贵,门槛不太高,用来住肯定没问题。海南要搞自贸区,需要大量的人才,但不需要那些意图混进来炒房的人。

2、限购升级了不少

4月22日的通知明确海南全省限购。重点有以下两点:

其一是非海南人买房,必须提供家庭成员24个月社保或个税;在海口、三亚和琼海三地升级为60个月。

其二是4月22日后落户的居民,必须落户满24个月才可以买房。

这意味着以往落户的那些低门槛方式,比如学历落户绕开限购,也不可能了。

总之,你想到的,他们都差不多想到了,你想出的什么破解之法,估计很快也会被堵上。

还有人问我,海南的商住房能不能买?我想说的是,一个城市住宅都要停摆了,商住房只能是空中楼阁。

海南全省调控后,新房市场受到了前所未有的压力,而且基本看不到调控松绑的可能。目前的调控,最觉难受的是大量的中小投资客,这些人现在已经陷入观望。由于海南对开发商预售价实行了“上下限“双限,我们预计后续价格上涨是不大可能了,至于跌,也不会跌多少,但成交量会明显缩水。此举对二手房市场的影响也是很直接的,因为二手房必须要新房价格来支撑,一旦新房价格失去支点,二手房也必然会迎来一波低谷期。

目前在海南投资买房已经彻底”凉凉“了。7成首付之后,可以买的新房不算多,地段不是很好,买了还得限售5年。对于旅游度假类地产,锁死了流动性,其风险要远远大于普通的刚需房的。

3、此番过后,旅游度假类地产的劣势会被明显放大。

我们在以前就提醒过,海南楼市不同于北上广深这些,它是由外来需求支撑的旅游度假类楼市,旅游度假类需求在当下仍然相当小众,价格弹性要比普通刚需主导的市场大得多。

在海南买房的这些人,十有八九是兼具投资和度假需求的。而度假需求,一年呆上一个月是很普遍的时长,为了这一个月,你要保养12个月,要知道在海南这种低纬度湿热地区,房子的保养成本要比中纬度高出不少,特别是木质家具,腐烂变质的可能性更大。

再来说说投资需求,投资既要讲究增值,又要讲究租金收入。

增值,买的早的还有的赚,但最近通知下来后再去买,没必要了,买了只会亏。

租金收入也是如此。你买的是旅游度假类地产,别人租房要考虑到上下班的便利性,又要考虑到租金的价格,现在的旅游度假地产地段已经比较偏了,价格还很贵,你租给谁呢?再说,花高价装修的房子,租给别人,恐怕心理也不爽吧?等你来海南度假的时候,让别人腾地方?

随着这次通知的出台,海南楼市基本消灭了炒房空间,现在去买,肯定是亏的,之前买的房子,收益也会下降。

总之一句话,千万别低估政策的决心,去年的雄安如此,现在的海南一样如此。类似这样的战略性布局,上面早已做出万全安排,房地产肯定是要被重点照顾的。你想揩政策的油,没戏!

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