风平浪静
，
如何清水摸鱼
？
2018
，
已注定是楼市的风平浪静之年
。
对2018年的楼市
，
我不悲观
，
也不乐观
，
我对房价的判断是
，
不会再暴涨
，
更不会暴跌
——
一二线城市的房价
，
少部分会横盘振荡
、
极少数会小幅下跌
，
绝大多数会温和小涨
。
在经历过去两年的轮番暴涨之后
（
从一线城市→二线城市→三四线城市→小县城
）
，
2018年的楼市
，
将不再会有暴动
，
政策不允许
，
不
，
是政治不允许
（
《
楼市已不再是政策市
，
而是政治市
！
》
）
。
2018年的最佳投资选项
，
已经不是国内买房
，
而是海外配置
，
这是我上周日在龙湖地产南京楼盘的演讲观点
——
在开发商主办的讲座上
，
我不力挺东家楼盘
，
说实在的
，
我也真是够奇葩的
！
但是
，
话说回来
，
海外资产配置
，
不像国内买楼那般轻车熟路
，
海外资产配置
，
是个超级技术活
，
是买股
，
还是买房
？
买哪里的房
，
是欧美日
，
还是东南亚
？
资金又如何合法地出去
？
又如何避免当地的政策风险
？
国内买房简单
，
更加适合普通人群
。
那么
，
如果你实在怕烦神
，
实在还是想投资国内房产
，
那么
，
剔除一线和三四线城市
，
2018年二线城市买房
，
应该重点关注些什么呢
？
为什么要剔除一线城市
，
一线城市严格控制人口
，
你买了房
，
也不一定落得了户
，
再加上目前均价6万+的房价
（
广州除外
）
，
可以预见
，
未来一两年内
，
一线城市的房价大概率不会再涨了
。
为什么还要剔除三四线城市
，
虽然过去一年
，
三四线城市
、
乃至众多小县城的房价
，
补涨幅度都很大
，
但是
，
基于产业变迁
（
制造业向现代服务业变迁
）
带来的人口迁移
，
三四城市城市的人口
，
未来的趋势是逐渐减少的
——
而支撑中长期房价的核心因素是人口
，
所以
，
三四线城市
、
尤其是小县城已成楼市之危城
，
我建议慎入
！
(可参看之前的文章
《
小县城的楼市狂欢
，
是对
“
乡村中产
”
的致命收割
！
》
）
讲了这么多
，
在没有浑水的2018年楼市
，
我们到底如何在二线城市清水摸鱼呢
？
01
买贵不买贱
！
消费升级
，
不仅存在于普通商品市场
，
也存在于楼市
。
对于楼市的消费升级
，
一线城市
（
除广州外
）
已经启动了5—10年
，
高质高配楼盘的房价
，
已经是普通住宅
（
平均房价
）
的3倍左右
。
比如
，
上海的汤臣一品
，
北京的北京壹号院
，
房价均在17万/平米左右
，
是京沪平均房价的近3倍
。
（上海汤臣一品的房价）
（北京壹号院的房价
）
一线城市的楼市消费已经升级
，
二线城市必尾随而至
（
实际上
，
杭宁鹭等二线城市已经在升级
）
，
这对于其他二线城市则意味着一个机会
——
以我对重庆
、
武汉
、
青岛
、
长沙等二线城市楼市的摸底和了解
，
这些城市高质高配楼盘的房价
，
尚不超过当地平均房价的2倍
、
部分仅为1.5倍左右
。
买贵不买贱
，
这是当下二线城市楼市的一个机会
，
当然
，
这里所谓的
“
贵
”
，
存在一个性价比的平衡
。
02
买商不买住
！
注意到没有
，
最近两年
，
二线城市在疯狂抢人
，
有的城市
，
刚开始是硕士直接落户
、
然后降格为本科直接落户
，
现在已经是大专直接落户
。
（
二线城市进入抢人时代）这意味着什么
？
二线城市户口的含金量已经变低了
！
而商住房和住宅的房价
，
一直以来之所以悬殊得厉害
（
同一区域
，
商住房房价普遍仅是住宅的1/2
）
，
除了土地年限
、
水电费等之外
，
最为核心的
，
其实是住宅可以落户
、
而商住房不能落户
。
那么
，
在二线城市疯狂抢人
、
户口已经不值钱之下
，
商住房相对于住宅
，
必然存在一定幅度的补幅区间
——
道理很简单
，
租户并不在意你是商住房
、
还是住宅
，
同一区域
、
同样配套的房子
，
不管是商住房
、
还是住宅
，
租金并没有明显差别
。
买商不买住
，
对于已经拥有一
、
两套住宅的家庭而言
，
如果还要继续投资房产
，
这显然是你更为明智的选择
。
03
买墅不买住
！
不要见文就喷
，
说什么
“
何不食肉糜
”
之类的
。
既然提到买别墅
，
当然是指有经济条件的
，
或者已有一两套房想改善居住环境的
。
别墅的好处
，
当然不说了
，
就说说
，
为什么在经济条件许可的情况下
，
宁可买别墅
、
也不买一套大平层或两套大三房呢
？
这得说说地价的帐
，
过去20年
，
我国一二线城市的房价
，
普遍上涨了10多倍
，
这其中
，
关健是土地成本10倍
、
20倍的上升
，
而不是建筑成本的上升
（
建筑成本涨了不超过3倍
）
。
基于别墅总价高 、 流动性偏低的特征 ， 再加上二线城市楼市将普遍消费升级 ， 在条件具备的情况下 ， 目前 ， 买别墅相对于买多套普通住宅还是划算的 —— 许多别墅的房价 ， 已经明显低于地价 ， 比如 ， 南京江宁区的美之国小区 ， 占地2.5亩 、 建筑面积600平米的独幢毛坯别墅 ， 目前总仅2000万左右 ， 而当地周边的地价 ， 已经高达1500万/亩 ， 再比如 ， 重庆顶级的看江别墅财信赖特与山 ， 同样的占地面积和建筑面积 ， 目前总价也仅1600万元左右 ， 而当地周边的地价 ， 也已经高达1000万/亩以上 。
面粉比面包贵的别墅
，
之所以存在
，
主要是开发商拿地早
、
立项早
，
而以现在的地价水平
，
不要说开发商立不了项
，
就是立得了项
，
他也不可能做别墅
，
亏本的买卖谁会做呢
？
2018年
，
除非刚需
，
请不要再多买房了
。
如果你实在要买
，
请记住
，
还是买二线城市
，
买二线城市
，
还是切记以上3点吧
！
作者系网易新闻
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各有态度
”
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