屡修不好,能否换电梯?开发商修的地下室违章怎么办 | 315律师在线(五)

屡修不好,能否换电梯?开发商修的地下室违章怎么办 | 315律师在线(五)
2018年03月17日 02:23 乐活在杭州

电梯故障,屡修不好,能否换电梯?开发商修的地下室违章怎么办?车库不能用?承诺不兑现怎么办?

乐居特约浙江天册律师事务所赵崇樨律师为大家进行了解答,一起来看看。

乐居特约律师

浙江天册律师事务所赵崇樨律师

网友提问一:

网友提问:小区电梯故障比较多,物业一直承诺修,但是一直不能根治,有相关规定可以换电梯吗?

法律解答:电梯作为特种设备,并没有法律法规直接规定可更换的情形,一般要看是否存在重大问题造成严重的安全隐患,一般性的故障并不能触发更换的条件。

并不是说不存在安全隐患就不能更换电梯,如果小区业主能够在业委会的牵头下,召开业主大会,并通过更换电梯的方案,还是可以事实更换电梯的方案,只是业主们基于不同的考虑,不一定能通过更换方案,以及承担更换电梯可能带来的成本负担。

更换电梯的费用非常高,一部品牌电梯报价一般在二三十万元左右,这部分的成本如何承担是一个焦点问题。

根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条的规定,小区电梯属于共用设施设备,对小区电梯的维修、更新和改造可以使用住宅专项维修资金。

动用专项维修资金用比较繁琐的程序,一般有以下几个程序:

(1)物业服务企业提出使用方案;

(2)业主大会依法通过使用方案,需要2/3表决权的通过;

(3)物业服务企业组织实施使用方案;

(4)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;

(5)业主委员会依据使用方案审核同意,并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备;

(6)业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

(7)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

即便经过上述程序动用专项维修资金,也不一定能覆盖全部的电梯更换成本,超出的部分可能需要业分摊。

但部分业主,尤其是居住低楼层或已将房屋出租的业主,不一定愿意出这笔钱,可会影响电梯更换事项的推进,所以电梯能否更换客观上还考验业主委员会的智慧及能力。

网友提问二:

网友提问:小区停车位不足,装了立体停车库,但一直不能启用,该怎么办?

法律解读:立体停车库不能启用可能有多种原因,这位网友需要去向业主委员会及物业了解真实的原因是什么,然后想办法去排除这些障碍:

1、如果是相关行政部门的审批、备案等手续尚未办理完成的,督促物业企业去办理;

2、如果是部分业主反对立体停车库的启用,需要业委会与反对的业主进行沟通,若沟通不能,则应遵循大多数业主的意见启用立体停车库;

3、其他可能的原因。

网友提问三:

网友提问:买了期房(排屋),当初开发商承诺有露台和地下室,但是现在停工了,相关部门不让建,说是违章,作为业主该怎么办?

法律解读:该业主有两条路径可以选择:

一、如果业主对相关部门的违章认定不认可,可以向该部门或者上一级部门提出行政复议,对其违章认定提出异议,要求重新进行认定;

如果对行政复议结果仍然不满意的,可以直接起诉至法院,由法院最终确认该部门的行政行为是否合法。

如其行政行为被法院认定为违法,业主可以继续进行施工。

二、如行政行为最终被法院认定为合法,则业主不能继续施工,且应当恢复原状。这种情形下,业主应当追究开发商的违约责任,要求其承担承诺不能的赔偿责任。

业主在购买房屋时对开发商的承诺一定要多加留心,有些开发商为了卖出房屋,可能会作一些不切实际的承担,比如地下室会涉及人防工程,不能随心所欲的进行改造。

如果开发商对业主有承诺,一定要以书面形式确定下来,这样在后续承诺无法实现时,可以作为追究开发商责任的有效依据。

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