文/乔艾
屋漏偏逢连夜雨，舍命狂奔的蛋壳公寓在成功上市后，又因租金补贴被指责“两头赚”。
近日，陆续有蛋壳公寓房主接到通知称，为了配合政府防控肺炎疫情，需要至少30天的免租期。客服还表示疫情对公司影响很大，快撑不下去了，希望能得到房东的支持。
对此，相关律师表示，在不可抗力特殊情况下，无法正常履行合同，解除合同属合法行为。比如，在疫情这种不可抗力影响下，武汉实施封城，租客无法返回武汉，只要租客可以证明并未居住，可以和房东商量减免封城期间租金。
但被要求免租的房主并不局限于武汉，更有房主称，虽然已经免收租金，蛋壳却仍在收着租户的租金。据蛋壳内部文件《关于2月份要求业主增加免租期的工作方案》中统计，此次13个城市涉及的业主数量共72157户。
面对种种质疑，蛋壳公寓在2月3日发布通知称，将在全国13城推出租客租金的返还政策，而针对武汉的租客，将根据武汉市疫情防控指挥部相关文件，计划给无法返城的租客，返还一个月的租金。
蛋壳公寓声明，返还的金额可以用于抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用（非自缴）、租金（分期月付除外）及续租首付款等蛋壳App内的账单费用。但就是不能提现。
此外，近期又有蛋壳公寓拖欠工资、变相裁员、降薪，资金链断裂的消息传出。对于外界质疑的资金链问题，蛋壳解释称，作为一个刚刚纽交所上市的公司，蛋壳公寓的资金链不存在任何问题。另外疫情是一个“黑天鹅”事件，对于长租公寓行业的影响很严峻，对于公司可能造成的损失暂时也是无法估计的。
尽管官方否认了此传言，但从蛋壳公寓的招股书中不难看出，舍命狂奔的蛋壳公寓恐难以承受此次疫情的影响。
三年累积亏损40亿
相关资料显示，蛋壳公寓成立于2015年初，历经一年时期发展蛋壳公寓已在北京运营2434间房间。随后，长租公寓最大的政策红利到来——“住房不炒”、“租购同权”。同时，多家企业预测在物价、房价上涨的趋势下，租金必然也将不断上涨。
一时间资本及创业者纷纷涌入，蛋壳公寓秉承着“先囤房后赚钱”的原则，一路狂奔。招股书显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓运营的房间数量达到了406746间，一度增长了166倍。
同时，蛋壳公寓的营收也实现了飞跃，但亏损却越来越多。财报显示，蛋壳公寓2017年、2018年的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元；在2019年前9个月净亏损为25.16亿元，上年同期为净亏损8.13亿元，三年累积净亏损41.57亿元。
达摩克利斯之剑——租金贷
蛋壳公寓之所以能维持发展，主要得益于其背后源源不断的资本支持。天眼查数据显示，上市前蛋壳公寓融资金额约60亿人民币，截至2019年9月30日，蛋壳公寓账面现金及现金等价物（包含现金、存款及受限资金）为23亿元人民币。
除了资本支持，蛋壳公寓还有一大利器——租金贷。即通过与金融机构合作，以多种优惠条款吸引租户分期付款，从而一次性得到更多的预付租金。也就是说，在疫情发生前，大部分租户的租金早已被蛋壳公寓收入囊中。
财报显示，2017年、2018年和截至2019年前9个月，蛋壳公寓共有91.3％、75.8％和67.9％用户使用了租金贷，贷款金额分别为9.376亿元、21.270亿元、31.570亿元；同期，蛋壳公寓在租金贷方面的利息支出分别为0.52亿元、1.53亿元、1.76亿元。蛋壳公寓租金贷从金融机构获得资金的利率平均在6.5%左右。
租金贷作为企业加速扩张的杠杆，已导致二十余家长租公寓暴雷，加之长租公寓有高投入、长周期、低产出的特性，暴雷犹如家常便饭，而损失却由正在还贷的租客承担。
因此，去年六部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。如果超出这一比例，需在2022年底整改到位。
新派公寓创始人王戈宏曾表示，如果只当二房东，约有70%的拿房成本，12%的折旧，12%的运营管理，6%的税费，利润为0！
一套烧钱下来，就连资金雄厚的房企也难以承受。去年朗诗便计划以9.81亿元的代价将非地产开发相关业务剥离至控股集团，其中便包括长租公寓，而朗诗旗下的长租公寓同样连年亏损。
值得一提的是，房企的经营模式多为重资产的一房东模式，而自如、蛋壳等多采取“高收低租”的二房东模式，更加考验资金周转及可持续发展的能力。
免租是人情，不是政策
春节期间本是租房淡季，且退房人多，加之疫情传播，在不可抗力这一条款的影响下，无责解约的人数更是直线上升。若无法稳定人心，蛋壳公寓恐难以熬过此次疫情。
前有携程等OTA平台发布相关退订保障政策，后有自如、魔方公寓、蛋壳公寓、青客租房等多家长租公寓企业争相效仿。
OTA将一部分压力转嫁至其供应商，而免租影响的却是房主个人的利益。有人认为，在这个特殊时刻，房东应该减免房租，降低租客空置成本。但也有声音认为，房东自己也要背负房贷压力，不能对其进行道德绑架。
据《中国房地产报》采访，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房租是一个市场交易行为，行业协会可以呼吁，但一定不能强行，秉着自愿的原则，房东不减免也是没有办法的，如果强行要求房东减免租金，会把整个市场打乱，“换位思考，如果给租户进行减免房租，人家房东的租金收入也减少了。”
另据2月5日最新出台的海口市、海南省两级政府对中小企业减免房屋租金的扶持政策，该政策仅鼓励社会各类企业业主（房东）为租户减免租金，但具体需要租户和房东双方协商解决。
在长租公寓行业，租客、房主、平台三方利益捆绑，本不应强制要求租金减免，恐将造成体系失衡。而在无法延期、减免房贷的前提下谈道德，未免不近人情。虽然社会对此抱有期盼，但建立在房主利益受损，可能强制收回房屋的情况下，平台更应三思。
人血馒头何时终结
当然，并不是每一个平台的政策都是免租。比如，1月31日，自如发布公告，全面启动线上服务，租期保洁免费增加消毒服务，在湖北员工返回湖北外工作岗位时间延迟至3月1日。
但2月2日，自如发布公告要求每一位自如客主动提交春节返程、出行信息，否则可能冻结自如客的房间门锁。另有租客爆料，疫情期间无法返回因此需续租，但自如管家表示续租涨房租。
此类人血馒头事件早有先例，为争夺市场，压缩装修时间及成本至甲醛中毒；假房源信息诱导租客入住，实际房源质量堪忧。
晴耕雨读、修炼内功，面对疫情企业本该合理承担责任，共同克服困难。无奈的是，长租公寓原想靠减免房租稳定客源，但实际上本没有能力，在已经亏损且市场环境逐渐恶劣的情况支撑其经营，因此人血馒头事件频发。
疫情并不是一切的导火索，从长期来看，长租公寓行业并不成熟，即没有可行的经营模式，也没有稳健的现金流来源，且进入门口较低，需要政府与银行层面的约束与支持，才能从根本上帮助并改变这个行业。
