地价悄悄降了,赶在房价之前

地价悄悄降了,赶在房价之前
2018年07月06日 20:00 忠叔_地产星探

拿地|棚改|一级开发|二级开发|买房

一天卖了270亿!杭州今天是财政收入大日子。

但,对照237亿的起拍价格,以及宅地为主的优质地块,反而反映了杭州的土地市场,冷了。

不光是在杭州,突然之间全国多地纷纷出现了地价“凉凉”的情况。

我们一起来看看其他城市的悄悄转冷的土拍市场~~

01

北京

今年上半年经历了7次流拍,北京土拍市场渐渐逝去了往日那股不可一世、傲视全国的风采。

与此同时,北京房天下土拍直播的流量也少了许多。纵使直播的小妹比往年更水灵了,同样没能撩起线上更多的关注热情。

7月4日,北京迎来两宗卖相相当不错的宅地竞拍。虽然两宗土地分别有6家和7家报名,但现场并不是很激烈。(后沙峪6个竞买主体、共9家企业: 1、中海 2、建工 3、保利+首开+龙湖 4、中粮+万科5、金地 6、金茂;青龙湖7个竞买主体、共8家企业: 1、中海 2、首开+保利 3、东亚 4、金地 5、金茂 6、万科 7、中骏)

最终房山青龙湖地块被金地以17.5亿元揽入囊中,溢价率41.13%,楼面价22857.89元/平方米,商品住房销售均价不超过37245元/平方米(含装修);而顺义后沙峪地块被北京建工以26亿元揽入囊中,溢价率44.44%,楼面价 39720元/平方米,商品住房销售均价不超过55583元/平方米(含装修)。

坦白讲,看着这个豪华的竞拍阵容,这次的土拍结果全然出乎了我的意料。不仅没有拼自持,甚至两地价上限都没达到。

按照政府限定售价看,中间足足还有一万多的各项成本空间。而在去年上半年,开发商争夺北京的限房价地块,给自己留的空间基本都不足3000。

抛开今年7宗流拍地块自带天生流标相不谈,这次的两宗优质地块居然没有进入竞自持环节。

北京开发商对于预期的变化以及实际钱袋子的紧张不言而喻。

02

广州

7月5日,广州公开出让了花都区凤凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地块和增城石滩镇83102235A18035地块。本次参与竞拍的地块均采取“限地价+竞自持+摇号”的方式确定竞得人。

最终,方圆地产以4.2亿元几乎底价竞得增城石滩镇83102235A18035地块,折合楼面价8099元/㎡;花都区凤凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地块则遭遇流拍。

据中指土地情报报道,在去年10月30日,花都凤凰路地块一期用地由越秀地产以“231000万元+7200平方米配建”斩获,折合楼面价则高达17115元/平米。而本次出让的地块正好是当时同性质的二期(居住)、三期(商业)结合用地。

看来,广州这波地价凉凉,酝酿了整个上半年。

03

杭州

杭州今天一天卖了270亿!10宗土地,总面积995亩。

杭州YH-05-C-10、14、15地块、杭州YH-05-C-11、12、16地块、杭州YH-05-C-13、17地块分别以“限地价、竞自持、竞配养老面积”方式出让,总建筑面积为78.2万平方米,起价138.28亿元。收益于挂牌条件的限制,杭州地铁底价获取全部3宗地块。

杭州西湖区出让的2宗涉宅地块,成交总价近31亿元,分别被仁恒、豪能实业分食。其中,仁恒以楼面价19040元/㎡,溢价11%摘得之江度假区单元XH1705-06地块。而在半年前,祥生地产之江板块杀出重围竞得的宅地,同样楼面价19620元/㎡,并竞配自持比例高达50%。

滨江核心区西兴北单元R21/R22-01地块以及翠苑单元XH0908-02地块,均未达到地价上限分别被绿城和中海摘得。

今日杭州出让的近千亩土地,应该说都属于相当优质的宅地。然后,按照半年前的杭州土拍市场横向对比,每一个区域的宅地楼面单价全面下跌。经营性楼面单价下挫高达近万元。

杭州地价,一首凉凉送给了自己!

04

厦门

7月2日,厦门出让5宗商住用地,分别位于同安和翔安,出让地块总面积约20.89万平方米。

5宗地均是以“限地价、竞配建”方式拍卖出让,不设拍卖底价。当拍卖竞价达到竞价上限价格时,不再接受更高报价,转为竞报无偿移交政府的居住建筑面积(以下简称“竞配建面积”)。

同样不比去年,5宗宝地陆续被华润、中铁、海晟等房企底价摘走。

传说中的二线四小龙之一,厦门这片热土也遭遇了底价“冰冻”。

05

个评

“房住不炒”大旗挥舞之下,近年来出现了很多奇葩的调控手法。

为了控制地价,地方政府面对疯狂的开发商无计可施。纷纷搞土地竞买限地价,竞配各种其他,甚至玩摇号、求平均。

为了控制房价,各地控制备案价格上限,最后导致了一二手房价格倒挂。地方政府控制不住买房人的热情,为了防止炒房套利,又玩起买房摇号。然而买到即赚到的眼前账,导致万人排队等抽签的场面多次上演。

拍地政策根本阻挡不了开发商的热情,限地价甚至给了更多开发商拍到即赚到的信号。南京、苏州等地甚至出现过一家公司几十个马甲报名参拍的局面。

若是关注全国重点城市的土地公开市场,你一定会发现全国范围的地价凉凉已经悄悄走在路上。

地价突然悄悄地降下来了,赶在房价之前。杀手锏,不是土拍政策,而是金融管控。

那么房价也会降么?如果也去掉杠杆的话~

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