文/杨国英 ☞财经暖男 | 只说有用的
对任志强，对任总，我一直是尊敬的，甚至一度是我最为尊重的地产学人。
任总，并非是学术出身，我尊敬他，是缘于过去10多年，他对楼市政策的研究和对房价走势的研判，要远比纯粹学术出身的，要严谨得多，也要准确得多——市场甚至流传着这样一句话，“信志强住洋房，信牛刀住牛棚”，足见任总多么深得民心。
“房价还要涨！涨！涨！”，这是任总永远最爱讲的话，他的论据也永远是城市化率、货币量、供地这些——城市化率还要上升，货币量还要宽松，供地规模还要收缩。
这不，昨天，任总又在地产金融高峰论坛上，再次呼吁“大家抄底楼市”，并称“越出政策的地方证明房价越要涨”。
经验主义是要害死人的！楼市上涨岂是永恒的真理？
任总现在还在呼吁“大家抄底楼市”，事实将证明，这是要害死他的拥趸的。
在过去3年，我和任总一样，一直在呼吁大家买房，但最近半年，我却希望大家要冷静，“刚需当入，投资慎入，投机勿入”。
在“政策市”乌云压顶，不，在“政治市”乌云压顶之下，任总还在讲“越出政策的地方证明房价越要涨”，我想，这是任总对新意识形态的严重忽视，这我可以理解；而在信用持续紧缩、城市化已过半程之下，任总还在呼吁“大家抄底楼市”，我感觉这就有点不负责任了。
新意识形态，这个有点敏感，就不多讲了，怎么理解？一句话，“稳定压倒一切，民生重于市场”，最高层屡讲“房子是用来住的，不是用来炒的”，这岂是一句玩笑话！
再说，过去3年，全中国调控政策最猛的地方，是北京，过去2年，我们看看北京房价涨了吗？二手房成交价足足跌了有10%，京郊部分楼盘跌了甚至超过50%。在“政治市”之下，你以为调控仅限于市场化手段吗，你大错特错了，包括限售、批量推出租赁性用地、限制落户等等，这些措施的力度，都远远超过市场化手段。
再谈谈任总论证房价永远上涨的论据，城市化率还要上升，货币量还要宽松，供地规模还要收缩。
这些论据，在过去20年，还算是相当坚实的，但是，现在则已经有些松垮了。
是的，城市化率还要上升，但是，却会大幅减速。1999—2008年这10年，我国城市化率从近31%上升到47%，年均上升1.6%；而2008—2017年这10年，我国城市化率从47%上升到58%，年均上升已减速到1.1%；以此类推，未来10年，我国城市化率的年均上升速度，极可能会减速到0.6%。
事实也证明，在城市化超高速上升的第一个10年，房价上涨也是超高速的，一线和二线热点城市，普遍上涨了4—5倍，而在城市化中高速上升的最近一个10年，房价上涨则是中高速的，一线和二线热点城市，普遍上涨了2.5倍左右，以此推测未来10年，在城市化率必将中低速上升的情况下，除了极少数补涨性城市，房价再次暴涨的概率，整体应该已经没有了。
再说，货币还要宽松，这就有点荒谬了，最近一年多，我们注意到没有，市场利率已经越来越高，银行存款消失现象越来越严重，这是信用严重紧缩的表现。
传统的信用紧缩，是央行的主动管理行为，是为了抑制通货膨胀，当然，也包括楼市等资产价格泡沫了。但是，现在的信用紧缩，既有央行主动管理的因素，更包括民间的自发因素，资本出境，明面上，你貌似可以管，但是，通过数字货币等手段出境，你怎么管，你根本没法管。
我国的房价，过去多年的轮番大涨，其实是一种预支城市化率上升的行为，因为，从纯粹理财的角度讲，租售比不划算嘛。而这种预支，在城市化已过半程、且信用紧缩、“政治市”乌云压顶之下，必然会进入缓涨之途——通过房价的缓涨，房租的补涨，流动性的压制，使之，在未来10年，中国的楼市，逐渐进入租售比合理的范围。
如此，楼市稳，天下安！
谨以这篇短文，告诫任总！
来源：杨国英公号，原标题《得了吧，任志强同志！！！》
