撰文&编辑：汤艳
“爆改”可谓是今年的一大热词，金靖、杨迪、张大大、朱梓骁等明星爆改屡上热搜，一个比一个超乎想象。近期，爆改之风也席卷商业市场，胖东来团队与联商东来商业研究院种子班和总裁班的帮扶企业，对步步高超市展开“爆改”行动，目前已初见成效。
“爆改”是一种创新和颠覆性的商业策略，更是对商业模式的重新思考和定位。
今年以来，深圳蛇口招商花园城、北京顶层华夏荟、天津泰达荟·京东mall、苏州观前街·开元里等多个项目爆改后亮相，引发业内广泛关注。那么，存量项目纷纷瞄准“爆改”，脱胎换骨的同时，能否实现客流爆满、业绩爆涨？
（苏州观前街·开元里）
01.
胖东来“爆改”步步高
若说网红零售商超，胖东来一定会榜上有名，其如今已成为备受瞩目的网红地，吸引众多游客纷纷拍照打卡。今年4月，胖东来更是带着网红商品和经营团队来到了长沙，为本土超市步步高进行帮扶和调改。
据了解，该帮扶行动计划用2-3个月的时间，改造2-3家步步高超市门店，其余步步高门店也将参照调改样本门店，后续由步步高团队主导进行全面改造。那么，胖东来是如何爆改的呢？效果如何？
步步高调整整改行动涉及多个方面，如员工薪资、工作时间、卖场规划、商品重整、供应链、价格优化、服务提升等。
比如，梅溪湖店基层员工月工资从两三千元调至四五千元；营业时间改为早上9点半至晚上9点半；根据门店的面积、位置、陈列货架数等，重新配置商品结构——如货架从横向摆放改为竖向、保留一线品牌，优选特色、质量可靠的商品等。
相关数据显示，调改后第一天，4月11日，梅溪湖店销售21万元，客流4200人；第二天，销售38万元，客流7100人；第三天，4月13日销售80万，客流是11000人；4月14日销售已达101万元，客流达到13000人。
据《湖南日报》报道，4月20日和21日，步步高超市长沙梅溪湖店连续两天销售额均突破142万元。值得一提的是，调改前该门店平均日销在15万元左右，日均客流2000人。可见，调改前后销售额差距近10倍。
有网友在实探中表示：
“胖东来自带流量，很有吸引力，带动了梅溪湖店的人流量，连带商场内的人流也提升了，停车场都停满了车。”
“互帮互助挺不错的，一起携手共进。”
“强烈建议胖东来成立《东来商管》，帮助国内各大商超。”
当然，对于消费者来说，门店的改造对自己切实带来了一定的利好。有梅溪湖店消费者表示，终于在长沙吃到胖东来点心了，这里生鲜和烘焙区人气爆棚，希望能改造成功。
从目前的数据来看，胖东来对步步高的调改还是取得了不错的效果，但商业运营是一个长期的过程，对于以往曾深陷服务体验差诟病的老步步高来说，真正“换血”给消费者带来全方位的优质体验，任重道远。
事实上，在商业市场上，从来不缺爆改出圈的案例。
不管是广州天河领展广场、北京THE BOX 朝外｜年轻力中心等老商场盘活，还是上海鸿寿坊、成都祠堂街艺术社区等老街区焕新，亦或是首钢园·六工汇、东山Re°est等老厂房改造，个个都可谓是爆改的典范。
以广州天河领展广场为例，其前身为广州珠江新城最大单体购物中心“太阳新天地”，2021年6月被领展以逾32亿元收入囊中，并耗资约3亿进行首期改造，于2023年11月21日正式开业。
焕新半年后，广州天河领展广场取得不俗的成绩。领展方面表示：
项目整体出租率已超95%；
首期投资回报率约12%；
销售额和客流屡次刷新历史纪录；
会员复购率同比上半年提升33%；
培育出多个百万级销售业绩品牌门店；
诸多品牌长期“霸榜”大众点评榜首……
（广州天河领展广场）
针对“爆改”风潮，贝恩公司全球商品战略顾问总监潘俊指出，“爆改”是商业地产行业的一种创新和进步。它通过改变传统商业模式中陈旧和过时的部分，引入新的元素和理念，为商业地产行业注入了新的活力。同时，它可以帮助商业地产行业适应新的市场环境，提高商业项目的吸引力和竞争力；也可以为商业地产行业带来新的商业模式和经营理念，推动行业的创新和发展。
02.
“爆改”出圈的商业新范本
近来，商业地产行业还有不少因“爆改”出圈的项目值得关注，如深圳蛇口招商花园城、重庆忠县万达广场、天津泰达荟·京东mall、中商世界里·鹏程销品茂购物中心、石家庄北国未来城、沈阳龙之梦SUPER时尚奥莱+等，不乏可以称作是存量改造新范本的项目。
深圳蛇口招商花园城
今年1月26日，经过一年半时间升级改造的深圳蛇口招商花园城全面焕新开业，从社区邻里中心升级为“都市生活艺术聚场”。
官方透露，深圳蛇口招商花园城焕新启幕，是项目十八年后的启新出发，为市民提供更舒适、便捷的生活体验和更加优质的服务。
围绕全新定位，蛇口招商花园城以艺术、生活、自然、审美为核心元素，对建筑整体进行重塑，打造了三大艺术主题场景。
同时，项目翻新再造外立面，打造更符合现代审美的流线型铝板设计和通透的玻璃幕墙，并在南区则重新设置 “L”字形裸眼3D大屏。
在品牌内容焕新升级上，项目以“共创者”角色出发，保留优势“老品牌”之余，引进多个区域首店，扩大商场辐射半径，如引进潮发牛肉火锅（南山首店）、西岭宽窄（南山首店）、古法徽菜老芜家（蛇口首店）、探鱼、渝月、啫火、论牛火锅、茗星坊、星巴克甄选、Manner等。
此外，项目还将公共空间升级，为消费者带来品质化、在地化的购物体验。
数据显示，开业期间（1月26日-28日），蛇口花园城客流同比提升23%，销售额同比提升95%。其中，会员消费贡献达32%，会员销售同比提升225%，会员新增同比高达2878%。
重庆忠县万达广场
重庆忠县万达广场的前身，是由重庆京投投资集团旗下京投万昱公司建设的忠州购物公园，2022年2月16日因疫情整体闭馆后引进万达广场，并于今年1月26日正式开业。
据悉，该项目是重庆首个县级万达广场，也是渝东北片区暨万州万达广场后的第二座万达广场。
此次改造以多维度实施，从形象提升出发，到动线及空间的优化，再到设备设施智能信息化的系统化，全面打造出一个社交性、体验性、娱乐性、情景体验为一体的商业综合体。
项目总体量为13万㎡，商业面积5.4万㎡，规划有6层，涵盖潮流服饰、餐饮美食、休闲体验、儿童娱乐等120余家全业态品牌，其中引进星巴克、肯德基等40余家首进品牌。同时，项目还在3000平方米超大内庭广场打造大型无动力公园儿童游乐新天地、网红密室逃脱等特色场景，为消费者提供全新购物体验。
据官方透露，开业首日共接待消费者23.6万人次，销售额突破750万元，客流量排全国400余座万达广场第一名，也创造了2023年以来新开万达广场项目迎客的最高纪录，14个品牌还获得省级销售冠军。
中商世界里·鹏程销品茂购物中心
1月29日，中商世界里·鹏程销品茂购物中心焕新亮相，这是居然之家集团全国第4家购物中心。项目原由鹏程集团和中商集团合作建设运营，曾在2005年首次开业，作为“武汉第一家shopping mall”武汉徐东销品茂购物中心，于2022年10月8日闭店升级。
目前商业体量约为22.5万平方米，经历了一年多的改造重装，从外观到商场内部动线结构都焕然一新。例如，以城市客厅、城市记忆、城市主场三大主题，在硬件场景和空间上进行了升级改造，如主中庭设有跨四层的大型冰屏、网红玻璃连桥、通透的玻璃天幕、全场绿植环绕。
在品牌升级上，项目融合了居然之家“大家居+大消费”的发展策略，引入了BONELESS、COVERNAT、CHINISM、蕉下、K22酸奶草莓等300余家品牌，其中包括华中地区首家全互动式空中室内海洋馆-空中海洋馆、室内运动主题乐园-极动公园，以及服饰潮流、高端新能源汽车、网红餐饮等品牌。
同时，项目还新增约800个停车位，打通负一楼与商场一楼的直达通道，与地铁通道直连，提升了到达性与便捷性。
石家庄北国未来城
号称“河北最大烂尾项目”“全国最美烂尾楼”“烂尾楼网红打卡点”“国际庄东方威尼斯”的祥云国际，在烂尾多年后，经过爆改之后，其中一部分成为了当下的“石家庄北国未来城”。
2月1日，石家庄北国未来城正式开业，建筑面积约22.9万平方米，以“时尚购物场+潮流酷玩场+家庭欢聚场+文旅体闹街”的组合完善城市功能，将公园生态与商场生态融合，在建筑风格上将个性鲜明的拜占庭风格改造为欧式风格。
以高端化妆品、国际运动品牌和国内知名男女装为主力，石家庄北国未来城还引入百货、超市、电器、珠宝、餐饮等业态，吸引入驻品牌150余家，打造成集“吃喝玩乐住行游"于一体的满足全客层的生活场地。
此外，项目还首次将公园生态与商场生态融合，创建慢生活模式商业街区，塑造“诗意栖居”的城市公共文化空间。
不仅如此，一些存量项目也在今年官宣了闭店改造升级计划。比如北京西单商场将启动大规模改造升级，其设计方案显示，项目整体商户数量将控制在200个内，还将在地下一层设置“西单记忆1930”文化街区，引入文艺演出、电影等文化体验业态。
（北京西单商场改造效果图）据悉，这是该商场历史上的第三次大规模更新，预计2026年完成。
03.
底层逻辑是研究市场和消费者
任何商场的“爆改”，与顺应商业趋势以及消费需求不无关系。部分项目出于提升消费体验，及时更新业态和动线；有的升级项目定位，有的甚至将项目功能都进行了转换。
例如，去年焕新开业的广东江门新汇大融城，重新规划了外立面和内部空间，从而提升了动线的流畅度和可逛性；项目还将外立面玻璃幕墙、户外广告灯箱进行重新修缮等。
（新汇大融城）
2022年初重装开业的深圳领展中心城则将项目定位升级为“福田中轴线上的都市桃源”，总绿化率达到43.1%，并对场内商户进行了重新规划，在建筑设计、空间动线、品牌焕新等方面升级迭代。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，“爆改”是一种创新和颠覆性的商业策略，它赋予了商业地产更多的活力和可能性。这种改变不仅仅是对表面的装修和设计，更是对商业模式的重新思考和定位。对于消费者来说，这种变化可能带来更多的新鲜感和惊喜，从而提高购物体验。
在他看来，对于商业地产行业来说，爆改不仅推动了行业的创新和发展，也为存量商业地产项目提供了新的可能性和机会。
通过“爆改”，一些旧项目可以焕发新的生机，吸引更多的消费者。同时，这也对商业地产的设计、运营和服务提出了更高的要求，促进了行业的整体升级。
（深圳领展中心城）
不过，在游戏化商业模式创立者韩言铭看来，“爆改”对商场恢复人气可以说是一场大实验，“爆改”后前期肯定会吸引来一批尝鲜的顾客，但是后续生命力关键还是要看能否确实留住顾客。
以深圳文和友为例，其前身为一个空置多年的裙楼，改造升级后于2021年正式开业。开业之初，线上排队超5万，刷爆无数深圳人的朋友圈，开业后的两三个月内热度依然不减。而如今，不少商铺已经关闭，一些在营的门店上座率不高，“没有一丁点人气，如同进入‘鬼城’。”有网友表示。有业内人士更是认为，这里不适合做商业，改造后转手也不容易。
（深圳文和友）
显然，爆改的意义是非常深远的，但改造一个项目并不简单。这其中，商业项目不仅要深挖消费者需求，还需深度剖析自身项目，分析如何改造更有利等等。
整体而言，在“爆改”中，存量项目需要注意几个关键问题：
首先，要充分了解项目的特点和优势，找到适合的改造方向。
其次，要注重与原有消费者的连接，尽可能保留他们的记忆和习惯。
再者，要关注商业模式的创新，找到与竞争对手的差异化，提高项目的竞争力。
最后，改造过程中要注重安全和稳定，确保项目能够顺利运行。
据观察，除了一批存量项目爆改后，北京三里屯慢行友好街区、苏州观前街·开元里、贵阳云岩太平路等老旧街区也在今年焕新升级。
以贵阳云岩区太平路潮汇街区为例，该项目重点打造了贵阳文化展厅；复现了北门桥、玉带桥等“五桥”古迹；历经9年系统整治的贵阳贯城河首次揭盖，182米河道正式复涌。
（贵阳云岩区太平路潮汇街区）
“对于具有独特历史文化底蕴的项目来说，在改造过程中，应尽可能保留项目的历史和文化元素，传承和发扬其独特性。同时，改造应以提升客户体验为目标，确保改造后的项目能够提供更好的购物和休闲体验。”
如今这已成为业内共识。
总的来说，“爆改”不仅仅是一种修修补补的改善，而是需要从市场和消费者出发，明确创新的方向和方式，进行一次新的重组，让项目发生显著性变化，为 “翻红”后的长红持续提供动能。
