来源：米宅米宅
我在破竹有一个新专栏《楼市一线声音》，第一期我们聊的是《2018年开始表（ling）演（zhang）的城市》。很多朋友听了这期专栏之后，纷纷私信我：
你能不能说说XX？
XX是不是被遗忘了?
XX，2018有行情吗？
你对XX这个城市怎么看？
XX可以买吗？现在买是接盘侠吗？
XX现在是什么阶段？是上升行情还是牛市尾声？
遇到这种问题，真的很难回答。
第一、并不是每一个城市都有我们的足迹。
第二、并不是每一个城市都值得单独拿出来说说的。
单说一个城市的基本面，很难有评判。
最近看了一篇十万+文章《哪些城市的房子值得买？》。
我把这篇文章通读了两遍，说的很有道理，可又等于什么都没说。
所以今天我们就打开中国地图，敞开了聊，聊到哪里算哪里，有哪里说的不到位的地方，你就在后台留言，diss一下。
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大约在2016年之前，我们说起中国的一线城市，一定会说“北上广深”，那么广州是排在深圳的前面的。
可是今天呢，我们说香港已沦为环深城市，中国一线变成了北上深，甚至还有人讲是北上深杭。
这些名称变化的背后是什么呢？
我们一直强调说中国城市是有等级的，背后是资金从上而下的流动，反映到楼市上终极问题就是，这个城市未来房地产的上限在哪里？
第一个问题的答案简单说是，顶层设计者对这些城市的定位。
第二个问题的答案简单说是，城市量级是这个城市房价的保底线，更是天花板。
参照以上两个标准，我们将中国城市大致可以分为以下五类：
1、一线城市：具备全国影响力，以及越来越具备国际级大都市影响力城市
2、新一线城市：未来具备全国影响力的城市，现在具备区域级影响力。
3、强二线省会城市：省内绝对老大，具备地方影响力城市。
4、弱二线省会城市：未来省内绝对老大，未来可能有彩蛋的城市。
5、三四线城市：百年内排在二线省会城市后面的城市。
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我们说起中国的一线城市总会说北上广深，其实这是不准确的，这仅仅是按照经济总量的一个排名而已，按照上面提到的标准其实是：
北京是超一线。
上海、深圳是一线。
广州是半一线。
为什么？先从广州说起——
广州
广州正确打开方式是广东省省会。它不是有一个全国影响力的城市。
那北上广深是怎么来的？
虽然广州不是直辖市，但广州是中国第一大省广东省省会，1.1亿人口，经济体量大，政经资源强。
从城市定位看，它和北上深是不一样的。它不是一线城市，现在是半一线。
如果广州不改变自己，不学会拥抱新经济，这个城市长期将呈现出暮气沉沉。
但广州毕竟江湖地位犹在，是个值得托付后半生的城市。但若从房产投资的角度，2017年一波补涨之后，土著主场加持除外，外地人就不要凑热闹了。
深圳
深圳气势很足。
有一种观点是认为深圳在未来会超过上海甚至北京，成为第一大经济体。
我的看法是，除了北京、上海，深圳可以超越任何城市。
相比超越北上，我更赞同葫芦娃提出的香港会成为环深城市的观点（对不起，香港！你已沦为环深城市！）。
未来珠三角只需要一个核心城市，这个城市是深圳。
深圳2017年GDP总量，按照最新的汇率核算一下的话已经超过了香港（虽然深圳不承认。 但香港还是香港，即使没落也是五十年以后的事了。）
可是房价呢？这种情况下，未来是追平的态势，三十年内，没什么悬念的会超过香港。
深圳也是目前中国唯一一个对普通人开放的一线城市，窗口期的长短看人口数量。
北京
北京是首都，凌驾于所有城市之上，是货币的发源地，是超一线。除了入户门槛儿高，其它都完美。房价贵不贵，看和谁比了。
如果你主场北京，有生活自住需求，则北京永远涨，持续看好。
纯投资的话，北京杠杆太低，不如二线城市。
如果净资产2000万以上，考虑资产配置，帝都当然需要来一套。
上海
表面看，上海是老牌贵族，错过了互联网浪潮，金融业被帝都压制，未来的AI等高科技产业也被后来者居上，然并卵，上海是贵族，是长江出海口，有浦东。
被全国人民诟病的崇洋媚外在今天的上海已经不明显了，但这不妨碍上海女人依然是最嗲的。
相比北京杠杆低，上海稍微好一些。关于房产投资，同北京。
昆山
插一个昆山，因为问的人实在太多，昆山是上海的溢出，大概率大行情会跟随上海的。但对于上海，交通单程超过1.5小时的地方，本质上就是江苏省直管百万人口县级市。
昆山的花桥，略等于上海，是昆山最有价值的地方，22000的房价不算高。
小结：
我们今天都知道房价上涨的原动力是货币放水和土地财政，一个城市房价上涨空间和这个城市能吸引多少货币有关。
权力、资源、效率是吸引资金的三大要素。
北京是权力中心，也是货币的源头。
深圳是资源和效率的结合体。
上海介于二者之间。
这也就是为什么是北上深，不是深北上或者上深北的原因，记住，北京是超一线，是标尺。
聊完北上深广，我们看看新晋的准一线热点城市，相比一线的低调，它们酷炫年轻，戏精附身。
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先说津、宁、杭、渝、成（排名不分先后）。
天津
米宅大渔有篇关于天津的文章写得非常好。基本上把我想聊的关于天津的内容说完了。（文章不见了，没看过的到破竹APP去看吧，那儿还有）。
如果再添加一点的我想说的是：我喜欢用户口值钱程度给城市排序，京沪深，广，津，渝，宁、杭、蓉、汉·····
为什么天津这么靠前？有一种观点是天津既要服务北京又要服务雄安，特别是滨海新区GDP造假出来之后，说天津前景堪忧。
去年10月我们曾去天津调研过，整体看法是滨海新区和主城区40公里的距离实在太远，地广人稀，加之外贸疲软，整体看未来走势也是疲软。天津亦如是。
可是呢，在以往的文章里谈到雄安新区的时候说过，东北振兴了许多年，境况依然不乐观。雄安新区的背后是华北不能再塌陷。
所以我们说长三角城市群腹地是3亿人口，珠三角城市群腹地是1亿人口，但是京津冀是中国的。
天津再不济也是直辖市，和广州一样，是半一线，跟着北京总不会差的。
杭州
杭州最近气势宇宙中心。不久的将来还有亚运会，规划中还有十条地铁，总的来说不断利好释放出来，足以支撑今天的高房价。
但你说上海会沦为环杭城市，杭州对标上海，显然不符合事实。
杭州现在扁平化发展，G20也涨了一大波了。杭州楼市现状是新房处于卖房市场，因为限价新房没有涨，但2017年二手房跳涨，涨幅普遍30%到60%，学区房尤其涨的厉害。
我们对它的判断是杭州2018是牛市尾声，只涨不跌，即使摇号限价，也只能维持新房市场的表面的热火朝天。
更长远看，五-十年后，杭州房价应该是上海60%左右。
从这个角度看，杭州当仁不让的也是蓝筹城市。可是呢？
3万+，全款，摇号，偏向刚需首套，本地人可以深耕，外地人更没必要凑热闹了。
另外，政府热炒的新区，投资的请绕行。
南京
提到杭州，就绕不开南京，因为距离近，都觉得自己是长三角第一虎。
这两个城市硬要比个高低，看四点足够了：
1、 看人口，江苏地广人多。
2、 浙江山清水秀，人口仅4300万，自古就是偏安一隅的好地方。
3、 杭州周边富裕，缺少屌丝进城推动力。
4、 南京定位特大城市，顶层设计是钱多、项目多。
综合来看， 虽然江苏总体走向衰弱，但南京还是很强的。
南京政经底子厚，自古至今水大鱼大。
长远看，杭州和南京都有可能为下一个一线城市的潜力。
但我的观点是：
——在长三角，摊开地图看，，你支发现南京城市地位优于杭州，房价应该是高于杭州的。但如今杭州正值各种风口，显然又不可能高过杭州，也许，未来是持平的状态吧。
对于南京，如果投资我们的态度同杭州。近十年南京涨幅，仅次于北上深。但城市行情和杭州类似，2.5万+、摇号、偏向刚需首套，也是土著的主场了。
如果小白托付后半生，南京是仅次于广州的城市。南京40岁以下本科学历、研究生以上学历直接落户买房。
在这里再插一个城市——苏州，因为一个粉丝因为苏州的问题在米宅问答上整整追了我两个月，所以写到杭州和南京，特有感觉的就想到了苏州。
苏州
苏州是外向型经济城市，也就是“引进外资”来加工（类似城市还有东莞）。随着中国大型机电化，未来出口不再以轻工业为主以后，那么伴随着外资企业的不景气，苏州是个越来越弱于南京、杭州的，前途未卜的城市。
苏州是2016年的领涨城市，和合肥、郑州、厦门并称当年楼市四小龙。
楼市经过一年半的调整，当前和南京、杭州比很便宜，土著可以多看看房子了。
苏州这两年拍了不少地王，还有一股上海溢出的购买力，所以新房上涨势头还在。
另外苏州现在信贷条件相比南京、杭州好很多，还有接力贷可以用。
在苏州买房只看园区，新规划新区前途未卜，都是画大饼，兑现存在风险。
以上对苏州楼市的判断，同理无锡、南通。
曾经有一个粉丝问，南京、杭州、苏州，如果选一个城市安家怎么选？
我们的答案是，杭州、南京哪个都可以。杭州环境好，南京水大鱼大。
3
接下来我们聊聊成都和重庆。
在成渝考察前，米宅的城市粉丝群的设定是成渝粉丝在一个群，成渝城市考察结束之后，我觉得成渝在一个群不太合适。
这是两个完全不在一个量级的城市。
成都城市界面很漂亮，规划有两个机场，城市基建投入很大，城市营销也很成功，但本质上它是二线省会城市。
重庆则完全不同，在权力、资源、区位上都占有绝对的优势。
相比这个城市的房价，城市的基建真的太贵了，如果没有亲爸爸，谁舍得这么投入。
所以如果珠三角城市群的核心是深圳，长三角城市群的核心是上海，那么成渝城市群的核心显然是重庆（米公子说不同意这个看法，但尊重我表达观点的权利）。
2017年年底重庆和成都在这一轮上涨之后，成都明显比重庆贵了一倍，这不科学。
所以2018年春节过后，重庆的涨幅大家都看到了。关于成都和重庆的房产考察可看文末成渝考察。
对于重庆我多说一句，我们看其它一些城市价差拉的很大，应该买城市外围区域，但是重庆，整体价差还没拉开，首选两江四岸核心区。
4
接下来看中部六省省会城市，郑州、武汉、长沙、合肥、太原，南昌。
虽然我们把中部六省省会放在一起，但不代表他们是一个量级的，这里面有强二线和弱二线之分。
武汉
中部六省先说武汉。说实话，武汉，我都不敢说了。
不知道为什么，总有人说我黑武汉。真冤枉，我每次去武汉都很喜欢，在武汉还有几个好朋友。
武汉当之无愧，强二线。有一种声音认为武汉会超过广州、成都、南京、杭州等地方性省会城市，成为和北上深齐名的全国影响力城市。
这种概率从今天的中国版图看，难度不小。
前面的天津、南京、杭州将来都有可能晋级一线城市的，更别说还有郑州这个劲敌。
但是呢，以杭州VS武汉为例，杭州从城市空间来看显然是比武汉好太多，但是杭州房价比武汉贵太多，从买房投资角度看，武汉更好。
郑州
郑州是我们的主场，我们不回避。但这不影响我们对郑州的理性判断。
郑州二线，走在迈向强二线的路上。很多人喜欢把武汉和郑州比较，争中部老大，也有观点认为二者互为成就共同打造中部城市群，我不赞同。
二者南北差异巨大，郑州要做的北方第一速度。关于郑州的伟光正，说了太多了，不多说了。
有一种观点是郑州人口多，但屌丝多，素质不高。此言差矣。
屌丝不是人吗?屌丝年轻、生命力强，吃苦耐劳这些背后就是活力。
郑州还是国家中心城市，中部城市群老大。
2016年，郑州涨的太猛了。2017年，郑州没有涨，这样一比，郑州恐怕需要补涨一下，才对得起这两年加持在自己身上的光环。
前面似乎说的太细了，后面的城市我们加快速度。
西安
西安去年开始涨起来，无奈房子铺天盖地太多了，人口流入太少。一手涨的很快，二手变化不明显。但西安的房价相对城市量级还是便宜的，资金是流动的，应该还有后劲。
合肥
合肥房价已经涨了这么多了，目前限购两套，一套结清四成，未结清五成。二套贷款六成。合肥这一轮涨的太猛，要歇一歇了。
长沙
从七八千补涨到一万五基本就到头了，短期涨幅比较大，但后期乏力。二手房流动性是挑战。
太原
被遗忘的城市。
石家庄
北京溢出，国际庄，房价比郑州武汉都高！
南昌
体量太小了。
小结：
我们说南昌、太原、长沙都是只有一次行情的城市，这一次涨完，下一次就是五年以后了。
济南
济南是省会城市里面的小城市。
济南虽然经济不强，但人口多，生二胎的意愿也很强，人民保守乐观不愿远走他乡。
济南新区的操作手法和上海很像。东南西北远郊地王引爆楼市，大轨交拉升片区价值，新区产融结合组团营造新概念。
过去这一波济南没少涨，房价和青岛越来越近了，房价不便宜了。现在济南静默滞涨中。
现阶段15公里远郊价格1.5-1.8万，但核心区周边2公里内依然有1.6-1.8万次新，这算是本地深耕的机会。
要更好的理解济南，要把它和青岛、烟台放在一起。
如果说济南是弱二线省会，那青岛和烟台就排在它后面省内地级市。
青岛
新房8年限售，二手5年限售，这就没外地投资客什么事了。
本地人刚需自住随意，即墨地铁盘可关注。
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接下来我们聊一下更偏远的城市。
乌鲁木齐
乌鲁木齐的城市基本面是人口流出。
但新疆只有乌鲁木齐房价会涨，涨多少不好说，对比兰州目前11000吧。
再往长远看，未来中西部大概率会诞生几个中心，比如郑武、成渝、乌鲁木齐和西安。
乌鲁木齐有一个彩蛋是，从位置上看未来会是一带一路中亚的桥头堡，但这大概需要至少十年或者更长的时间。所以乌鲁木齐有可能成为等级更高的城市，比如成为直辖市等。
目前看短期内新房有涨幅，但人口流出，二手市场涨幅堪忧。
如果西安和乌鲁木齐比的话，西安显然比乌鲁木齐好，不是一个量级。
沈阳
在东三省没有对手。但人口外流，老龄化严重，遍地新房癌，2017年至今新房一直在涨，二手房流通是个考验。
长春
看到沈阳上涨后，大概率要跟上的，但上涨动力是沈阳的七折，人口流出，没什么价值。
哈尔滨
去年涨了11.5%，和沈阳一样，但人口流出，二手没有流动性，土著留一套自住即可。
大连
自住两套就不用再买入了，我当然也看到了这个城市的涨幅，但是大连是中国几乎唯一一个，空港/海港指数都在下跌的，这是一个持续衰弱的城市。
大连和沈阳相比，沈阳比大连便宜，沈阳是省会，大连是全中国人避暑的大连（以前是，现在不是了，希望未来还能是），两者价值大致持平。
昆明
昆明是2018年第一个加码调控的城市。二环内及环滇池区域购买新建商品房取得不动产证后三年内不得出售；二套房首付45%；有三套房的，不管有没有贷款记录，均停贷。我理解是这是假调控，房价还会涨，还在去库存。
现在主流的价格是12000-13000，15000以上的价格比较少。所以昆明还有想象力。
南宁
存在感低，弱二线省会城市。
福州
房价很贵。但涨上去不会下来。
厦门
和福州一样都特别贵，房价高于城市价值，不看好。
贵阳
区域性市场，不限购。二线城市均价6826的不多了。大水漫过，消灭低于10000的城市不可避免。主场自住随意，投资跟个波段问题不大，不适宜大资金。
兰州
是这一轮第一个放松限购的。
西宁
几年了房价都不动，2018年终于动了。人口流出，弱二线。
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我们常说的只有大城市才有房地产，具体一点可以是1000万人口以上的城市。
但其实可以再放开一下，对于强二线城市，人口超过800万的城市都有房地产。
未来五年，强二线城市看涨幅不会比一线城市差的。差别在于二手房的流通性不如一线，但交易时间足够长也没问题。
所以，如果你工作生活都在强二线，主场优势很重要。资产配置另说。
对于弱二线，我的看法是短期都有涨幅，新房领涨，新房癌严重，二手房市场流动性堪忧。也可以说是一次性涨幅，下一次差不多要五年后了。
如果是你的主场，极限是不要超过五套，以可以租掉或者自己用为下限。
那对于一线、新一线城市，特别是对于主打环线的城市，我的观点一向都是，交通单程1.5小时是极限，超过这个极限的都是本质上就是人口50万的小县城。
最后，我们这一代人其实挺幸福，我们可以讨论房价，房价的背后是涨幅。
下一代会讨论什么呢？他们会讨论房租吗？房租是上涨的，租房子的成本更高。
我们这一代还可以讨论买房子就是买城市的未来，看清楚这城市，比关注当下的房价更重要。
对于还在寻找托付后半生的小白们来说，在哪里生根发芽更重要。
