分拆物业管理项目赴港上市，看碧桂园如何玩转资本市场_

在楼市调控政策持续收紧的当下，与房企融资相关的IPO处境艰难，碧桂园（02007.HK）不得不寻求一个更加务实的解决方案。2017年12月11日，碧桂园控股有限公司宣布撤回旗下物业板块于A股分拆上市的申请，于香港联交所主板上市。对此，碧桂园解释是主要由于中国审核监管机关近期的政策变动。

作为港股市场中继彩生活(01778.HK)、中海物业(02669.HK)、中奥到家(01538.HK)、绿城服务(02869.HK)及雅生活(03319.HK)之后第六家由房企分拆出来赴港上市的物业公司，碧桂园绝对名头不小。

碧桂园物业板块分拆上市，来头不小

碧桂园成立于1992年，以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等多个行业，其中，物业管理服务以其近25年的资历，百强企业综合实力，早已成为一块金子招牌。

据招股说明书显示，截至2017年12月31日，碧桂园物业合同管理项目达440个，向约100万户业主提供物业管理服务，收费管理面积约122.8百万平方米，业务模式主要为物业管理服务、社区增至服务、非业主增至服务。

受益于扩大业务规模和收费管理面积增加及管理的社区及住宅数目增加，物业管理服务收入于2015年的人民币1433.5百万元增加至2016年的人民币1956.7百万元，并进一步增至2017年的人民币2544.7百万元，并带动年内利润同比大幅攀升至220.45百万元、352.53百万、440.46百万元。

与此同时，公司现金流量净额大幅增加。2015年公司经营活动所用现金净额为人民币12.3百万元，而2016年及2017年经营活动所得现金流量净额分别为人民币1001.4百万元及人民币885.3百万元。

客户群体上，公司目前拥有广大、不断增长且忠诚的客户群，主要包括需要物业管理和社区增至服务的业主及住户，需要物业管理服务及非业主增至服务的房地产开发商。于业绩记录期，单一最大客户为碧桂园集团。截止2015年、2016年及2017难12月31日至年度，来自单一最大客户的收入分别为人民币195.8百万元、人民币363.3百万元及人民币439.6百万元，分别占总收入的11.7%、15.4%及14.1%；来自前五大客户的收入分别为人民币198.2百万元、人民币375.2百万元及人民币490.7百万元，分别占总收入的11.9%、15.9%及15.7%。

行业面上，随着中国房地产业迅速发展，物业管理作为必须匹配的服务，近水楼台先得月，顺势崛起。

多重利好因素下，物业管理行业前景不可小觑

根据房地产研究机构中指院的资料，中国物业管理行业的发展有赖于多个关键驱动因素。

首先，随着中国的城镇化水平及人均可支配收入显著提高，促进了物业管理行业的发展。中指院资料显示，中国城镇化从1997年12月31日的31.9%增至2017年12月31日的58.5%，在这一进程中，消费者对更好生活条件和优质物业管理服务的需求也日益提升，从根本上促进了中国物业管理行业的发展。

其次，商品房供应亦急剧增加，从2012年的984.7百万平方米增至2017年的14.5亿平方面，复合年增长率为8.0%，带动物业管理面积同步剧增。

最后，国家各项有利政策，如《物业管理条例》的出台，在规范行业发展的同时，也在侧面为中国物业管理公司的发展创造了扶持性及有序的环境。

而在上述三大利好因素的驱动下，百强物业管理公司在管物业的平均收费管理面积从2012年12月31日的13.5百万平方米增至2016年12月31日的27.3百万平方米，复合年增长率为19.1%。同时，百强物业管理公司在管物业的平均数量从2012年12月31日的79.3项增至2016年12月31日的166项，复合年增长率为7.6%。